Por Andrés Erbetta 
El régimen de protección del arrendatario contempla soluciones diferenciadas según la causa de la turbación sea anterior o posterior al contrato
La palabra evicción proviene del latín evincere, vencer en juicio, con arreglo a lo cual, en su etimología jurídica, la evicción presupone la pérdida de lo un derecho por consecuencia de una sentencia condenatoria (Badenes, 1979, p. 592). En ese sentido, el art. 1838 establece que: “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial”.
Aunque suele asociarse la evicción con una dimensión del régimen del saneamiento en el contrato de compraventa, el Código Civil alude constantemente a esta figura, como ocurre a propósito de la partición (arts. 1345 y 1346 N° 3); el contrato de donación (arts. 1423 y 1435); la sociedad (art. 2085); y, en fin, la fianza (art. 2382). Lo propio acontece en el contrato de arrendamiento de cosas, donde el art. 1916 inc. 2 previene que “puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción”.
Precisamente, el propósito de estas líneas es abordar algunos aspectos del tratamiento jurídico de la evicción en el contexto de las relaciones arrendaticias.
Como se ha indicado, aunque la evicción suele asociarse exclusivamente al contrato de compraventa, el Código Civil remite a esta figura en diversos pasajes, entre los cuales se incluye el arrendamiento de cosas.
Sin embargo, resulta evidente que el modelo de regulación de la evicción fuera del ámbito compraventa dista considerablemente de la minuciosidad que caracteriza el régimen previsto para esta última, tanto en su dimensión sustantiva (arts. 1838 a 1856 CC) como procesal (arts. 584 a 587 CPC). En el caso del arrendamiento, las normas sustantivas son escuetas (arts. 1916 inc. 2, 1930 y 1931), y desde la perspectiva procesal, la cuestión es completamente omitida.
Este panorama normativo ha llevado a parte de la doctrina a sostener que las disposiciones aplicables a la compraventa deben extenderse supletoriamente al resto de los contratos (Silva, 2019, pp. 42-48). No obstante, también se ha advertido que dicha extensión resulta problemática en contratos como el arrendamiento de cosas, pues las normas particulares –aunque limitadas– remiten a los mecanismos generales de tutela del acreedor (terminación e indemnización de perjuicios), sin configurar un sistema de acciones edilicias como alternativa al régimen general por incumplimiento (López, 2007, p. 373).
Al alero de lo antes expuesto, conviene recordar que la mayoría de la doctrina sostiene que la naturaleza jurídica de la evicción corresponde a una obligación de garantía; esto es, una norma legal o un precepto de autonomía privada que refuerza la posición del acreedor, al añadir al crédito una protección que éste, por sí solo, no contiene. Desde esta perspectiva, la garantía de la obligación alude a cualquier mecanismo o modalidad especial destinada a asegurar la efectividad del crédito (Gross, 1964, p. 87).
Con todo, existen opiniones divergentes. En ese sentido, Durán Rivacoba plantea que la evicción no garantiza la tenencia legal y pacífica del objeto, sino únicamente el resguardo de la cosa en caso de litigio y la eventual apertura del saneamiento si éste fracasa. En sus palabras, “pues, en cualquier caso, indemniza su falta; es decir, sustituye por numerario, no repone su equivalente”. Bajo esta concepción, “el saneamiento constituye un tipo de responsabilidad, por cuanto aparece obligacionalmente producida con la evicción, mientras la garantía tiende más bien a prevenir el fenómeno de que trata” (Durán, 2002, p. 59).
Estas reflexiones resultan especialmente útiles para comprender el tratamiento que el Código Civil otorga a la evicción en el contrato de arrendamiento de cosas. En este contexto, conviene traer a colación la regla del artículo 1931, inciso primero, que atribuye al arrendador la legitimación pasiva frente a terceros que aleguen derechos sobre la cosa arrendada, al disponer que “la acción […] se dirigirá contra el arrendador”.
Dicha disposición guarda una conexión evidente con el artículo 1916, inciso segundo, en la medida en que permite vincular el saneamiento con una de las hipótesis en que puede concretarse la turbación del goce: esto es, cuando terceros pretenden un derecho sobre la cosa, incompatible con el disfrute del arrendatario.
De lo anterior se desprende que, en términos generales, el Código concibe la evicción arrendaticia como un régimen estructurado en, al menos, dos fases: por una parte, una obligación de defensa frente a pretensiones de derecho formuladas por terceros ajenos al contrato; y por otra, un conjunto de mecanismos de tutela orientados, bien a preservar el equilibrio contractual (mediante la reducción del precio o la terminación del contrato), bien a reparar las consecuencias dañosas derivadas de la pérdida del goce (a través de la indemnización de perjuicios).
Examinemos brevemente el marco normativo que regula la evicción en el contrato de arrendamiento en los arts. 1930 y 1931.
El art. 1931 se limita a señalar que la acción de terceros que aleguen derechos sobre la cosa arrendada “se dirigirá contra el arrendador”, y que el arrendatario “será sólo obligado a noticiarle la turbación o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan”. El precepto agrega que, si el arrendatario omitiere o dilatare culpablemente dicha notificación, “abonará los perjuicios que de ello se sigan al arrendador”.
Como se advierte, la norma guarda completo silencio tanto respecto de la forma en que debe efectuarse la notificación, como en relación con la oportunidad en que debe realizarse. No contempla una “citación de evicción”, como lo hace el art. 1843 en materia de compraventa, ni regula las actitudes que puede adoptar el arrendador, conforme a los art. 1844 y 1845 del mismo contrato.
El art. 1930, en cambio, profundiza en los efectos jurídicos que se producen cuando se reconocen los derechos invocados por el tercero.
En ese sentido, la norma establece que, si el arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, “y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato”, podrá exigir una disminución proporcional en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante. Asimismo, si el arrendatario se ve privado de una parte sustancial de la cosa arrendada, “que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado”, podrá exigir la terminación del contrato.
Además, el arrendatario podrá reclamar indemnización de todo perjuicio, “si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de éste, intervino estipulación especial de saneamiento con respecto a ella”. En cambio, “si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato”, éste no estará obligado a abonar el lucro cesante.
De lo anterior se desprende que el régimen de evicción presupone que la causa de la turbación sea anterior al contrato de arrendamiento, lo que habilita dos remedios sinalagmáticos: la reducción del precio o renta, y la terminación del contrato, según el grado de afectación del uso y goce de la cosa. La responsabilidad indemnizatoria del arrendador se intensifica cuando conoce –real o presuntamente– la causa de la evicción, extendiéndose incluso al lucro cesante. En cambio, si el arrendatario conocía dicha causa, queda excluido del derecho a indemnización, al haberse expuesto voluntariamente al riesgo.
De manera aguda, De la Maza y Ulloa advierten que, si bien la evicción corresponde a una hipótesis de turbación provocada por terceros –específicamente aquella que se produce cuando el derecho que éstos ostentan es anterior al contrato–, resulta perfectamente posible identificar otras afectaciones al goce del arrendatario que también presuponen la invocación de un derecho por parte de un tercero, pero cuya causa es posterior al perfeccionamiento del contrato (De la Maza y Ulloa, 2018, pp. 765-800). De este modo, parece claro que el régimen de protección del arrendatario contempla soluciones diferenciadas según la causa de la turbación sea anterior o posterior al contrato.
A título ejemplar, cabe mencionar la hipótesis prevista en el art. 1965 del Código Civil, conforme a la cual el embargo de la cosa arrendada no implica la terminación del contrato, sustituyéndose en tal caso el acreedor –o los acreedores– en los derechos y obligaciones del arrendador.
También resulta ilustrativo el supuesto de expropiación por causa de utilidad pública, regulado en el art. 1960, que contempla diversas técnicas de protección en favor del arrendatario, ya sea mediante la obtención de los rendimientos de la cosa, o bien a través de una reparación por equivalente cuando ello no sea posible (sobre el tema, véase: Peñailillo, 2004, pp. 90-94, 135-138).
- Badenes, R. (1979). El contrato de compraventa (T. I). Librería Bosch.
- De la Maza, Í., y Ulloa, P. (2018). La tutela del arrendatario frente a las turbaciones jurídicas en el arrendamiento de inmuebles. Revista Ius et Praxis, 24(3).
- Durán, R. (2002). Evicción y saneamiento. Aranzadi.
- Gross, B. (1964). La notion d’obligation de garantie dans le droit des contrats. Librairie Générale de Droit et de Jurisprudence.
- López, P. V. (2007). La tutela del acreedor en el arrendamiento de cosas: Un análisis desde el Código Civil y su cotejo con el modelo acuñado por el moderno derecho de contratos. En R. Barrías Díaz, A. Ferrante y L. C. San Martín Neira (editores), Presente y futuro del derecho contractual. Legal Publishing.
- Peñailillo, D. (2004). La expropiación ante el derecho civil. Editorial Jurídica de Chile.
- Silva, M. (2019). La citación de la evicción en la compraventa: Aspectos procesales y civiles. Tirant lo Blanch.
Crédito imagen: Bay and Harbor of New York from Bedlow’s Island, atribuido a Edmund C. Coates.