Por Andrés Erbetta 
Especificar el contrato prometido es anticipar lo esencial, porque es precisamente en las cosas esenciales donde se halla la quintaesencia de la voluntad de las partes
El N° 4 del art. 1554 exige que en la promesa “se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban”.
¿Significa esto que un contrato de promesa de compraventa debe contener todas y cada una de las cláusulas del contrato definitivo? ¿Cuál es el alcance jurídico que tiene esta exigencia legal?
Sobre esta materia podemos identificar al menos dos posturas:
a) Para algunos, especificar el contrato prometido equivale a una identificación de estipulaciones
Quizás el autor de mayor renombre que postula esta tesis es Leopoldo Urrutia (1920, pp. 12-31), quien se apoya en la literalidad del art. 1554 N° 4. En efecto, según esta disposición, al contrato futuro que se especifica en la promesa sólo le debe faltar para su perfeccionamiento la tradición o las solemnidades legales que dicho acto requiera. En ese entendimiento, Urrutia advierte que especificar el contrato “no impone otro deber que el que corresponde a su significado natural y obvio, o sea, señalar, individualizar el contrato que se promete hacer, a fin de que no pueda ser confundido con otro en el momento de pedirse su confección”. La especificación, pues, consiste en señalar “las obligaciones y derechos que cada contratante tomará sobre sí y el nombre de éstos, cuando el contrato prometido se haga”. Como especificar significa explicar, declarar circunstanciadamente y con individualidad alguna cosa, la exigencia legal se verifica cuando en la promesa se designa al vendedor, comprador, precio, forma de pago, ubicación y plazo para perfeccionar la venta prometida.
b) Para otro sector –mayoritario– es suficiente que en la promesa se indiquen los elementos esenciales del contrato prometido, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza y los meramente accidentales
En esta vertiente podemos mencionar a Fueyo (1964, pp. 209-215). “Especificar –señala este autor– es “anticipar lo esencial”, porque es precisamente en las cosas esenciales donde se halla “la quintaesencia de la voluntad de las partes en relación con el contrato que se proponen celebrar en el futuro”. Basta, entonces, con que la promesa contenga lo esencial del contrato futuro pues con ello la claridad y precisión están aseguradas. A contrario sensu, los elementos de la naturaleza y accidentales no forman parte de la exigencia mínima que señala el N° 4 del art. 1554. La exigencia de la especificación del contrato –añade Abeliuk (2012, pp. 123-126)– consiste en declarar o explicar con individualidad una cosa, que en este campo se satisface cuando un contrato puede distinguirse de otro. En ese entendimiento, la caracterización fundamental de un contrato es suficiente con la determinación de las cosas que son de su esencia.
En la actualidad existe consenso en que la exigencia de la especificación se verifica cuando en el contrato de promesa se individualizan las cosas esenciales del contrato prometido, lo que permite alejarse de la “rigidez doctrinal de la tesis de antaño anclada en la idea que sólo así era posible que sólo faltare la tradición o solemnidad respectiva” (Pizarro, 2023, p. 54).
De este modo, para que el contrato prometido se entienda especificado, la promesa debe contener los elementos esenciales de que estará provisto. Desde luego, nada impide que en el contrato de promesa las partes describan en forma íntegra y pormenorizada el programa contractual del contrato prometido, estipulando las cosas de la esencia, de la naturaleza y las que tienen carácter accidental. Si ese fuera el caso –señala Fueyo– todas esas categorías “tendrían la suficiente fuerza obligatoria para ser exigidas en el contrato definitivo” (1964, p. 210). No resulta necesario profundizar en el sentido de que, si la especificación contenida en el contrato de promesa se limita a los elementos esenciales o si abarca también los de la naturaleza y los accidentales, en ningún caso es lícito que las partes alteren dicha especificación mediante una declaración unilateral de voluntad emitida con posterioridad a la perfección de la promesa.
Luego, conforme a la clasificación de los elementos que integran un contrato según el art. 1444 del Código Civil, los elementos de la naturaleza y los accidentes no forman parte de la exigencia mínima de especificación impuesta por el art. 1554 N° 4. En relación con los primeros, su incorporación al contrato prometido proviene directamente del texto legal, que suple el silencio de las partes en aquellas materias no reguladas expresamente. En cambio, tratándose de los elementos accidentales, su integración constituye una manifestación típica de la autonomía privada, expresada mediante la inclusión de cláusulas especiales que reflejan la voluntad de los contratantes.
Un buen ejemplo de integración del contenido del contrato prometido lo ofrece el modelo de regulación de la compraventa en el Código Civil, ya que permite distinguir con claridad los elementos que son de su esencia, los que pertenecen a su naturaleza y aquellos que revisten un carácter meramente accidental. Entre los elementos naturales se encuentra la regla del art. 1872, que regula dos aspectos de la obligación principal del comprador: el lugar y el momento en que debe efectuarse el pago del precio.
La ley suple el silencio de las partes sobre ambas materias, estableciendo que en dicho caso el precio deberá pagarse “en el lugar y el tiempo de la entrega”. En ello reside la calificación de dicha norma como una cosa de la naturaleza de la compraventa ex art. 1444: se entiende pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial.
Como se advierte, el art. 1872 no señala de un modo directo cuándo debe efectuarse el pago del precio. Se trata, pues, de una norma jurídica incompleta, cuya fuerza fundamentadora de consecuencias jurídicas la recibe sólo en conexión con otras normas jurídicas (Larenz, 1980, p. 249).
En este caso, las normas que completan el contenido preceptivo del art. 1872 son las que disciplinan la entrega de la cosa vendida, lo que determina que el reenvío deba operar hacia el art. 1824, por ser la regla que inaugura el párrafo 6° del Título XXIII del Libro IV, dedicado a las obligaciones del vendedor y primeramente la obligación de entregar.
Conforme a esta disposición –art. 1824–, “las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el saneamiento de la cosa vendida”; a lo que el inciso segundo añade: “La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro II”.
Esto significa que la forma de la tradición dependerá fundamentalmente del carácter mueble o inmueble que posea el objeto vendido. Así, la tradición de una cosa corporal mueble “deberá hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio”, figurando la transferencia por uno de los medios que establece el art. 684, dentro de los cuales el más frecuente es permitiendo “la aprensión material de la cosa presente”. A su turno, si el objeto de la venta consiste en un bien raíz, se efectuará la tradición del dominio “por la inscripción del título en el Registro del Conservador” (art. 686).
También es relevante para la determinación de la exigibilidad de la entrega –y, por consiguiente, para el pago del precio–, la norma prevista en el inc. 1 del art. 1826, a cuyo tenor: “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato o a la época prefijada en él”.
La lectura combinada de estas disposiciones –arts. 1824, 1826 inc. 1, 684, 686– permite concluir que la exigibilidad de la obligación de pago del precio de la compraventa se supedita al cumplimiento de la obligación recíproca del vendedor –la entrega–, cuya forma depende de la naturaleza mueble o inmueble de la cosa vendida.
Dicho de otro modo: a menos que exista un acto de autonomía privada expreso que establezca algo distinto, el comprador debe pagar el precio al tiempo de la entrega, de tal modo que, si el objeto de la compraventa es un bien raíz, la exigibilidad se producirá inmediatamente que se materialice la tradición por la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Y si es un bien mueble, el precio deberá pagarse junto con la entrega material. Sólo en tales escenarios el pago se entenderá efectuado “bajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligación” (art. 1569), extinguiendo en plenitud la obligación del comprador. Cabe añadir que, si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, comenzarán a devengarse intereses en su contra conforme a las reglas generales ex art. 1551 N° 1 (Céspedes y Galaz, 2018, p. 691).
Como conclusión: la ausencia de un pacto expreso en la promesa sobre el momento en que debe pagarse el precio del contrato de compraventa prometido determina que el vacío debe resolverse aplicando el derecho dispositivo que ofrece la regulación de este último contrato.
En la práctica forense se ha debatido si, en la promesa de compraventa de inmuebles, resulta indispensable singularizar el bien raíz mediante la identificación de sus deslindes. En otros contextos –como en el ejercicio de la acción reivindicatoria–, se ha sostenido que el primer criterio para singularizar un inmueble consiste en acudir a los deslindes contenidos en la correspondiente inscripción registral. Así, por ejemplo, un fallo reciente de la Corte de Apelaciones de Coyhaique –sentencia de 6 de septiembre de 2024, dictada en el marco de un juicio reivindicatorio– reafirmó esta exigencia, considerando que ella resulta necesaria para viabilizar la ejecución de la sentencia que eventualmente acoja la demanda.
En sede de contrato de promesa de compraventa se ha resuelto que no es estrictamente indispensable que el inmueble prometido vender se singularice señalando sus deslindes, siempre y cuando no exista ninguna duda acerca del bien que es objeto de la promesa. En este sentido, la Corte Suprema por sentencia de 5 de noviembre de 2014, casó de oficio el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago que había rechazado la demanda de cumplimiento de un contrato de promesa por –supuestamente– carecer de una singularización adecuada del inmueble prometido vender, por no haberse señalado sus deslindes. Para la Corte, la especificación del objeto es lo suficientemente clara por el hecho de establecerse su ubicación (“inmueble ubicado en calle Linares N° 1259, Población Irene Belmar, comuna de Cerro Navia, Región Metropolitana”). En el mismo sentido podemos mencionar la sentencia del máximo tribunal de 18 de junio de 2019.
Desde luego, lo anterior no implica que el objeto del contrato prometido pueda omitirse o quedar indeterminado. Por el contrario, se ha resuelto que, si dicho objeto no se especifica con la precisión exigida, la promesa resulta nula, pudiendo el juez así declararlo en su sentencia. Así lo sostuvo la Corte Suprema en fallo de 17 de marzo de 2016, al rechazar la demanda de cumplimiento forzado de una promesa de compraventa en que se indicaba que la demandada prometía vender “3 hectáreas de los derechos que le corresponden en una parte del predio Porvenir”, sin identificar con claridad el porcentaje de derechos, ni proporcionar datos concretos de la propiedad matriz –como superficie total o delimitación específica–, lo que impedía determinar con certeza qué parte del predio se comprometía a transferir. Tales omisiones justificaron el rechazo de la acción intentada por el actor.
- Abeliuk, R. (2012). Contrato de promesa, de opción y otros acuerdos previos. Legal Publishing.
- Céspedes, C., y Galaz, S. (2018). La obligación de pagar el precio: Notas de derecho chileno al libro La compraventa de Eugenio Llamas Pombo. Librotecnia.
- Fueyo, F. (1964). Derecho civil (T. V, Vol. II). Imprenta y Lito. Universo.
- Larenz, K. (1980). Metodología de la ciencia del derecho (M. Rodríguez Molinero, Trad.). Ariel.
- Pizarro, C. (2023). El contrato de promesa. En R. Munita (Dir.) y F. Bancalari (Coord.), Contratos: Parte especial. Tirant lo Blanch.
- Urrutia, L. (1920). Promesas unilaterales de venta o de compra. Imprenta Cervantes.
Crédito imagen: Boardwalk and Beach, Esther Garber