Por Andrés Erbetta 
El modelo de regulación del arrendamiento de cosas establece ámbitos de riesgo que cada parte debe gestionar y que permiten situar los efectos perjudiciales del fracaso de las expectativas e intereses de los contratantes
Como en todo contrato, el reparto de los riesgos puede ser expreso o implícito. Es expreso –o también convencional– cuando las partes regulan la economía interna del contrato de forma explícita, estableciendo las contingencias que cada una debe asumir. En cambio, la distribución de los riesgos es implícita cuando las partes nada estipulan sobre el particular, debiendo aplicarse en consecuencia la regulación supletoria que provee el ordenamiento jurídico.
En este orden de ideas, el modelo de regulación del arrendamiento de cosas establece determinados ámbitos de riesgo que cada parte debe gestionar y permiten situar los efectos perjudiciales del fracaso de las expectativas e intereses de los contratantes (Carrasco, 2021, p. 1056). Al mismo tiempo provee herramientas para alterar el reparto del riesgo, ya sea por la vía de aumentar la esfera de exoneración del deudor o limitar el ámbito de su liberación (Jordano, 1987, pp. 321-348).
Me referiré, en primer lugar, a los ámbitos de riesgo que típicamente subyacen al arrendamiento de cosas, para luego dar paso a ciertos expedientes que permiten alterar dicho reparto.
a. El carácter profesional del arrendador y el origen anterior al contrato de las reparaciones, derechos de terceros y los vicios de la cosa
A lo largo de la regulación del arrendamiento de cosas encontramos diversas disposiciones en las que el carácter profesional del arrendador y el origen anterior al contrato de las reparaciones que deben ejecutarse en la cosa, los derechos que reclamen terceros o de los vicios que impiden el goce pleno de la cosa, constituyen factores determinantes para los efectos de agravar su responsabilidad.
Un primer ejemplo lo encontramos en el art. 1928 del Código Civil a propósito de las reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse. Aunque en principio pesa sobre el arrendatario la obligación de tolerar dichas reparaciones, se establecen diversos mecanismos para salvaguardar la relación de conmutatividad del contrato. Así ocurre con el derecho que tiene el arrendatario para pedir una rebaja del precio o renta y el derecho a pedir la terminación del contrato cuando las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tomó en arriendo. Sin embargo, cuando las reparaciones procedieren de causa que existía ya el tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla o “debiese por su profesión conocerla” también es obligado a reparar los perjuicios que pueda sufrir el arrendatario.
Conforme al art. 1930, la causa anterior al contrato de los derechos que puedan reclamar terceros sobre la cosa arrendada y provoquen una turbación en el goce también agrava la responsabilidad del arrendador. En efecto además de los derechos que tiene el arrendatario para solicitar una rebaja en el precio o renta o exigir el cese del contrato, según la entidad que posea la turbación, también goza del derecho para pedir una indemnización de todos los perjuicios que se le causen cuando la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió ser conocida del arrendador al tiempo del contrato pero no lo fue del arrendatario siendo conocida de este interviene estipulación especial de saneamiento con respecto a aquella. Pero, por el contrario, si la causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, éste no es obligado al abono del lucro cesante.
Algo similar se establece a propósito del régimen de garantía por vicios que impiden el goce de la cosa arrendada previsto en el art. 1932. En principio este régimen opera al margen de la culpa del arrendador para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la terminación o rescisión del contrato, ya que es indiferente que el arrendador haya conocido o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato. Incluso el vicio puede haber empezado a existir después del contrato, pero sin culpa del arrendatario y aun así éste conserva tales derechos. Sin embargo, para que el arrendatario tenga derecho a la indemnización de perjuicios, se precisa que el vicio de la cosa haya tenido una causa anterior al contrato. Y, de hecho, si el vicio era conocido del arrendador el tiempo el contrato o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesión conocerlo se incluye en la indemnización el lucro cesante (art. 1933).
Pero el carácter profesional del arrendatario también puede tener incidencia en la distribución de riesgos como lo han reconocido algunas decisiones de los tribunales. Así ocurrió, por ejemplo, en una sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción del 4 de febrero de 2020, ROL 1446-2019. El caso versó sobre una demanda interpuesta por la arrendataria en contra del arrendador, a quien atribuyó responsabilidad por la muerte de su hija debido a la inhalación de monóxido de carbono, lo que habría ocurrido por la obstrucción de los ductos de ventilación del inmueble arrendado, defecto que habría existido al momento del contrato. El tribunal de alzada revocó el fallo de primera instancia y rechazó la demanda conforme a las declaraciones de conformidad que efectuó la arrendataria en el contrato. En concepto de la Corte, además, la calidad que ostentaba la arrendataria –esto es, corredora de propiedades–, le impedía alegar falta de experiencia respecto al sentido y alcance de las manifestaciones y declaraciones contractuales
b. La responsabilidad por el hecho de terceros
En el Código Civil existen diversas disposiciones que tienen por objeto ensanchar la responsabilidad que le cabe tanto al arrendador como al arrendatario por el hecho de los terceros.
Así por ejemplo los arts. 1925 y 1926 constituyen manifestaciones particulares del principio que el Código Civil establece de un modo general en el art. 1679 en relación con los auxiliares del cumplimiento. En efecto en ambas disposiciones se establece de un modo expreso que la responsabilidad del arrendador no solamente opera por el hecho propio, sino también por el hecho o culpa atribuible a sus agentes o dependientes.
Algo similar se infiere del art. 1929, en cuya virtud si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona que este pueda verlo, tendrá derecho a indemnización de perjuicios.
Por contrapartida el Código también establece que la responsabilidad del arrendatario comprende la de ciertas personas con las cuales este está vinculado. Así se desprende por ejemplo de lo dispuesto en el art. 1941 a cuyo tenor, “el arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de la de su familia, huéspedes y dependientes”. Lo mismo acontece con relación a los subarrendatarios. Aunque por regla general en el arrendamiento de cosas no se entiende conferida la autorización para que el arrendatario pueda ceder el contrato o subarrendar, puede hacerlo mediando una autorización expresa (art. 1946). En tal caso, el arrendatario se erige como un verdadero garante por los hechos del subarrendatario. Así se desprende, por ejemplo, de lo previsto en el inc. final del 1947, cuando establece que, respecto de los daños y pérdidas sobrevenidos durante el goce de la cosa, deberá el arrendatario “probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta esta prueba será responsable”. Otra manifestación de lo anterior la encontramos en el art. 1973, que permite expeler tanto al inquilino como al subarrendatario, incluso cuando cuenta el primero con facultades para subarrendar, cuando este último es una persona de notoria mala conducta.
c. El riesgo por la pérdida e indisponibilidad de la cosa
La destrucción total de la cosa arrendada origina la falta de objeto en la obligación del arrendador, y, recíprocamente, la desaparición de la causa en la obligación del arrendatario (art. 1950 N° 1). Esta regla expresa un principio distinto del que aparece consagrado en el art. 1550, porque en este caso el riesgo recae en el deudor. En efecto, si la cosa se destruye totalmente, el contrato expira y el riesgo debe soportarlo el deudor de la obligación de conceder el goce de la cosa –o sea, el arrendador– quien, además de experimentar la pérdida, no tendrá derecho para exigir el cumplimiento de la obligación recíproca (el pago del precio o renta) (Alessandri, 1917, pp. 817-818).
Para que el contrato expire por esta causa, la destrucción debe ser total, pues si sólo es parcial, queda sometida a la decisión del juez dar por terminado el contrato a conceder una rebaja en el valor de la renta (art. 1932 inc. 2). La destrucción total de la cosa pone término al contrato, ya provenga de un caso fortuito o de la culpa del arrendatario. En este sentido, el reproche subjetivo incide solamente en la pertinencia de la indemnización de perjuicios.
Conforme a lo anterior, la conclusión es que la indisponibilidad de la cosa, sin culpa del arrendatario, se traduce en la liberación del pago ulterior del precio o renta.
Aunque el núcleo duro del reparto de riesgos en el arrendamiento de cosas descansa en este principio, es preciso integrar al sistema con las reglas previstas en los arts. 1928 y 1966, sobre todo este último, porque constituyen reglas de reparto del riesgo de la contraprestación. Como vimos, el art. 1928 impone al arrendatario la obligación de tolerar las reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, que en principio sólo da derecho para ejercer mecanismos para salvaguardar la equivalencia de las prestaciones (rebaja del precio y la terminación del contrato), pero no la indemnización de perjuicios (a menos que la causa de las reparaciones sea anterior al contrato). Pero, además de lo anterior, el art. 1966 faculta al arrendador para “hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o en parte impidan su goce”. O sea, la ley concede al arrendador un derecho para terminar en forma unilateral el contrato a fin de salvaguardar la subsistencia de la cosa cuando ésta requiere de reparaciones urgentes. Al tratarse de una facultad, la terminación del contrato por esta causa no constituye un incumplimiento contractual y por ende el arrendatario no tiene más derecho que pedir la rebaja del precio o renta o la terminación del contrato cuando las reparaciones recaigan sobre tan gran parte de la cosa que el resto parezca insuficiente para los fines del contrato. De este modo, el arrendatario no puede pedir indemnización de perjuicios, derecho que sólo se le confiere cuando el arrendador ejerce abusivamente esta prerrogativa, lo que sucederá cuando la causa de las reparaciones sea anterior al contrato.
a. El conocimiento del arrendatario como una asunción de riesgos que exime de responsabilidad al arrendador
El conocimiento del arrendatario acerca de determinadas contingencias que puedan afectar su derecho a gozar de la cosa arrendada, incide de un modo particular como una eximente de la responsabilidad indemnizatoria del arrendador. En términos generales, podríamos decir que el principio que rige en este ámbito es que el riesgo por la inaptitud de la cosa para servir a los fines del contrato recae en el arrendador, pero el conocimiento del arrendatario provoca su traslación a este último.
Así ocurre con relación a la imposibilidad de entregar la cosa. Conforme al art. 1925, si el arrendador por hecho culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en dicha hipótesis, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato con indemnización de perjuicios. En este caso la indemnización de perjuicios posee contornos particulares, pues a diferencia del estatuto general de responsabilidad por daños, la imputación opera en forma objetiva, ya que habrá lugar a la indemnización aun cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa. Con todo, la responsabilidad del arrendador encuentra un límite en el caso fortuito y la circunstancia de que el arrendatario haya conocido la imposibilidad. Se aprecia, entonces, que la cognición acerca de la causa de la imposibilidad despliega su eficacia exonerando al arrendador de los daños y perjuicios, en el entendido que al arrendatario le está vedado demandarlos por haberse expuesto imprudentemente a ellos.
En el caso del art. 1928 ocurre algo similar, pues el arrendatario pierde el derecho para pedir la indemnización de los perjuicios cuando ha tenido conocimiento de la causa de las reparaciones que en principio debe soportar. Así se infiere a contrario sensu del inc. 4 de dicha disposición. La misma regla opera con relación a la evicción de la cosa arrendada que causa daños, como se deduce del inc. 4 del art. 1930.
Tratándose del régimen de garantía por vicios en la cosa arrendada el conocimiento del arrendatario acerca de tales vicios también se erige como un impedimento para acceder a la indemnización. En efecto, con arreglo al art. 1934, el arrendatario no tendrá derecho a la indemnización de perjuicios si contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunció expresamente la acción de saneamiento por el mismo vicio designándolo.
En fin, el conocimiento del arrendatario también incide para eximir de responsabilidad al arrendador en la hipótesis del art. 1959, o sea cuando habiendo arrendado invocando la calidad de propietario absoluto sin tenerla realmente, el arrendatario contrató a sabiendas. En dicho caso, el contrato de arrendamiento expirará al resolverse el derecho del arrendador, sin que el arrendatario pueda reclamar perjuicios. La misma idea se desprende de los arts. 1958 y 1961 (Contardo, 2023, pp. 1285-1291).
b. El riesgo por la falta de prueba con relación al estado de la cosa arrendada
Debido al carácter eminentemente transitorio del derecho para gozar de la cosa, el arrendatario es obligado a restituirla al fin del arrendamiento (art. 1947 inc. 1). En cuanto a la forma en que ésta debe restituirse, el Código asume que el uso, incluso legítimo, por parte del arrendatario, tiene el potencial para degradar la cosa. Dicha contingencia es puesta en cabeza del arrendador, en base al criterio general de que las cosas perecen para su dueño (inc. 2 del art. 1947).
Aunque la vocación del art. 1947 es disciplinar la restitución de la cosa, el precepto agrega que, si no consta el estado en que ésta fue entregada al arrendatario, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.
Como se observa, el precepto regula momentos tan apartados del iter contractual de la relación arrendaticia –el comienzo y el fin del contrato–, por la necesidad de precisar el contenido de la obligación restitutoria que pesa sobre el arrendatario (Erbetta, 2023, p. 540). En este orden de ideas, atendido que la cosa arrendada debe restituirse en el estado en que se recibió –tomando en cuenta el desgaste por el uso y goce legítimo– el inc. 3 del art. 1947 provee una regla supletoria que opera a falta de prueba en contrario por parte del arrendatario. Conforme a lo anterior, el riesgo por la falta de prueba perjudica al arrendatario cuando este último no observa la carga de examinar la cosa al momento de la entrega, pues en tal caso se entiende haberse recibido en regular estado para servir a los fines del contrato. Luego, si el arrendatario recibió la cosa sin mediar protesta sobre su estado, se produce una aceptación de la prestación como principio de prueba de cumplimiento conforme, que impide asignar eficacia a la mera aserción de haberla recibido en un estado diferente. De este modo, para que dicha alegación prospere, el arrendatario debe demostrar que la cosa era defectuosa al momento de la entrega (Erbetta, 2023, p. 543). El Código establece la misma regla en el art. 1971 inc. final, con relación al estado de entrega de un edificio.
De lo anterior, entonces, no sólo se infiere la existencia de una carga probatoria que el arrendatario debe observar, también la de examinar la cosa al momento de la entrega. En este contexto, se entiende la importancia jurídico-práctica que tiene la confección de un inventario, para dejar constancia fehaciente del estado en que se entregó la cosa.
c. La carga de la escrituración del contrato y las consecuencias de su inobservancia
Aunque por regla general el arrendamiento de cosas se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, existen diversas razones por las cuales es conveniente su escrituración. El incentivo para formalizar el contrato lo tendrá en algunos casos el arrendador y en otros el arrendatario.
Por de pronto, tratándose de arrendamientos de predios urbanos, si el contrato consta por escrito y sus firmas se encuentran autorizadas ante notario público, ese solo antecedente será suficiente para admitir la demanda de cobro de rentas y restitución consecuencial conforme al procedimiento monitorio previsto en la Ley N° 18.101 (art. 20 inc. 1 de la Ley N° 18.101).
También respecto del contrato de arrendamiento de predios urbanos, si éste no consta por escrito “se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario” (art. 20 inc. 2 de la Ley N° 18.101).
En ambos casos, el incentivo para escriturar el contrato cede en beneficio de la posición jurídica del arrendador.
Pero también el arrendatario puede obtener provecho de la formalización del acuerdo arrendaticio. En efecto, convendrá reducir el contrato a escritura pública –e incluso, inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces respectivo–, con el objeto de que el sucesor del arrendador en los derechos sobre la cosa arrendada quede obligado a respetar el contrato cuando se han extinguido los derechos de este último (art. 1962 N° 2 y 3 del Código Civil). Esta hipótesis, pues, resulta particularmente sensible para la posición del arrendatario, cuando tenga interés en la mantención del contrato y quedar a cubierto que se produzca su extinción por no revestir las formas que permitan hacerlo oponible a los adquirentes de la cosa arrendada. Vistas las cosas desde esta perspectiva, podríamos decir, entonces, que pesa sobre el arrendatario una verdadera carga de escriturar el contrato para los efectos señalados. Una excepción –pero sólo aparente– de dicha regla la encontramos en el art. 10 del Decreto Ley N° 993 en materia de arrendamiento de predios rústicos, ya que “si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de éste con el arrendatario”. En efecto, en este caso la excepción no es tal porque a diferencia del estatuto general del arrendamiento de cosas previsto en el Código Civil, el contrato de arrendamiento de predios rústicos es un contrato solemne, como establece el art. 5 del Decreto Ley N° 993.
- Alessandri, A. (1917). De la compra-venta i de la promesa de venta (T. I). Soc. Imprenta-Litografía Barcelona.
- Carrasco, A. (2021). Derecho de contratos. Aranzadi.
- Contardo, J. (2023). Comentario a los arts. 1958 a 1961. En C. Amunátegui (editor), Comentario histórico-dogmático al Libro IV del Código Civil de Chile (T. II). Tirant lo Blanch.
- Erbetta, A. (2023). La conexión entre el momento inicial del contrato de arrendamiento y su terminación, en torno a la carga de la prueba: Apuntes sobre el artículo 1947 del Código Civil. En R. Pinochet (director), Estudios de Derecho Civil XVI. Legal Publishing.
- Jordano, F. (1987). La responsabilidad contractual. Civitas.
Crédito imagen: The Suspension Bridge on the Border of Hida and Etchū Provinces, Katsushika Hokusai