Por Andrés Erbetta 
La rescisión por lesión enorme requiere acreditar con precisión el justo precio, siendo la prueba pericial el medio principal para cumplir dicho estándar probatorio.
La acción de rescisión por lesión enorme, regulada en los arts. 1888 a 1896 del Código Civil chileno, constituye una herramienta excepcional de tutela contractual, orientada a corregir desequilibrios patrimoniales graves en contratos de compraventa de inmuebles. Su procedencia exige la concurrencia de requisitos estrictos, cuya acreditación en juicio ha sido objeto de sostenida elaboración jurisprudencial.
El presente trabajo se enfoca en el análisis de los medios probatorios exigidos para acreditar los presupuestos de esta acción, con especial énfasis en la determinación del justo precio. Se examina la evolución doctrinal y jurisprudencial sobre el concepto, los estándares de prueba aplicables, y el rol central que cumple la prueba pericial en la configuración del vicio.
Para que prospere la acción rescisoria, la lesión debe ser enorme en los términos que señala la ley. El vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio que se vende. A su turno, el comprador sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato (art. 1889 CC). De este modo, en nuestro sistema jurídico la lesión enorme constituye un vicio de carácter objetivo, no uno del consentimiento (Céspedes y Munita, 2023, p. 172). Junto con lo anterior, deben verificarse los siguientes requisitos:
a) Que la venta sea susceptible de rescisión: no procede la acción rescisoria en las ventas de bienes muebles ni tampoco en las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia (art. 1891)
Sobre el punto destacamos algunos criterios: a) No procede la acción rescisoria por lesión enorme respecto de la cesión del derecho real de herencia, debido a su naturaleza mueble: Corte de Apelaciones de Talca, 12 de abril de 2024, Rol N° 2033-2022; Corte Suprema, 26 de julio de 2021, Rol N° 36.900-2019; b) En cambio, se ha afirmado la procedencia de la acción con respecto a la compraventa de una nuda propiedad, desestimando el argumento de que el precio de ésta es incierto por no saberse cuánto tiempo durará el usufructo: Corte Suprema, 20 de agosto de 2019, Rol N° 4577-2019; Corte Suprema, 24 de febrero de 2022, Rol N° 14.970-2020; c) en fin, se ha resuelto que la lesión enorme también procede en la cesión de derechos, ya que siempre una cuota determinada e indivisa en una cosa inmueble tiene un valor que se puede apreciar al tiempo del contrato y permite hacer la comparación entre el justo precio de la cosa y el dinero que se paga por ella: Corte Suprema, 1 de junio de 2020, rol N° 37.032-2019; Corte Suprema, 1 de marzo de 2023, rol N° 125.641-2020.
Si bien, en principio, la acción de lesión enorme se circunscribe a los supuestos expresamente previstos por la ley, resulta relevante destacar los desarrollos doctrinarios que han buscado extender su aplicación a los contratos conmutativos, sobre la base del principio de equilibrio contractual como fundamento normativo subyacente (López, 2017, pp. 657-708).
b) Que la cosa no haya perecido ni haya sido enajenada por el comprador (art. 1893)
En ese sentido, se ha resuelto: a) que la muerte del vendedor no impide a su sucesión ejercer la acción rescisoria por lesión enorme (Corte Suprema, 5 de marzo de 2025, Rol N° 3850-2024); b) que “desde la celebración del contrato (supuestos los requisitos para aplicarla) el contratante perjudicado tiene la acción rescisoria de lesión; si fallece, transmite esa acción a su heredero, quien la tiene ahora; y si después de recibir la acción rescisoria el heredero, el primer comprador enajena la cosa y el precio de venta supera el de compra, el heredero tendrá la acción restitutoria; todo por cierto con el límite de la prescripción. Si celebrado el contrato y mientras vive el vendedor, el comprador enajenó la cosa y el precio de su venta superó el de compra, el primer vendedor, que no alcanzó a ejercer la rescisoria, tiene la acción restitutoria; y si luego fallece, transmite a su heredero su acción restitutoria. En suma, supuestos los requisitos, el heredero puede recibir la acción rescisoria o la restitutoria” (Corte Suprema, 2 de marzo de 2016, Rol N° 7636-2015).
c) Que la acción se entable dentro del plazo legal, o sea cuatro años contados desde la fecha del contrato (art. 1896)
Al respecto, se ha fallado: a) que una medida prejudicial precautoria interrumpe civilmente el cómputo de la prescripción de cuatro años del art. 1896 CC (Corte Suprema, 13 de enero de 2025, Rol N° 215.542-2023); b) que la sola interposición de la demanda no interrumpe el plazo de prescripción extintiva de la acción de rescisión por lesión enorme, el cual se cumple únicamente con su notificación válida dentro del término legal de cuatro años (Corte Suprema, 17 de julio de 2025, Rol N° 17.246-2025); c) el plazo de prescripción de la acción rescisoria se interrumpe con la notificación legal de la demanda. En consecuencia, se descarta la interpretación del demandante, quien sostuvo que el plazo de la acción por lesión enorme de un usufructo vitalicio se cuenta desde la fecha de la inscripción del usufructo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes respectivo y no desde la fecha de celebración del contrato de usufructo (Corte Suprema, 18 de junio de 2019, Rol N° 8220-2018).
La jurisprudencia ha reiterado también que la carga probatoria recae sobre quien deduce la acción, conforme al principio general del art. 1698 CC. En particular, debe acreditarse el justo precio del bien al momento del contrato, y el precio efectivamente pactado. La prueba de estos elementos debe ser clara, precisa y corresponder a antecedentes contemporáneos a la venta. La omisión o insuficiencia probatoria en cualquiera de ellos impide acoger la demanda. En este sentido, Corte de Apelaciones de Rancagua, 7 de noviembre de 2024, Rol N° 1247-2023.
El CC no define el justo precio, lo que ha llevado a la doctrina y a la jurisprudencia a construirlo como el valor comercial del bien al tiempo del contrato. Así, por ejemplo, Alessandri lo describe como “el valor que, comercialmente hablando, se le asigna [a la cosa], independientemente de todo valor de afección” (Alessandri, 1918, pp. 1068-1069). Por ende, “el valor de afección no incide en la lesión enorme” (Díez, 2024, p. 415). Nuestros tribunales superiores de justicia han precisado que se trata del “valor venal o de mercado”, determinado por la oferta y la demanda, y no por criterios subjetivos ni afectivos. En este sentido: a) Corte Suprema, 21 de enero de 2009, rol N° 3329-2007; b) Corte de Apelaciones de Rancagua, 30 de julio de 2024, rol N° 722-2023.
La doctrina ha descartado que la buena o mala fe de las partes incida en la configuración del vicio. La lesión enorme tiene carácter objetivo: basta con que el precio recibido sea inferior a la mitad del justo precio para que proceda la rescisión, sin que sea relevante si el vendedor conocía o no dicho valor. (Alessandri, 1918, pp. 1085-1086).
Un ejemplo ilustrativo de esta exigencia probatoria lo ofrece la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso de fecha 30 de junio de 2025, Rol N° 1434-2023. En ella se rechazó la acción de rescisión interpuesta por el comprador de derechos de aprovechamiento de aguas, quien alegaba haber pagado cinco veces el valor comercial del bien. El tribunal concluyó que no se acreditaron las características técnicas y jurídicas del derecho adquirido –como su ejercicio permanente y continuo– ni se logró establecer fehacientemente el valor unitario por litro por segundo. La falta de prueba directa y la insuficiencia de los documentos acompañados impidieron configurar el desequilibrio patrimonial exigido por el art. 1889 del CC.
a) Prueba pericial como instrumento principal
La prueba pericial constituye el medio más idóneo para acreditar el justo precio. Los tribunales han exigido que el informe: a) Sea incorporado válidamente al proceso, conforme a los arts. 409 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; b) Aplique metodologías reconocidas, como el método comparativo de mercado y el método de costo de reposición; c) Refiera expresamente al valor del bien al momento de la celebración del contrato.
En la sentencia de la Corte Suprema de 31 de diciembre de 2024, Rol N° 80.377-2023, se acogió la acción al acreditarse, mediante pericia de tasación, que el precio pactado ($30.000.000) era inferior a la mitad del justo precio ($218.608.887). El informe fue valorado conforme al art. 425 CPC, y se consideró suficiente para configurar la lesión.
En otro caso, la Corte de Apelaciones de Coyhaique, 17 de julio de 2024, Rol N° 66-2024, valoró un informe pericial que fijó el justo precio en $78.100.000, frente a un precio pagado de $4.500.000. El perito fue designado judicialmente, realizó reconocimiento en terreno y aplicó una metodología comparativa rigurosa, considerando predios de similares características y ubicación.
b) Rechazo de documentos privados no ratificados
La jurisprudencia ha sido categórica en rechazar informes de tasación privados que no han sido ratificados en juicio. En la sentencia de la Corte de Apelaciones de Talca, 17 de julio de 2024, Rol N° 3-2023, se desestimó la acción por falta de prueba idónea, al presentarse un documento privado elaborado por un tercero no designado judicialmente. El tribunal concluyó que dicho instrumento no constituía prueba pericial, y que la omisión de este medio probatorio impedía acreditar el justo precio.
c) Valoración crítica de la metodología pericial
En el voto disidente de la Corte de Apelaciones de Rancagua, 30 de julio de 2024, Rol N° 722-2023, se cuestionó la metodología del informe pericial por utilizar referenciales de inmuebles ubicados en sectores distantes. No obstante, el disidente estimó que los referenciales válidos permitían concluir que el precio pactado ($15.000.000) era inferior a la mitad del justo precio ($35.000.000), configurándose así la lesión.
La jurisprudencia ha consolidado la exigencia de que el justo precio se determine conforme al valor de mercado vigente al momento de la celebración del contrato.
En el caso resuelto por la Corte de Apelaciones de Chillán, 17 de diciembre de 2024, Rol N° 476-2023, el tribunal de alzada sostuvo las siguientes directrices: a) En primer lugar, la Corte reafirma el principio de que la carga de la prueba del justo precio recae en el actor y en particular, cuando es el vendedor quien demanda la rescisión, debe probar el justo precio al momento del contrato y que el precio que recibió es inferior a la mitad del mismo; b) En segundo lugar, que para establecer el justo precio debe estarse al valor de mercado del inmueble al tiempo del contrato; c) En tercer término, que la prueba pericial es la más idónea para determinar el justo precio, en la medida que emplee el método comparativo de mercado con relación a ventas de predios similares en la época de la compraventa cuya rescisión se demanda, y el método de costo de reposición para valorar las construcciones; y, d) Que la tasación fiscal de un inmueble considera otros factores que no lo hacen idóneo para determinar el justo precio.
Una sentencia particularmente ilustrativa en esta materia es la dictada por la Corte de Apelaciones de Temuco el 28 de mayo de 2025, Rol N° 166-2024. En ella se declaró la existencia de lesión enorme en una compraventa de inmueble, desestimando la alegación del comprador relativa a que se trataba de cuotas hereditarias. El tribunal acreditó que se enajenó el dominio pleno del bien raíz y valoró conjuntamente un informe pericial, los avalúos fiscales del año del contrato (2021), y gestiones previas de venta por valores significativamente superiores al precio pactado. Esta ponderación múltiple permitió concluir razonablemente que el precio convenido era inferior a la mitad del justo precio, conforme al art. 1889 CC.
En ausencia de pericias concluyentes, el avalúo fiscal puede constituir un parámetro válido para estimar el justo precio. Sin embargo, su utilidad es limitada, dado que responde a criterios tributarios y no comerciales.
En ese sentido, la Corte Suprema, 4 de febrero de 2025, Rol N° 886-2025, descartó el avalúo fiscal como parámetro suficiente, al considerar que sus factores de valorización –orientados al cálculo del impuesto territorial– difieren sustancialmente de los que determinan el valor comercial de una propiedad.
Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, se ha sostenido igualmente que el avalúo fiscal representa el valor mínimo atribuible a un bien raíz, pudiendo ser utilizado como parámetro referencial en ausencia de otros antecedentes confiables. En ese sentido, la Corte de Apelaciones de Concepción, mediante sentencia de 28 de septiembre de 2023, Rol N° 2119-2022, reafirma que dicho avalúo corresponde al valor que el Servicio de Impuestos Internos asigna al inmueble, conforme a criterios técnicos y normativos vigentes, con el exclusivo propósito de determinar la carga tributaria territorial.
Este valor se compone de dos elementos: el avalúo del terreno y el de las construcciones existentes. El primero se determina multiplicando la superficie del terreno por el valor unitario correspondiente, según lo establecido en el plano de valores disponible en la oficina del SII competente. A su vez, dicho valor unitario resulta de aplicar un factor de ajuste al precio base por metro cuadrado de la zona en que se emplaza el predio, atendida la manzana predial específica.
Respecto de las construcciones, su avalúo se calcula considerando la superficie edificada, el tipo estructural, la calidad de los materiales empleados y ciertos factores de corrección, tales como la antigüedad de la edificación o características particulares –mansardas, subterráneos, pisos zócalo, entre otros–, conforme a lo dispuesto en la Resolución Exenta SII N° 108 de 2013 y en las leyes que regulan la materia.
En consecuencia, aun cuando el avalúo fiscal no refleja el valor comercial del inmueble, constituye un antecedente legal suficiente para sostener que el bien posee, al menos, el valor que el Estado le reconoce para fines tributarios.
La acción de rescisión por lesión enorme exige una acreditación rigurosa de sus presupuestos, especialmente del justo precio. La prueba pericial, incorporada válidamente al proceso y basada en metodologías reconocidas, constituye el medio principal para cumplir esta exigencia. El avalúo fiscal, aunque útil como parámetro subsidiario, no sustituye la valoración técnica que exige esta figura.
La jurisprudencia ha delineado con claridad los estándares probatorios aplicables, reafirmando el carácter objetivo de la lesión y la necesidad de una aproximación técnica, contextualizada y precisa para garantizar la justicia contractual en estos casos.
- Alessandri, A. (1918). De la compra-venta i de la promesa de venta (T. II). Soc. Imprenta-Litografía Barcelona.
- Céspedes, C., y Munita, R. (2023). Contrato de compraventa. En R. Munita Marambio (Dir.) y F. Bancalari Chávez (Coord.), Contratos: Parte especial. Tirant lo Blanch.
- Díez, R. (2024). La compraventa. Editorial El Jurista.
- López, P. (2017). La noción de lesión enorme en el Código Civil chileno: Una manifestación del equilibrio contractual orientada prevalentemente a configurar la adaptación del contrato como medio de tutela contractual. En P. Ulloa Valenzuela y R. Torres Urzúa (Eds.), La compraventa: Estudios. Legal Publishing.
Crédito imagen: The Artist’s Letter Rack, William Michael Harnett.