La transmisión de la posición jurídica del arrendador a título lucrativo

“La transmisión de la posición del arrendador a título lucrativo comprende hipótesis como la sucesión mortis causa, que plantea el problema de la continuidad del contrato de arrendamiento frente a la muerte del arrendador”

El art. 1962 N° 1 CC establece que deben respetar el contrato de arrendamiento “todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo”. De esta disposición se desprenden dos consecuencias jurídicas de particular relevancia. 

En primer lugar, consagra un mecanismo de sucesión contractual forzada, en virtud del cual la vigencia del arrendamiento no depende de la forma externa del contrato, de modo que, sea consensual o solemne, los sucesores del arrendador quedan igualmente obligados a su cumplimiento. 

En segundo lugar, si se acoge la tesis mayoritaria que equipara el título lucrativo al acto gratuito, el precepto se extiende tanto a las transmisiones por actos entre vivos como a las que operan mortis causa, siempre sin contraprestación en la subrogación contractual. 

Sobre esta base, resulta pertinente examinar los supuestos de transferencia a título gratuito (o lucrativo, según la terminología empleada), comenzando por la muerte del arrendador y reservando para otra ocasión el análisis de otros casos, como la donación de la cosa arrendada o el aporte en sociedad. 

En esta oportunidad, nos detendremos en la noción de título gratuito y en los aspectos generales de las consecuencias jurídicas que se derivan del fallecimiento del arrendador. El análisis de esta categoría resulta indispensable para delimitar el alcance del art. 1962 N° 1 CC y comprender cómo la sucesión mortis causa incide en la continuidad del contrato de arrendamiento, tanto en lo relativo a la transmisión de la posición jurídica del causante como en la configuración de los derechos y obligaciones que recaen sobre sus herederos.

El art. 1962 N° 1 CC dispone que deben respetar el contrato de arrendamiento quienes reciben la transferencia del derecho del arrendador por un título lucrativo. Aunque la noción de título lucrativo carece de precisión técnica, la doctrina mayoritaria la ha entendido como equivalente a gratuidad, equiparándola a los títulos gratuitos (GUZMÁN BRITO, 2005, pp. 48-49; LEITAO, 2015, p. 91). 

Bajo esa interpretación, se incluyen en esta categoría los herederos del arrendador, sus legatarios y el donatario, casos en los cuales la subrogación en la posición contractual opera sin contraprestación onerosa. Contardo ha señalado que la expresión título lucrativo comprende “todos aquellos traspasos en que no existe contraprestación directa para el tradente, sean o no gratuitos”, como la donación, el aporte en sociedad, la transacción o la novación por cambio de deudor (CONTARDO, 2023, p. 1292).

Sin embargo, la literalidad del art. 1962 N° 1, al emplear el verbo “transfiere”, sugiere un acto entre vivos y excluye la transmisión mortis causa, en concordancia con el art. 1097 CC, que define a los sucesores universales como quienes representan la persona del testador en sus derechos y obligaciones transmisibles, y con el art. 1386 CC, que caracteriza la donación entre vivos como un acto de transferencia gratuita e irrevocable. A su vez, el art. 2303 CC refuerza esta distinción al regular los efectos del pago de lo no debido frente a terceros, protegiendo al poseedor de buena fe con título oneroso, pero imponiendo la restitución a quien detenta la especie por título lucrativo, siempre que sea reivindicable y exista en su poder. El inc. 2° de la misma disposición homologa expresamente al donatario con su autor, confirmando que el título lucrativo implica una transferencia por acto entre vivos sin contraprestación, con efectos específicos en la continuidad y estabilidad de las relaciones jurídicas.

Las consecuencias jurídicas derivadas del fallecimiento del arrendador pueden sistematizarse del siguiente modo. 

Si la sucesión se defiere a título universal, los herederos adquieren por causa de muerte el derecho real de herencia, que constituye un modo originario de adquirir y cuyo objeto recae sobre la universalidad patrimonial del causante o sobre una cuota de ella (art. 951 inc. 2° CC). En tal hipótesis, los herederos son comuneros de esa universalidad jurídica, la cual se distingue de los bienes singulares que la integran, respecto de los cuales devienen copropietarios en proporción a sus cuotas hereditarias.

Tratándose de los bienes singulares que integran la herencia, la sucesión mortis causa opera como modo derivativo de adquirir (CORRAL, 2020, p. 322), lo que exige que el causante haya sido efectivamente propietario de las cosas singulares comprendidas en la herencia (RAMOS PAZOS, 2008, p. 26). Si existe un solo heredero, éste adquiere mortis causa tanto la universalidad como el dominio de cada uno de los bienes singulares (ROZAS, ALLENDE, ASTABURUAGA y DÍAZ DE VALDÉS, 1985, p. 14). 

De este modo, si el causante era dueño de la cosa arrendada, los herederos suceden conjuntamente en esa calidad (art. 1097 CC), y cada uno, como titular de una cuota indivisa, adquiere también el dominio de los frutos que ella produce —v.gr., el precio o renta—, configurándose una comunidad sobre cosa indivisa distinta de la cosa que los origina (arts. 1338 y 2310 CC; SILVA, 2020, p. 385).

Por otra parte, si el causante no era propietario de la cosa arrendada, el contrato conserva igualmente su validez (art. 1916 inc. 2° CC). Sin embargo, al no ser transmisible el dominio, los herederos adquieren únicamente la posesión, operando la sucesión como título constitutivo (CORRAL, 2020, p. 384). En este escenario, aunque la posesión habilita a los herederos para asumir la posición jurídica del arrendador, subsiste el riesgo de que el verdadero dueño reivindique la cosa, perturbando el goce del arrendatario (art. 1930 incs. 2° y 3° CC).

Según la doctrina, los herederos no adquieren una cuota de dominio sobre cada uno de los bienes que integran el patrimonio hereditario; por el contrario, pasan a ser copropietarios de todos ellos en conjunto. Mientras la comunidad permanece indivisa, cada comunero sólo detenta un derecho sobre una cuota ideal e indeterminada, cuya singularización se produce mediante la adjudicación, acto que pone término a la comunidad y que implica la atribución exclusiva de un bien que hasta entonces se poseía en común e indiviso (DELPIANO, 1933, pp. 61-62).

Sobre esta base, cabe preguntarse qué efectos produce el contrato de arrendamiento celebrado por uno de los comuneros mientras la herencia aún permanece indivisa. 

Aunque el régimen del cuasicontrato de comunidad (§ 3, Tít. XXXIV, Lib. IV CC) no contiene reglas expresas sobre administración, la doctrina sostiene que todos los indivisarios poseen igual derecho a intervenir en ella, de modo que, mientras no se designe un administrador común, los actos de administración requieren acuerdo unánime.

El fundamento se encuentra en el art. 2305 CC, que equipara el derecho de cada comunero sobre la cosa común al de los socios en el haber social. La norma se refiere a la “cosa común”, objeto distinto de la cuota de propiedad que corresponde a cada comunero, lo que explica que su tráfico opere por cuerdas separadas. 

Respecto de la cosa común —el bien en el cual se radican las cuotas de dominio exclusivo de cada comunero—, se ha entendido que tanto su enajenación como la constitución de derechos de uso y goce requieren la concurrencia de todos los comuneros.

Por ello, cuando uno de los comuneros celebra un contrato de arrendamiento sobre la cosa común sin contar con el consentimiento de los demás, el acto excede el ámbito de disposición de su cuota y afecta directamente a la comunidad indivisa. En tal hipótesis, no se configura una nulidad absoluta, pues el contrato reúne los requisitos generales de existencia y validez; lo que se plantea es un problema de eficacia frente a los demás comuneros. De este modo, cabe sostener que el arrendamiento celebrado unilateralmente resulta inoponible a los copropietarios restantes, quienes pueden desconocerlo en cuanto compromete el uso y goce de un bien común sin su autorización.

En consecuencia, el arrendamiento celebrado por un solo comunero subsiste como contrato válido entre éste y el arrendatario, pero su eficacia queda limitada a la cuota indivisa del comunero que lo otorgó. Ello implica que el arrendatario no adquiere un derecho pleno sobre la cosa común, sino únicamente sobre la participación ideal del comunero arrendador, lo que en la práctica genera una situación precaria y expuesta a la oposición de los demás copropietarios. La solución más coherente con el sistema es considerar que el contrato es válido pero inoponible respecto de la comunidad, salvo que posteriormente todos los comuneros lo ratifiquen o se produzca la adjudicación del bien al comunero que celebró el arrendamiento, en cuyo caso el contrato se consolida plenamente.

En cambio, cada comunero puede disponer libremente de su cuota, celebrando actos o contratos que impliquen su enajenación (arts. 1812 y 2417 CC) o que transfieran su uso y disfrute, como el arrendamiento. Aunque esta última facultad no se encuentra expresamente regulada, se deduce de diversos preceptos: la cuota constituye una cosa incorporal susceptible de arrendarse (art. 1916 inc. 1 CC; SILVA, 2020, pp. 386-388), y el art. 2310 CC establece que los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros a prorrata de sus cuotas, lo que se armoniza con el principio de libre disposición de frutos naturales y civiles.

Así, los actos relativos a la cuota y aquellos que inciden en la cosa común tienen vida propia, aunque la comunidad no impide que cada comunero celebre actos traslaticios sobre el uso y goce de su cuota, sujetos a las reglas de división de frutos (art. 1338 CC). 

No obstante, ciertos actos pueden tensionar la comunidad, como cuando un acreedor, invocando el derecho de prenda general (art. 2465 CC), dirige su acción contra la cuota de un comunero. El art. 524 CPC permite al acreedor optar entre enajenar directamente la cuota o exigir la liquidación de la comunidad, aunque los demás comuneros pueden oponerse si existe impedimento legal o perjuicio grave.

La interacción con el arrendamiento exige armonizar dos lógicas: la del proceso ejecutivo y la del derecho personal del arrendatario. El art. 1965 CC establece que, aun cuando se trabe embargo sobre la cosa arrendada, el contrato subsiste y el acreedor ejecutante pasa a ocupar la posición del arrendador. Si la cosa se adjudica, se activa el régimen del art. 1962 CC, que determina cuándo el adquirente debe respetar el arriendo. La tensión surge cuando la cuota embargada corresponde a un comunero y el bien común está arrendado: si el acreedor enajena la cuota, el arrendamiento sigue produciendo efectos, pues el adquirente pasa a ocupar la posición del comunero deudor; si exige la liquidación, la adjudicación del bien obliga a examinar la oponibilidad del arriendo conforme al art. 1962 CC.

En definitiva, el art. 524 CPC regula la ejecución sobre la cuota en comunidad, mientras que los arts. 1965 y 1962 CC determinan los efectos de esa ejecución respecto de un arrendamiento preexistente. La ejecución puede alterar la titularidad del derecho del arrendador, pero no extinguir el contrato ni desconocer su oponibilidad, que se mantiene en la medida en que concurran los requisitos legales.

• Contardo, Juan Ignacio (2023). Del contrato de arrendamiento. En Carlos Amunátegui Perelló (editor). Comentario histórico-dogmático al Libro IV del Código Civil de Chile, t. II. Valencia: Tirant lo Blanch.
• Corral, Hernán (2010). Contratos y daños por incumplimiento. Santiago: LegalPublishing.
• Delpiano, Víctor (1933). Naturaleza jurídica de la adjudicación. Memoria de prueba. Santiago: Imprenta “Electra”. 
• Guzmán, Alejandro (2005). De las donaciones entre vivos. Conceptos y tipos. Santiago: LegalPublishing.
• Leitao, Francisca (2015). Los conceptos de onerosidad y gratuidad en el Código Civil chileno. En Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, Vol. XLV, 2° semestre 2015.
• Ramos, René (2008). Sucesión por causa de muerte. Santiago: Editorial Jurídica de Chile.
• Rozas, Fernando; lende, Francisco Javier; Astaburuaga, Matías; y Díaz de Valdés, Juan Pablo (1985). Sucesión por causa de muerte: historia, textos, jurisprudencia y comentarios. Santiago: Editorial Jurídica de Chile.
• Silva, Enrique (2020). Acciones, actos y contratos sobre cuota. Santiago: Librotecnia.

Crédito Imagen: Deserted House, Charles Henry Alston