¿Se pierde la posesión inscrita por una cancelación registral errónea?

Una cancelación registral erronea hace cesar la posesión inscrita. El poseedor inscrito queda a resguardo de actos materiales de detentación, pero no de una nueva inscripción conservatoria

Tres personas vendieron un sitio ubicado en la comuna de El Tabo, San Antonio. En la escritura declararon que eran dueños de los sitios 27 y 28 de una población, pero vendieron sólo el sitio 28. Sin embargo, debido a un error del Conservador de Bienes Raíces, se inscribieron ambos sitios a nombre de los compradores, cancelando en el acto las dos inscripciones de los vendedores. Quince años más tarde, los adquirentes vendieron los dos sitios, que se inscribieron a nombre de una última compradora.

Si el art. 728 inc. 1 del Código Civil chileno (CC) dispone que: “Para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial”, cabe preguntarse si la cancelación fundada en un error del Conservador puso fin a la posesión inscrita de los tres vendedores iniciales del caso.

Se ha señalado que el art. 728 inc. 1 CC regula tres clases de cancelación: a) voluntaria de las partes, mediante una convención celebrada con el objeto de dejar sin efecto una inscripción; b) decreto judicial, cuando una de las partes obtiene el reconocimiento de la posesión que mantiene o la orden de que se le dé o devuelva la posesión que mantiene ilegalmente la otra; c) una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otra persona, denominada “cancelación virtual”, la que opera en forma automática por el hecho de que el poseedor inscrito transfiere a otra persona su derecho (Vodanovic, 2016, n° 754 y ss., pp. 429-430). Sin embargo, la ley ordena que en la nueva inscripción se haga referencia a la inscripción antecedente, según los arts. 692 CC y 80 del Reglamento CBR (Corral, 2022, p. 429).

En el caso operó la llamada “cancelación virtual” que opera por una nueva inscripción, pero no cualquiera, sino que una en que “el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro”. La literalidad del precepto ha llevado a dudar acerca de si un título injusto o desligado del poseedor inscrito produciría el efecto de cancelar la inscripción conservatoria (por todos, Herrera, 2018, p. 190 y ss.; Vial, 2018, p. 187). Otro debate ha surgido en torno a la denominada “competente inscripción” requerida por el art. 730 para poner fin a la posesión inscrita del mero tenedor usurpador (en detalle, Pescio, 1958, p. 370, según el cual, la cuestión ha sido “el tormento de los estudiosos”). Con todo, este último caso debe restringirse al del mero tenedor, pues se aplica al “que tiene la cosa en lugar y a nombre de otro”, lo que repite en sus dos incisos y no puede sino referirse a la definición del art. 714. No es el supuesto que examinamos.

Al respecto, creemos que el supuesto de hecho del art. 728 se refiere a la inscripción misma —dice “por una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho”—: lo relevante para que opere la cancelación es el tenor del asiento registral, más allá de lo que ocurra en el título. De esta forma, en el caso, a pesar del error del Conservador, la cancelación efectuada tuvo la virtud de poner fin a la posesión inscrita de los vendedores iniciales. No puso fin al dominio, evidentemente, pero sí produjo efectos posesorios. Por lo demás, la última compradora pudo confiar en la apariencia del registro conservatorio en virtud del principio registral de legitimación, el cual “permite que se repute como titular del derecho al que figura como tal en la inscripción, atribuyéndole todas las facultades inherentes a esa calidad, pudiendo disponer con plena eficacia de su derecho inscrito” (Otárola, 2020, p. 187).

La cuestión es coherente, además, con las consecuencias que en base a la teoría de la posesión inscrita indicaba Trucco (1910, p. 145). Dado que la inscripción constituye requisito, garantía y prueba de la posesión de bienes raíces, el autor debía admitir la conclusión desfavorable de que el poseedor inscrito no podría ejercer la acción reivindicatoria contra actos materiales de detentación mientras subsista inscripción a su nombre, señalando empero que el poseedor inscrito “expedito tiene el camino para instaurar una acción nominada o inominada [sic] cualquiera contra el detentador de su propiedad”, pero negaba la procedencia de la querella de amparo para recuperar la posesión, pues “Sólo habrá turbación o embarazo, a nuestro juicio, si el detentador pretende inscribir, y despojo, si logra inscribir”. Esto último es lo que se consiguió: los primeros compradores lograron una inscripción a su nombre y con ello entraron en posesión.

El caso fue llevado a tribunales. Los vendedores iniciales ejercieron una “acción innominada de dominio” y en subsidio reivindicatoria en contra de la última compradora, fundados en que la inscripción de esta surge de un error que nunca se corrigió. Ésta, en tanto, demandó reconvencionalmente la prescripción adquisitiva, la cual se acogió.

El 7° Juzgado Civil de Santiago (28/09/2022, 33482-2019, casación rechazada CS, 21/08/2025, 16361-2025) decidió que “la acción innominada declarativa de dominio, como la acción reivindicatoria… suponen como requisito para su procedencia que el actor detente actualmente el dominio del bien…” y que esas pretensiones “amparadas únicamente en la existencia de una inscripción cancelada … pugnan abiertamente con la teoría de la posesión inscrita…”. Más adelante, acogió la excepción de prescripción adquisitiva señalando respecto a los compradores iniciales que “…el hecho de haber iniciado dicha posesión inscrita a consecuencia de un error del Conservador … no constituye un impedimento para la procedencia del modo de adquirir cuya declaración se pretende por vía reconvencional”.

La solución es acertada, pero el tribunal podría haber sido más explícito en como subsana el problema de que los vendedores iniciales tenían una inscripción a su nombre, en la cual confiaron, pero que por un error del Conservador les fue cancelada de forma errónea, por lo que esa cancelación —podría sostenerse— nunca habría operado. La respuesta está en el art. 2505 según el cual “Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito…”. Si bien el poseedor inscrito queda al abrigo de una prescripción adquisitiva aun extraordinaria intentada por el que alega posesión fundado únicamente en la mera detentación de la cosa, el precepto se limita a los casos de simple apoderamiento, como ya dice el art. 728 inc. 2: “Mientras subsista la inscripción, el que se apodera de la cosa a que se refiere el título inscrito, no adquiere posesión de ella ni pone fin a la posesión existente” (sobre esta idea, Herrera, 2018, p. 251; Vial, 2018, p. 205).

Sin embargo, si esa posesión se funda en una inscripción, que, aunque errónea, ha cumplido con las solemnidades prescritas por la ley (es una “competente inscripción”), cabe prescribir contra «título inscrito». Entonces, incluso de argumentarse en el caso la subsistencia de la primera inscripción de los vendedores, la prescripción adquisitiva extraordinaria permitiría a este segundo poseedor inscrito iniciar su posesión y con mayor razón la de la segunda vendedora. Lograr una inscripción por error del Conservador no debiera ser cosa fácil y siendo este responsable de la fe pública en el registro, debiera desplegar la diligencia necesaria para evitar estas situaciones anómalas y así no comprometer su responsabilidad (véase por ejemplo, Corte de Apelaciones de Santiago, 27/06/2025, 3438-2022). Es eso o defraudar las expectativas de terceros adquirentes de buena fe.

• Corral, H. (2022). Curso de Derecho Civil: Bienes. Thomson Reuters.
• Herrera, J. (2018 [pero 1936]). Nuestro sistema posesorio inscrito (reimpresión). Editorial El Jurista.
• Otárola, Y. (2020). La buena fe y la fe pública registral: A propósito de un juicio de acción reivindicatoria. En La buena fe en el derecho: Estudios en homenaje a los treinta años de la Facultad de Derecho de la Universidad de los Andes (Chile). Tirant lo Blanch.
• Pescio, V. (1958). Manual de Derecho Civil, vol. IV. Editorial Jurídica de Chile.
• Trucco, H. (1910). Teoría de la posesión inscrita dentro del Código Civil chileno. Revista de Derecho y Jurisprudencia, 7(1).
• Vial, V. (2018). La tradición y la prescripción como modos de adquirir el dominio (reimpresión de la 3.ª ed.). Ediciones UC.
• Vodanovic, A. (2016). Tratado de los derechos reales: Bienes: Explicaciones basadas en las versiones de clases de los profesores de la Universidad de Chile Arturo Alessandri R. y Manuel Somarriva U., vol. I (reimpresión de la 6.ª ed.). Ediciones Jurídicas de Santiago.

Crédito imagen: Micrographic Design in the Shape of a Labyrinth, anónimo francés o flamenco.