{"id":1116,"date":"2025-08-22T08:00:00","date_gmt":"2025-08-22T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1116"},"modified":"2026-04-05T23:50:34","modified_gmt":"2026-04-05T23:50:34","slug":"el-requisito-de-la-especificacion-del-contrato-de-compraventa-prometido","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2025\/08\/22\/el-requisito-de-la-especificacion-del-contrato-de-compraventa-prometido\/","title":{"rendered":"El requisito de la especificaci\u00f3n del contrato de compraventa prometido"},"content":{"rendered":"\n
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Especificar el contrato prometido es anticipar lo esencial, porque es precisamente en las cosas esenciales donde se halla la quintaesencia de la voluntad de las partes<\/p>\n<\/blockquote>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Planteamiento del problema <\/h4>
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El N\u00b0 4 del art. 1554<\/a> exige que en la promesa \u201cse especifique de tal manera el contrato prometido, que s\u00f3lo falten para que sea perfecto, la tradici\u00f3n de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban\u201d.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfSignifica esto que un contrato de promesa de compraventa debe contener todas y cada una de las cl\u00e1usulas del contrato definitivo? \u00bfCu\u00e1l es el alcance jur\u00eddico que tiene esta exigencia legal?<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La cuesti\u00f3n en el derecho chileno <\/h4>
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Sobre esta materia podemos identificar al menos dos posturas:<\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Para algunos, especificar el contrato prometido equivale a una identificaci\u00f3n<\/em> de estipulaciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quiz\u00e1s el autor de mayor renombre que postula esta tesis es Leopoldo Urrutia (1920, pp. 12-31), quien se apoya en la literalidad del art. 1554 N\u00b0 4. En efecto, seg\u00fan esta disposici\u00f3n, al contrato futuro que se especifica en la promesa s\u00f3lo le debe faltar para su perfeccionamiento la tradici\u00f3n<\/em> o las solemnidades legales<\/em> que dicho acto requiera. En ese entendimiento, Urrutia advierte que especificar el contrato \u201cno impone otro deber que el que corresponde a su significado natural y obvio, o sea, se\u00f1alar, individualizar el contrato que se promete hacer, a fin de que no pueda ser confundido con otro en el momento de pedirse su confecci\u00f3n\u201d. La especificaci\u00f3n, pues, consiste en se\u00f1alar \u201clas obligaciones y derechos que cada contratante tomar\u00e1 sobre s\u00ed y el nombre de \u00e9stos, cuando el contrato prometido se haga\u201d. Como especificar significa explicar, declarar circunstanciadamente y con individualidad alguna cosa, la exigencia legal se verifica cuando en la promesa se designa al vendedor, comprador, precio, forma de pago, ubicaci\u00f3n y plazo para perfeccionar la venta prometida.<\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Para otro sector \u2013mayoritario\u2013 es suficiente que en la promesa se indiquen los elementos esenciales del contrato prometido, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza y los meramente accidentales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En esta vertiente podemos mencionar a Fueyo (1964, pp. 209-215). \u201cEspecificar \u2013se\u00f1ala este autor\u2013 es \u201canticipar lo esencial\u201d, porque es precisamente en las cosas esenciales donde se halla \u201cla quintaesencia de la voluntad de las partes en relaci\u00f3n con el contrato que se proponen celebrar en el futuro\u201d. Basta, entonces, con que la promesa contenga lo esencial del contrato futuro pues con ello la claridad y precisi\u00f3n est\u00e1n aseguradas. A contrario sensu<\/em>, los elementos de la naturaleza y accidentales no forman parte de la exigencia m\u00ednima que se\u00f1ala el N\u00b0 4 del art. 1554. La exigencia de la especificaci\u00f3n del contrato \u2013a\u00f1ade Abeliuk (2012, pp. 123-126)\u2013 consiste en declarar o explicar con individualidad una cosa, que en este campo se satisface cuando un contrato puede distinguirse de otro. En ese entendimiento, la caracterizaci\u00f3n fundamental de un contrato es suficiente con la determinaci\u00f3n de las cosas que son de su esencia.<\/p>\n\n\n\n

En la actualidad existe consenso en que la exigencia de la especificaci\u00f3n se verifica cuando en el contrato de promesa se individualizan las cosas esenciales del contrato prometido, lo que permite alejarse de la \u201crigidez doctrinal de la tesis de anta\u00f1o anclada en la idea que s\u00f3lo as\u00ed era posible que s\u00f3lo faltare la tradici\u00f3n o solemnidad respectiva\u201d (Pizarro, 2023, p. 54).<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Integraci\u00f3n del contenido no esencial del contrato de compraventa prometido: el lugar y el momento del pago del precio <\/h4>
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De este modo, para que el contrato prometido se entienda especificado, la promesa debe contener los elementos esenciales de que estar\u00e1 provisto. Desde luego, nada impide que en el contrato de promesa las partes describan en forma \u00edntegra y pormenorizada el programa contractual del contrato prometido, estipulando las cosas de la esencia, de la naturaleza y las que tienen car\u00e1cter accidental. Si ese fuera el caso \u2013se\u00f1ala Fueyo\u2013 todas esas categor\u00edas \u201ctendr\u00edan la suficiente fuerza obligatoria para ser exigidas en el contrato definitivo\u201d (1964, p. 210). No resulta necesario profundizar en el sentido de que, si la especificaci\u00f3n contenida en el contrato de promesa se limita a los elementos esenciales o si abarca tambi\u00e9n los de la naturaleza y los accidentales, en ning\u00fan caso es l\u00edcito que las partes alteren dicha especificaci\u00f3n mediante una declaraci\u00f3n unilateral de voluntad emitida con posterioridad a la perfecci\u00f3n de la promesa.<\/p>\n\n\n\n

Luego, conforme a la clasificaci\u00f3n de los elementos que integran un contrato seg\u00fan el art. 1444<\/a> del C\u00f3digo Civil, los elementos de la naturaleza y los accidentes no forman parte de la exigencia m\u00ednima de especificaci\u00f3n impuesta por el art. 1554 N\u00b0 4. En relaci\u00f3n con los primeros, su incorporaci\u00f3n al contrato prometido proviene directamente del texto legal, que suple el silencio de las partes en aquellas materias no reguladas expresamente. En cambio, trat\u00e1ndose de los elementos accidentales, su integraci\u00f3n constituye una manifestaci\u00f3n t\u00edpica de la autonom\u00eda privada, expresada mediante la inclusi\u00f3n de cl\u00e1usulas especiales que reflejan la voluntad de los contratantes.<\/p>\n\n\n\n

Un buen ejemplo de integraci\u00f3n del contenido del contrato prometido lo ofrece el modelo de regulaci\u00f3n de la compraventa en el C\u00f3digo Civil, ya que permite distinguir con claridad los elementos que son de su esencia, los que pertenecen a su naturaleza y aquellos que revisten un car\u00e1cter meramente accidental. Entre los elementos naturales se encuentra la regla del art. 1872<\/a>, que regula dos aspectos de la obligaci\u00f3n principal del comprador: el lugar y el momento en que debe efectuarse el pago del precio.<\/p>\n\n\n\n

La ley suple el silencio de las partes sobre ambas materias, estableciendo que en dicho caso el precio deber\u00e1 pagarse \u201cen el lugar y el tiempo de la entrega\u201d. En ello reside la calificaci\u00f3n de dicha norma como una cosa de la naturaleza de la compraventa ex<\/em> art. 1444: se entiende pertenecerle, sin necesidad de una cl\u00e1usula especial.<\/p>\n\n\n\n

Como se advierte, el art. 1872 no se\u00f1ala de un modo directo cu\u00e1ndo debe efectuarse el pago del precio. Se trata, pues, de una norma jur\u00eddica incompleta, cuya fuerza fundamentadora de consecuencias jur\u00eddicas la recibe s\u00f3lo en conexi\u00f3n con otras normas jur\u00eddicas (Larenz, 1980, p. 249).<\/p>\n\n\n\n

En este caso, las normas que completan el contenido preceptivo del art. 1872 son las que disciplinan la entrega de la cosa vendida, lo que determina que el reenv\u00edo deba operar hacia el art. 1824<\/a>, por ser la regla que inaugura el p\u00e1rrafo 6\u00b0 del T\u00edtulo XXIII del Libro IV, dedicado a las obligaciones del vendedor y primeramente la obligaci\u00f3n de entregar.<\/p>\n\n\n\n

Conforme a esta disposici\u00f3n \u2013art. 1824\u2013, \u201clas obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradici\u00f3n, y el saneamiento de la cosa vendida\u201d; a lo que el inciso segundo a\u00f1ade: \u201cLa tradici\u00f3n se sujetar\u00e1 a las reglas dadas en el T\u00edtulo VI del Libro II\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esto significa que la forma de la tradici\u00f3n depender\u00e1 fundamentalmente del car\u00e1cter mueble o inmueble que posea el objeto vendido. As\u00ed, la tradici\u00f3n de una cosa corporal mueble \u201cdeber\u00e1 hacerse significando una de las partes a la otra que le transfiere el dominio\u201d, figurando la transferencia por uno de los medios que establece el art. 684<\/a>, dentro de los cuales el m\u00e1s frecuente es permitiendo \u201cla aprensi\u00f3n material de la cosa presente\u201d. A su turno, si el objeto de la venta consiste en un bien ra\u00edz, se efectuar\u00e1 la tradici\u00f3n del dominio \u201cpor la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro del Conservador\u201d (art. 686<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n es relevante para la determinaci\u00f3n de la exigibilidad de la entrega \u2013y, por consiguiente, para el pago del precio\u2013, la norma prevista en el inc. 1 del art. 1826<\/a>, a cuyo tenor: \u201cEl vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente despu\u00e9s del contrato o a la \u00e9poca prefijada en \u00e9l\u201d. <\/p>\n\n\n\n

La lectura combinada de estas disposiciones \u2013arts. 1824, 1826 inc. 1, 684, 686\u2013 permite concluir que la exigibilidad de la obligaci\u00f3n de pago del precio de la compraventa se supedita al cumplimiento de la obligaci\u00f3n rec\u00edproca del vendedor \u2013la entrega\u2013, cuya forma depende de la naturaleza mueble o inmueble de la cosa vendida.<\/p>\n\n\n\n

Dicho de otro modo: a menos que exista un acto de autonom\u00eda privada expreso que establezca algo distinto, el comprador debe pagar el precio al tiempo de la entrega, de tal modo que, si el objeto de la compraventa es un bien ra\u00edz, la exigibilidad se producir\u00e1 inmediatamente que se materialice la tradici\u00f3n por la inscripci\u00f3n del t\u00edtulo en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Ra\u00edces respectivo. Y si es un bien mueble, el precio deber\u00e1 pagarse junto con la entrega material. S\u00f3lo en tales escenarios el pago se entender\u00e1 efectuado \u201cbajo todos respectos en conformidad al tenor de la obligaci\u00f3n\u201d (art. 1569<\/a>), extinguiendo en plenitud la obligaci\u00f3n del comprador. Cabe a\u00f1adir que, si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, comenzar\u00e1n a devengarse intereses en su contra conforme a las reglas generales ex<\/em> art. 1551<\/a> N\u00b0 1 (C\u00e9spedes y Galaz, 2018, p. 691).<\/p>\n\n\n\n

Como conclusi\u00f3n: la ausencia de un pacto expreso en la promesa sobre el momento en que debe pagarse el precio del contrato de compraventa prometido determina que el vac\u00edo debe resolverse aplicando el derecho dispositivo que ofrece la regulaci\u00f3n de este \u00faltimo contrato.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El se\u00f1alamiento de los deslindes del inmueble prometido vender <\/h4>
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En la pr\u00e1ctica forense se ha debatido si, en la promesa de compraventa de inmuebles, resulta indispensable singularizar el bien ra\u00edz mediante la identificaci\u00f3n de sus deslindes. En otros contextos \u2013como en el ejercicio de la acci\u00f3n reivindicatoria\u2013, se ha sostenido que el primer criterio para singularizar un inmueble consiste en acudir a los deslindes contenidos en la correspondiente inscripci\u00f3n registral. As\u00ed, por ejemplo, un fallo reciente de la Corte de Apelaciones de Coyhaique \u2013sentencia de 6 de septiembre de 2024<\/a>, dictada en el marco de un juicio reivindicatorio\u2013 reafirm\u00f3 esta exigencia, considerando que ella resulta necesaria para viabilizar la ejecuci\u00f3n de la sentencia que eventualmente acoja la demanda.<\/p>\n\n\n\n

En sede de contrato de promesa de compraventa se ha resuelto que no es estrictamente indispensable que el inmueble prometido vender se singularice se\u00f1alando sus deslindes, siempre y cuando no exista ninguna duda acerca del bien que es objeto de la promesa. En este sentido, la Corte Suprema por sentencia de 5 de noviembre de 2014, cas\u00f3 de oficio el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago que hab\u00eda rechazado la demanda de cumplimiento de un contrato de promesa por \u2013supuestamente\u2013 carecer de una singularizaci\u00f3n adecuada del inmueble prometido vender, por no haberse se\u00f1alado sus deslindes. Para la Corte, la especificaci\u00f3n del objeto es lo suficientemente clara por el hecho de establecerse su ubicaci\u00f3n (\u201cinmueble ubicado en calle Linares N\u00b0 1259, Poblaci\u00f3n Irene Belmar, comuna de Cerro Navia, Regi\u00f3n Metropolitana\u201d). En el mismo sentido podemos mencionar la sentencia del m\u00e1ximo tribunal de 18 de junio de 2019<\/a>.  <\/p>\n\n\n\n

Desde luego, lo anterior no implica que el objeto del contrato prometido pueda omitirse o quedar indeterminado. Por el contrario, se ha resuelto que, si dicho objeto no se especifica con la precisi\u00f3n exigida, la promesa resulta nula, pudiendo el juez as\u00ed declararlo en su sentencia. As\u00ed lo sostuvo la Corte Suprema en fallo de 17 de marzo de 2016, al rechazar la demanda de cumplimiento forzado de una promesa de compraventa en que se indicaba que la demandada promet\u00eda vender \u201c3 hect\u00e1reas de los derechos que le corresponden en una parte del predio Porvenir\u201d, sin identificar con claridad el porcentaje de derechos, ni proporcionar datos concretos de la propiedad matriz \u2013como superficie total o delimitaci\u00f3n espec\u00edfica\u2013, lo que imped\u00eda determinar con certeza qu\u00e9 parte del predio se compromet\u00eda a transferir. Tales omisiones justificaron el rechazo de la acci\u00f3n intentada por el actor.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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