Por Francisco Rubio 
Se analizan tres sentencias del 2025 en materia de obligaciones y contratos, cerrando el año en el 19 de diciembre. Se destacan por revelar razonamientos de la propia Corte Suprema, que se pronuncia sobre ciertos temas en orden a cumplir con una de sus más fundamentales misiones que es uniformar la aplicación del Derecho. En ese sentido, más allá de compartir o discrepar de sus conclusiones, son de las sentencias más relevantes del año en la materia señalada.
Se celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra de dos camiones, dos carrocerías y dos máquinas de frío. El contrato comprendía 59 rentas iguales, mensuales y sucesivas, con una opción de compra de $2 millones. El arrendatario dejó de pagar la renta a contar de la 33. Ante ello, el arrendador demandó terminación del contrato de arrendamiento por no pago de rentas, solicitando:
- la restitución de los bienes objeto del contrato
- el pago de las rentas vencidas, desde la 33 a la 37 por $9 millones.
- pago anticipado de las 23 rentas restantes hasta el final del contrato, es decir, para completar las 59 rentas totales, por un total de $45 millones más, a título de cláusula penal.
El arrendatario no tuvo problemas con dar por terminado el contrato y restituir los bienes del contrato, se allanó al pago de las cinco rentas adeudadas, pero se opuso al pago anticipado de las 23 rentas restantes, sosteniendo que éste carecía de causa y que, sin haberse ejercido la opción de compra, su exigibilidad supondría un enriquecimiento sin causa.
En primera instancia, se acogió la demanda, ordenándose el pago de las rentas vencidas, pero se rechazó el cobro de la cláusula penal, aduciendo que “dado que la opción de compra no se ejercitará, la cláusula penal pierde su correlación con la obligación principal” por lo que solo cabe exigir las rentas efectivamente devengadas “conforme al principio de equivalencia y correlación de prestaciones previsto en el artículo 1544 del Código Civil” –según aparece de la sentencia de casación, pues el fallo de primera instancia no está disponible al público–.
La Corte de Apelaciones de Santiago revocó el fallo de primer grado, ordenando pagar, a título de cláusula penal, todas las rentas pendientes de vencimiento, es decir, la suma de $45 millones, además de la restitución de los bienes. Señaló que la obligación tiene causa lícita, conforme al art. 1467, al prever de manera convencional los perjuicios derivados del incumplimiento, por lo que corresponde acumular la prestación incumplida y la cláusula penal.
Sin embargo, la Corte Suprema, con buen criterio, resaltó la literalidad de la estipulación contractual que regulaba los efectos ante el incumplimiento. En efecto, la cláusula décimo séptima del contrato señalaba que el incumplimiento facultaba al Banco arrendador a “ejercer a su opción, uno cualquiera de los siguientes derechos”: el primero, dar por terminado el contrato, exigiendo la devolución de los bienes, el pago de las rentas vencidas y un 30% del valor de las rentas pendientes de vencimiento; el segundo, exigir el pago de las rentas vencidas y el pago anticipado de las rentas pendientes de vencimiento hasta el término natural del contrato, con la posibilidad de ejercer la opción de compra. La Corte señaló correctamente que:
“La redacción de la cláusula -al emplear expresamente la expresión “a su opción, uno cualquiera de los siguientes derechos”- evidencia que el Banco no puede acumular ambos mecanismos, sino que debe optar por uno solo. En consecuencia, la elección de una de las alternativas implica la exclusión de la otra, pues su ejercicio simultáneo generaría una duplicidad de sanciones que desnaturalizaría la finalidad de la estipulación y vulneraría el principio de buena fe contractual previsto en el artículo 1546 en relación con los artículos 1437 y 1545 del Código Civil” (considerando 6° de la sentencia de casación)”
Como consecuencia de ello, nuestro máximo tribunal resolvió que los sentenciadores de alzada:
“incurrieron en una infracción a la ley del contrato, en los términos del artículo 1545 del Código Civil, desde que desconocieron el tenor y alcance de la cláusula decimoséptima del contrato de arrendamiento como opción de compra, la cual constituye expresión de la voluntad de las partes y, por ende, una verdadera ley para ellas”
El fallo es relevante porque asienta un buen criterio: una interpretación errónea del contrato realizada por un tribunal de alzada ante mediante el desconocimiento del tenor literal del acuerdo permite su corrección por la Corte Suprema. Si bien desde antiguo se ha discutido la posibilidad de controlar en sede de casación en el fondo por “infracción de ley”, la denominada “ley del contrato”, como acá se aprueba, la verdad es que el punto es más sencillo: ¿puede controlarse la interpretación contractual en sede de casación?
A este efecto, tradicionalmente se habla de que ello es posible cuando haya “desnaturalización” del acuerdo, concepto sumamente vago. Sin embargo, una tendencia prometedora de los últimos años entra a conocer efectivamente la eventual infracción de las reglas de interpretación de los contratos de los artículos 1560 a 1566, pues esta es la “ley” infringida a que se refiere el art. 767 CPC. No obstante que en la sentencia comentada se invocó la infracción del art. 1545, me parece que es un camino admisible, entendiendo que existió un desconocimiento claro del tenor literal del contrato, lo que implica su modificación, que es lo vedado por el mismo precepto: solo pueden ser invalidados los contratos legalmente celebrados por consentimiento mutuo o causas legales.
No sucedió de esta manera en otra sentencia pronunciada este año (CS 25/11/2025,41560-2024) que rechazó la casación en el fondo limitándose a señalar que el recurrente “debió haber denunciado como infringidas las normas que dicen relación con la interpretación de los contratos (artículos 1560 a 1566 del Código Civil)”, cuando en el caso se alegaba una calificación incorrecta del negocio jurídico celebrado, invocándose por el litigante también el art. 1545. Más allá del fondo de ese caso, nos parece que nuestro máximo tribunal no puede quedarse en esos tecnicismos para evitar cumplir con su misión.
Una de las sentencias relativas a los efectos de la pandemia del Covid-19 en relación con contratos de arrendamiento quedó firme este año. En abril de 2014, se arrendó un inmueble comercial en San Bernardo a la sociedad “Joigo Limitada” para instalar un local de venta de artículos electrónicos. Durante el año 2020, debido a la pandemia, la autoridad sanitaria decretó restricciones que impidieron a la arrendataria abrir el local al público, al no ser considerada una actividad esencial. A raíz de esto, dejó de pagar ciertas rentas y diferencias de reajustes.
Los arrendadores demandaron la terminación del contrato y el cobro de rentas impagas de los meses de mayo a junio de 2020, ciertos reajustes, además de multas en caso de retardo. En primera instancia se condenó al pago de rentas y reajustes adeudados, la restitución del inmueble, además de la multa por retraso en el pago de la renta. La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la sentencia de primera instancia, con variaciones en el reajuste solicitado.
La Corte Suprema, conociendo de la casación en el fondo, considera la aplicación del art. 1932 CC, según el cual “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión el contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada…”, sosteniendo –como en otros casos similares–, que el precepto:
“también resulta aplicable a situaciones en que por una anomalía jurídica como lo es el acto de la autoridad sanitaria el arrendatario igualmente se ve impedido de hacer uso de la cosa arrendada para el fin que tuvo en vista al tiempo de la contratación”
Si bien es posible compartir esta interpretación extensiva del precepto, atendido sobre todo a su sentido, en orden a distribuir los riesgos de la imposibilidad de utilización de la cosa arrendada, para incluir defectos atribuibles a decisiones de la autoridad que imposibilitan el goce, cabe hacer algunos matices. Sobre todo, a lo que refiere nuestro máximo tribunal respecto a las consecuencias de aplicar este precepto al caso:
“Que, por consiguiente, ante la imposibilidad de ocupar la propiedad a consecuencia de un caso fortuito, se autoriza al arrendatario al no pago de la renta en ese tiempo. La razón se encuentra en el artículo 1552 del Código Civil, que tratándose de un contrato como el arrendamiento, produce un efecto liberatorio del pago de las rentas y no el efecto suspensivo que le es característico.
Correlativamente, si, en un caso como éste, el arrendatario pretendiera una indemnización de los daños derivados por la privación del uso y goce del local comercial, esta pretensión no sería procedente porque el incumplimiento tuvo su origen en una situación de caso fortuito que, según el inciso 2º del artículo 1547 del Código Civil (sic).”
Hay algunos problemas con este razonamiento. Es bastante asentado que las cuarentenas y restricciones derivados de la pandemia constituyen, en la mayoría de los casos, caso fortuito, en el sentido de que se trata de un imprevisto imposible resistir, al tenor del art. 45 CC, precepto que incluye dentro de sus ejemplos los “actos de autoridad”.
Sin embargo, hay que observar cómo afecta esa imposibilidad sobrevenida a las obligaciones de las partes, de acuerdo con el art. 1547 inc. 2. Si el arrendador está obligado a conferir el goce de la cosa de manera compatible con la utilidad del contrato, es esa obligación de especie o cuerpo cierto la que se hace imposible por las restricciones de la autoridad –en ese sentido es correcto el segundo párrafo citado en torno a negar una posible indemnización de perjuicios contra el arrendador–. Con todo, como se sabe, la obligación de pagar las rentas, al ser de dinero y por lo tanto de género, sigue siendo perfectamente posible, pues el género no perece (art. 1510 CC) y siempre el deudor podrá recurrir a otros medios de financiamiento –aunque no provengan de las utilidades obtenidas mediante el funcionamiento del local arrendado– para solucionar su deuda. La excepción de contrato no cumplido modelada sobre la base del art. 1552 CC, citado, no produce el efecto que señala la Corte Suprema: si el arrendador no puede cumplir su obligación de conferir el goce de la cosa por caso fortuito, no puede oponer esta excepción el arrendatario que no paga las rentas. Su incumplimiento es imputable.
De esta forma, a solas con el art. 1932 CC hay que mirar con atención sus consecuencias: el inciso primero habla de terminación o rescisión del contrato en caso de imposibilidad total. Sin embargo, el arrendatario, en el caso, lejos de solicitar la terminación, continuó con el contrato y no pagó las rentas durante el período de restricción de funcionamiento por la pandemia. Aquí hay que fijarse en la extensión de la imposibilidad alegada. Si bien la arrendataria no pudo abrir al público para la comercialización de aparatos electrónicos por la prohibición de la autoridad, sí pudo contar con el bien para, por ejemplo, almacenar su mercadería, por lo que siguió gozando de él en forma parcial. De ahí que haya que recurrir al inciso segundo del art. 1932 CC, según el cual “Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial… el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta”. Frente a un caso como este, entonces, aplicado que sea el artículo, debiera reducirse la renta en proporción a la entidad del impedimento para el goce de la cosa. En este caso, pudiera hablarse de al menos ¾ o un 75%.
Por último, una cuestión difícil es lo que sucede con la multa derivada del retardo en el pago de las rentas. Pareciera ser que dada la accesoriedad de la cláusula penal manifestada analógicamente en lo dispuesto por el art. 1536 CC, según el cual “La nulidad de la obligación principal acarrea la de la cláusula penal…”, ésta debiera seguir las consecuencias del art. 1932 respecto de la obligación principal, en relación con la extinción total o parcial de la obligación de pagar la renta por imposibilidad en el goce. Es procedente, por tanto, distinguir, pero la Corte Suprema zanjó rápidamente el asunto señalando que:
“En cuanto a la solicitud de multas derivadas del retardo en el pago de las rentas de arrendamiento, deberá igualmente ser desestimada en atención que a que éstas tienen lugar en caso de falta de pago de las rentas, siendo procedente cuando existe un incumplimiento culpable de las mismas, lo que, atendido la ocurrencia de un caso fortuito en los términos previstos en el artículo 45 del Código Civil, no se verifica”.
Y la cuestión, como hemos visto, es más compleja.
Una empresa de transportes (Buses Gran Santiago), enfrentando una mala situación económica, le vendió los ingresos que pudieran derivarse en el futuro por la explotación de un contrato de concesión para desarrollar su actividad propia a dos empresas del mismo rubro (Transporte de personas Santiago y Brasil Buses, a su vez accionistas controladoras de Buses Gran Santiago). Así, se celebró el denominado “contrato aleatorio de compraventa de flujos futuros”.
Una accionista minoritaria de Buses Gran Santiago (Transportes Vivaceta), disconforme con dicho negocio jurídico, demandó su nulidad absoluta, argumentando:
- Falta de aleatoriedad: las compradoras controladoras conocían los flujos de dinero adquiridos, eliminando la incertidumbre.
- Objeto ilícito por infracción de ley: La cesión de flujos equivalía a ceder la concesión, lo cual requería autorización del Ministerio de transportes, exigencia de las bases de licitación.
- Una parte del precio se documentó en pagarés que nunca fueron pagados, lo que constituiría falta de precio real.
En primera instancia se rechazó la demanda, confirmando la tesis del demandado en orden a que este contrato estaría amparado por el art. 1813 CC, según el cual: “La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte” (el destacado es nuestro), siendo entonces la llamada emptio spei la modalidad contratada, pues los ingresos frutos de la cesión eran variables, constituyendo efectivamente una ganancia incierta para la cedente.
Por su parte, se señaló que era distinto ceder la posición contractual -que era lo vedado por las bases- y los flujos derivados de la concesión -que estaría permitido-, por lo que se rechazó la demanda también en ese capítulo. Además, se precisó que lo dispuesto en las bases de licitación no constituían una “ley” para efectos de la causal de objeto ilícito del art. 1461 CC.
La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó lo resuelto. Interpuesta casación en el fondo, ante la alegación sobre objeto ilícito, la Corte Suprema señaló que:
“Se ha tenido por probado que el contrato impugnado tuvo por objeto la cesión de los ingresos derivados del contrato de concesión, y no la concesión misma. En este punto, la calificación que los jueces de fondo hicieron de la naturaleza de la cesión es una cuestión fáctica, que no puede ser alterada por esta Corte de casación, ya que no se ha demostrado una infracción a una ley reguladora de la prueba que hubiere sido determinante en el establecimiento de los hechos ni se ha cuestionado el alcance que se ha otorgado a la naturaleza del contrato en tanto consecuencia de un ejercicio de interpretación de la voluntad de las partes”
Más allá de que pudiera ser tenue la distinción entre cesión de la concesión y venta de los flujos futuros derivados de esa concesión, el tribunal parece escindir correctamente entre hechos y Derecho en este punto: determinar cuáles fueron las estipulaciones contractuales es una cuestión fáctica no controlable en sede de casación, pero aparentemente se considera una cuestión jurídica la infracción de normas regulatorias de la prueba o del “ejercicio de interpretación de la voluntad de las partes”, en lo que concordamos.
Sin embargo, más interesante aún es lo que dice al final, respecto a la alegación de ilicitud de la causa del contrato en análisis:
“esta Corte estima pertinente precisar la distinción fundamental entre la causa de la obligación y la causa del contrato o motivo que induce a las partes a contratar. Conforme a la doctrina y jurisprudencia chilena, la causa de la obligación, en el caso de los contratos onerosos y bilaterales, reside en la contraprestación recíproca de la otra parte. Por su parte, la causa del contrato se refiere al fin o motivo que se persigue con su celebración, el cual solo se vuelve relevante para el derecho si es ilícito y conocido por ambas partes. Como explica el profesor Alejandro Guzmán Brito en su artículo «Causa del Contrato y Causa de la Obligación» (En revista de Estudios Histórico-Jurídicos, Sección Historia del Derecho Europeo, XXIII, Valparaíso, Chile, 2001), la causa de la obligación es el elemento formal del contrato, mientras que los motivos son los fines subjetivos de las partes. Los motivos son, en principio, irrelevantes para la validez del contrato”
Nuestro máximo tribunal reconoce la división entre una causa existente, de la obligación –que, según la teoría clásica, en los contratos bilaterales, es la contraprestación– y una causa lícita, del contrato –que, en los términos del art. 1467, es la prohibida por ley, o contraria a las buenas costumbres o al orden público–. A continuación, resuelve que:
“El recurrente, al fundar su alegación en la supuesta contravención a las bases de licitación, confunde estos conceptos ya que lo que acusa no es la falta de causa, sino la ilicitud de los motivos. Sin embargo, al tenerse por establecido que la venta de flujos no estaba prohibida por las bases de licitación aplicables, dicho motivo no puede ser considerado ilícito en el sentido que exige el artículo 1468 del Código Civil”
Acertadamente, la Corte Suprema señala que alegar que el negocio celebrado supone una contravención a las bases de licitación no es falta de causa, sino causa ilícita. Sin embargo, en criterio del tribunal de casación, el contrato tendría que estar prohibido por la ley para ser atacable por un vicio en la causa, por lo que, en la medida que el acuerdo sea formalmente lícito, no habría problema. Sin embargo, ¿qué rol de utilidad jugaría la causa en ese caso en relación con la exigencia de objeto lícito?
Así, pareciera que la institución admite un entendimiento más amplio. En los casos en que el contrato celebrado por las partes, si bien formalmente correcto, esconde un motivo prohibido por la ley, contrario a las buenas costumbres o al orden público, hay causa ilícita. Así lo ejemplifica el art. 1467: “la promesa de dar algo en recompensa de un crimen o de un hecho inmoral, tiene una causa ilícita”, pudiendo ser esa “promesa de dar algo”, cualquier contrato formalmente lícito, que no por ese formalismo tendrá una causa válida. De esta manera, si en el caso se hubiera probado que la “compraventa de flujos futuros”, solo tuvo por objeto eludir la prohibición legal de ceder el contrato de concesión, quizás hubiera sido posible alegar la ilicitud de la causa con éxito. La cuestión no es tan exótica: en un caso resuelto este año (CS 8/10/2025, 37303-2025) se demandó la nulidad absoluta de un censo vitalicio cuya constitución, se alegaba, tenía por único objeto perjudicar a un acreedor hipotecario, entorpeciendo su cobro. Si bien se rechazó la demanda por problemas de legitimación activa, respecto al interés para alegar la nulidad, el capítulo sustantivo de la litis pareciera haber quedado abierto.
Crédito imagen: Dance in a Subterranean Roundhouse at Clear Lake, California, Jules Tavernier.