{"id":1188,"date":"2025-09-25T08:00:00","date_gmt":"2025-09-25T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1188"},"modified":"2026-04-05T23:53:39","modified_gmt":"2026-04-05T23:53:39","slug":"se-pierde-la-posesion-inscrita-por-una-cancelacion-registral-erronea","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2025\/09\/25\/se-pierde-la-posesion-inscrita-por-una-cancelacion-registral-erronea\/","title":{"rendered":"\u00bfSe pierde la posesi\u00f3n inscrita por una cancelaci\u00f3n registral err\u00f3nea?"},"content":{"rendered":"\n
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Una cancelaci\u00f3n registral erronea hace cesar la posesi\u00f3n inscrita. El poseedor inscrito queda a resguardo de actos materiales de detentaci\u00f3n, pero no de una nueva inscripci\u00f3n conservatoria<\/p>\n<\/blockquote>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El problema <\/h4>
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Tres personas vendieron un sitio ubicado en la comuna de El Tabo, San Antonio<\/a>. En la escritura declararon que eran due\u00f1os de los sitios 27 y 28 de una poblaci\u00f3n, pero vendieron s\u00f3lo el sitio 28. Sin embargo, debido a un error del Conservador de Bienes Ra\u00edces, se inscribieron ambos sitios a nombre de los compradores, cancelando en el acto las dos inscripciones de los vendedores. Quince a\u00f1os m\u00e1s tarde, los adquirentes vendieron los dos sitios, que se inscribieron a nombre de una \u00faltima compradora.<\/p>\n\n\n\n

Si el art. 728 inc. 1 del C\u00f3digo Civil chileno (CC) dispone que: \u201cPara que cese la posesi\u00f3n inscrita, es necesario que la inscripci\u00f3n se cancele, sea por voluntad de las partes, o por una nueva inscripci\u00f3n en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o por decreto judicial\u201d, cabe preguntarse si la cancelaci\u00f3n fundada en un error del Conservador puso fin a la posesi\u00f3n inscrita de los tres vendedores iniciales del caso.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Sobre la cancelaci\u00f3n de las inscripciones registrales <\/h4>
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Se ha se\u00f1alado que el art. 728 inc. 1 CC regula tres clases de cancelaci\u00f3n: a) voluntaria de las partes, mediante una convenci\u00f3n celebrada con el objeto de dejar sin efecto una inscripci\u00f3n; b) decreto judicial, cuando una de las partes obtiene el reconocimiento de la posesi\u00f3n que mantiene o la orden de que se le d\u00e9 o devuelva la posesi\u00f3n que mantiene ilegalmente la otra; c) una nueva inscripci\u00f3n en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otra persona, denominada \u201ccancelaci\u00f3n virtual\u201d, la que opera en forma autom\u00e1tica por el hecho de que el poseedor inscrito transfiere a otra persona su derecho (Vodanovic, 2016, n\u00b0 754 y ss., pp. 429-430). Sin embargo, la ley ordena que en la nueva inscripci\u00f3n se haga referencia a la inscripci\u00f3n antecedente, seg\u00fan los arts. 692 CC<\/a> y 80 del Reglamento CBR<\/a> (Corral, 2022, p. 429).<\/p>\n\n\n\n

En el caso oper\u00f3 la llamada \u201ccancelaci\u00f3n virtual\u201d que opera por una nueva inscripci\u00f3n, pero no cualquiera, sino que una en que \u201cel poseedor inscrito transfiere su derecho a otro\u201d. La literalidad del precepto ha llevado a dudar acerca de si un t\u00edtulo injusto o desligado del poseedor inscrito producir\u00eda el efecto de cancelar la inscripci\u00f3n conservatoria (por todos, Herrera, 2018, p. 190 y ss.; Vial, 2018, p. 187). Otro debate ha surgido en torno a la denominada \u201ccompetente inscripci\u00f3n\u201d requerida por el art. 730 para poner fin a la posesi\u00f3n inscrita del mero tenedor usurpador (en detalle, Pescio, 1958, p. 370, seg\u00fan el cual, la cuesti\u00f3n ha sido \u201cel tormento de los estudiosos\u201d). Con todo, este \u00faltimo caso debe restringirse al del mero tenedor, pues se aplica al \u201cque tiene la cosa en lugar y a nombre de otro\u201d, lo que repite en sus dos incisos y no puede sino referirse a la definici\u00f3n del art. 714<\/a>. No es el supuesto que examinamos.<\/p>\n\n\n\n

Al respecto, creemos que el supuesto de hecho del art. 728 se refiere a la inscripci\u00f3n misma \u2014dice \u201cpor una nueva inscripci\u00f3n<\/em> <\/strong>en que el poseedor inscrito transfiere su derecho\u201d\u2014: lo relevante para que opere la cancelaci\u00f3n es el tenor del asiento registral, m\u00e1s all\u00e1 de lo que ocurra en el t\u00edtulo. De esta forma, en el caso, a pesar del error del Conservador, la cancelaci\u00f3n efectuada tuvo la virtud de poner fin a la posesi\u00f3n inscrita de los vendedores iniciales. No puso fin al dominio, evidentemente, pero s\u00ed produjo efectos posesorios. Por lo dem\u00e1s, la \u00faltima compradora pudo confiar en la apariencia del registro conservatorio en virtud del principio registral de legitimaci\u00f3n, el cual \u201cpermite que se repute como titular del derecho al que figura como tal en la inscripci\u00f3n, atribuy\u00e9ndole todas las facultades inherentes a esa calidad, pudiendo disponer con plena eficacia de su derecho inscrito\u201d (Ot\u00e1rola, 2020, p. 187).<\/p>\n\n\n\n

La cuesti\u00f3n es coherente, adem\u00e1s, con las consecuencias que en base a la teor\u00eda de la posesi\u00f3n inscrita indicaba Trucco (1910, p. 145). Dado que la inscripci\u00f3n constituye requisito, garant\u00eda y prueba de la posesi\u00f3n de bienes ra\u00edces, el autor deb\u00eda admitir la conclusi\u00f3n desfavorable de que el poseedor inscrito no podr\u00eda ejercer la acci\u00f3n reivindicatoria contra actos materiales de detentaci\u00f3n mientras subsista inscripci\u00f3n a su nombre, se\u00f1alando empero que el poseedor inscrito \u201cexpedito tiene el camino para instaurar una acci\u00f3n nominada o inominada [sic<\/em>] cualquiera contra el detentador de su propiedad\u201d, pero negaba la procedencia de la querella de amparo para recuperar la posesi\u00f3n, pues \u201cS\u00f3lo habr\u00e1 turbaci\u00f3n o embarazo, a nuestro juicio, si el detentador pretende inscribir, y despojo, si logra inscribir\u201d. Esto \u00faltimo es lo que se consigui\u00f3: los primeros compradores lograron una inscripci\u00f3n a su nombre y con ello entraron en posesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La soluci\u00f3n judicial del caso y la prescripci\u00f3n contra t\u00edtulo \u201cinscrito\u201d <\/h4>
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El caso fue llevado a tribunales. Los vendedores iniciales ejercieron una \u201cacci\u00f3n innominada de dominio\u201d y en subsidio reivindicatoria en contra de la \u00faltima compradora, fundados en que la inscripci\u00f3n de esta surge de un error que nunca se corrigi\u00f3. \u00c9sta, en tanto, demand\u00f3 reconvencionalmente la prescripci\u00f3n adquisitiva, la cual se acogi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

El 7\u00b0 Juzgado Civil de Santiago (28\/09\/2022, 33482-2019, casaci\u00f3n rechazada CS, 21\/08\/2025, 16361-2025) decidi\u00f3 que \u201cla acci\u00f3n innominada declarativa de dominio, como la acci\u00f3n reivindicatoria\u2026 suponen como requisito para su procedencia que el actor detente actualmente el dominio del bien\u2026\u201d y que esas pretensiones \u201camparadas \u00fanicamente en la existencia de una inscripci\u00f3n cancelada \u2026 pugnan abiertamente con la teor\u00eda de la posesi\u00f3n inscrita\u2026\u201d. M\u00e1s adelante, acogi\u00f3 la excepci\u00f3n de prescripci\u00f3n adquisitiva se\u00f1alando respecto a los compradores iniciales que \u201c\u2026el hecho de haber iniciado dicha posesi\u00f3n inscrita a consecuencia de un error del Conservador \u2026 no constituye un impedimento para la procedencia del modo de adquirir cuya declaraci\u00f3n se pretende por v\u00eda reconvencional\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La soluci\u00f3n es acertada, pero el tribunal podr\u00eda haber sido m\u00e1s expl\u00edcito en como subsana el problema de que los vendedores iniciales ten\u00edan una inscripci\u00f3n a su nombre, en la cual confiaron, pero que por un error del Conservador les fue cancelada de forma err\u00f3nea, por lo que esa cancelaci\u00f3n \u2014podr\u00eda sostenerse\u2014 nunca habr\u00eda operado. La respuesta est\u00e1 en el art. 2505 seg\u00fan el cual \u201cContra un t\u00edtulo inscrito no tendr\u00e1 lugar la prescripci\u00f3n adquisitiva de bienes ra\u00edces, o de derechos reales constituidos en \u00e9stos, sino en virtud de otro t\u00edtulo inscrito<\/em><\/strong>\u2026\u201d. Si bien el poseedor inscrito queda al abrigo de una prescripci\u00f3n adquisitiva aun extraordinaria intentada por el que alega posesi\u00f3n fundado \u00fanicamente en la mera detentaci\u00f3n de la cosa, el precepto se limita a los casos de simple apoderamiento, como ya dice el art. 728 inc. 2: \u201cMientras subsista la inscripci\u00f3n, el que se apodera de la cosa a que se refiere el t\u00edtulo inscrito, no adquiere posesi\u00f3n de ella ni pone fin a la posesi\u00f3n existente\u201d (sobre esta idea, Herrera, 2018, p. 251; Vial, 2018, p. 205).<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, si esa posesi\u00f3n se funda en una inscripci\u00f3n, que, aunque err\u00f3nea, ha cumplido con las solemnidades prescritas por la ley (es una \u201ccompetente inscripci\u00f3n\u201d), cabe prescribir contra \u00abt\u00edtulo inscrito\u00bb. Entonces, incluso de argumentarse en el caso la subsistencia de la primera inscripci\u00f3n de los vendedores, la prescripci\u00f3n adquisitiva extraordinaria permitir\u00eda a este segundo poseedor inscrito iniciar su posesi\u00f3n y con mayor raz\u00f3n la de la segunda vendedora. Lograr una inscripci\u00f3n por error del Conservador no debiera ser cosa f\u00e1cil y siendo este responsable de la fe p\u00fablica en el registro, debiera desplegar la diligencia necesaria para evitar estas situaciones an\u00f3malas y as\u00ed no comprometer su responsabilidad (v\u00e9ase por ejemplo, Corte de Apelaciones de Santiago, 27\/06\/2025, 3438-2022<\/a>). Es eso o defraudar las expectativas de terceros adquirentes de buena fe.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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