{"id":1324,"date":"2025-11-06T08:00:00","date_gmt":"2025-11-06T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1324"},"modified":"2026-04-05T23:59:47","modified_gmt":"2026-04-05T23:59:47","slug":"algunas-notas-sobre-la-eviccion-en-el-arrendamiento-de-cosas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2025\/11\/06\/algunas-notas-sobre-la-eviccion-en-el-arrendamiento-de-cosas\/","title":{"rendered":"Algunas notas sobre la evicci\u00f3n en el arrendamiento de cosas"},"content":{"rendered":"\n
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El r\u00e9gimen de protecci\u00f3n del arrendatario contempla soluciones diferenciadas seg\u00fan la causa de la turbaci\u00f3n sea anterior o posterior al contrato<\/p>\n<\/blockquote>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

La palabra evicci\u00f3n proviene del lat\u00edn evincere<\/em>, vencer en juicio, con arreglo a lo cual, en su etimolog\u00eda jur\u00eddica, la evicci\u00f3n presupone la p\u00e9rdida de lo un derecho por consecuencia de una sentencia condenatoria (Badenes, 1979, p. 592). En ese sentido, el art. 1838 establece que: \u201cHay evicci\u00f3n de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Aunque suele asociarse la evicci\u00f3n con una dimensi\u00f3n del r\u00e9gimen del saneamiento en el contrato de compraventa, el C\u00f3digo Civil alude constantemente a esta figura, como ocurre a prop\u00f3sito de la partici\u00f3n (arts. 1345 y 1346 N\u00b0 3); el contrato de donaci\u00f3n (arts. 1423 y 1435); la sociedad (art. 2085); y, en fin, la fianza (art. 2382). Lo propio acontece en el contrato de arrendamiento de cosas, donde el art. 1916 inc. 2 previene que \u201cpuede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr\u00e1 acci\u00f3n de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicci\u00f3n\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Precisamente, el prop\u00f3sito de estas l\u00edneas es abordar algunos aspectos del tratamiento jur\u00eddico de la evicci\u00f3n en el contexto de las relaciones arrendaticias.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>\u00bfSupletoriedad del r\u00e9gimen jur\u00eddico de la evicci\u00f3n en la compraventa? <\/h4>
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Como se ha indicado, aunque la evicci\u00f3n suele asociarse exclusivamente al contrato de compraventa, el C\u00f3digo Civil remite a esta figura en diversos pasajes, entre los cuales se incluye el arrendamiento de cosas.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, resulta evidente que el modelo de regulaci\u00f3n de la evicci\u00f3n fuera del \u00e1mbito compraventa dista considerablemente de la minuciosidad que caracteriza el r\u00e9gimen previsto para esta \u00faltima, tanto en su dimensi\u00f3n sustantiva (arts. 1838 a 1856 CC) como procesal (arts. 584 a 587 CPC). En el caso del arrendamiento, las normas sustantivas son escuetas (arts. 1916 inc. 2, 1930 y 1931), y desde la perspectiva procesal, la cuesti\u00f3n es completamente omitida.<\/p>\n\n\n\n

Este panorama normativo ha llevado a parte de la doctrina a sostener que las disposiciones aplicables a la compraventa deben extenderse supletoriamente al resto de los contratos (Silva, 2019, pp. 42-48). No obstante, tambi\u00e9n se ha advertido que dicha extensi\u00f3n resulta problem\u00e1tica en contratos como el arrendamiento de cosas, pues las normas particulares \u2013aunque limitadas\u2013 remiten a los mecanismos generales de tutela del acreedor (terminaci\u00f3n e indemnizaci\u00f3n de perjuicios), sin configurar un sistema de acciones edilicias como alternativa al r\u00e9gimen general por incumplimiento (L\u00f3pez, 2007, p. 373).<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La evicci\u00f3n arrendaticia, \u00bfconstituye un r\u00e9gimen de garant\u00eda? <\/h4>
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Al alero de lo antes expuesto, conviene recordar que la mayor\u00eda de la doctrina sostiene que la naturaleza jur\u00eddica de la evicci\u00f3n corresponde a una obligaci\u00f3n de garant\u00eda; esto es, una norma legal o un precepto de autonom\u00eda privada que refuerza la posici\u00f3n del acreedor, al a\u00f1adir al cr\u00e9dito una protecci\u00f3n que \u00e9ste, por s\u00ed solo, no contiene. Desde esta perspectiva, la garant\u00eda de la obligaci\u00f3n alude a cualquier mecanismo o modalidad especial destinada a asegurar la efectividad del cr\u00e9dito (Gross, 1964, p. 87).<\/p>\n\n\n\n

Con todo, existen opiniones divergentes. En ese sentido, Dur\u00e1n Rivacoba plantea que la evicci\u00f3n no garantiza la tenencia legal y pac\u00edfica del objeto, sino \u00fanicamente el resguardo de la cosa en caso de litigio y la eventual apertura del saneamiento si \u00e9ste fracasa. En sus palabras, \u201cpues, en cualquier caso, indemniza su falta; es decir, sustituye por numerario, no repone su equivalente\u201d. Bajo esta concepci\u00f3n, \u201cel saneamiento constituye un tipo de responsabilidad, por cuanto aparece obligacionalmente producida con la evicci\u00f3n, mientras la garant\u00eda tiende m\u00e1s bien a prevenir el fen\u00f3meno de que trata\u201d (Dur\u00e1n, 2002, p. 59).<\/p>\n\n\n\n

Estas reflexiones resultan especialmente \u00fatiles para comprender el tratamiento que el C\u00f3digo Civil otorga a la evicci\u00f3n en el contrato de arrendamiento de cosas. En este contexto, conviene traer a colaci\u00f3n la regla del art\u00edculo 1931, inciso primero, que atribuye al arrendador la legitimaci\u00f3n pasiva frente a terceros que aleguen derechos sobre la cosa arrendada, al disponer que \u201cla acci\u00f3n [\u2026] se dirigir\u00e1 contra el arrendador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Dicha disposici\u00f3n guarda una conexi\u00f3n evidente con el art\u00edculo 1916, inciso segundo, en la medida en que permite vincular el saneamiento con una de las hip\u00f3tesis en que puede concretarse la turbaci\u00f3n del goce: esto es, cuando terceros pretenden un derecho sobre la cosa, incompatible con el disfrute del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

De lo anterior se desprende que, en t\u00e9rminos generales, el C\u00f3digo concibe la evicci\u00f3n arrendaticia como un r\u00e9gimen estructurado en, al menos, dos fases: por una parte, una obligaci\u00f3n de defensa frente a pretensiones de derecho formuladas por terceros ajenos al contrato; y por otra, un conjunto de mecanismos de tutela orientados, bien a preservar el equilibrio contractual (mediante la reducci\u00f3n del precio o la terminaci\u00f3n del contrato), bien a reparar las consecuencias da\u00f1osas derivadas de la p\u00e9rdida del goce (a trav\u00e9s de la indemnizaci\u00f3n de perjuicios).<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La evicci\u00f3n en el arrendamiento de cosas: lo que regula el r\u00e9gimen general del C\u00f3digo y lo que calla <\/h4>
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Examinemos brevemente el marco normativo que regula la evicci\u00f3n en el contrato de arrendamiento en los arts. 1930 y 1931.<\/p>\n\n\n\n

El art. 1931 se limita a se\u00f1alar que la acci\u00f3n de terceros que aleguen derechos sobre la cosa arrendada \u201cse dirigir\u00e1 contra el arrendador\u201d, y que el arrendatario \u201cser\u00e1 s\u00f3lo obligado a noticiarle la turbaci\u00f3n o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan\u201d. El precepto agrega que, si el arrendatario omitiere o dilatare culpablemente dicha notificaci\u00f3n, \u201cabonar\u00e1 los perjuicios que de ello se sigan al arrendador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Como se advierte, la norma guarda completo silencio tanto respecto de la forma en que debe efectuarse la notificaci\u00f3n, como en relaci\u00f3n con la oportunidad en que debe realizarse. No contempla una \u201ccitaci\u00f3n de evicci\u00f3n\u201d, como lo hace el art. 1843 en materia de compraventa, ni regula las actitudes que puede adoptar el arrendador, conforme a los art. 1844 y 1845 del mismo contrato.<\/p>\n\n\n\n

El art. 1930, en cambio, profundiza en los efectos jur\u00eddicos que se producen cuando se reconocen los derechos invocados por el tercero.<\/p>\n\n\n\n

En ese sentido, la norma establece que, si el arrendatario es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen alg\u00fan derecho sobre la cosa arrendada, \u201cy la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato\u201d, podr\u00e1 exigir una disminuci\u00f3n proporcional en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante. Asimismo, si el arrendatario se ve privado de una parte sustancial de la cosa arrendada, \u201cque sea de presumir que sin esa parte no habr\u00eda contratado\u201d, podr\u00e1 exigir la terminaci\u00f3n del contrato.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, el arrendatario podr\u00e1 reclamar indemnizaci\u00f3n de todo perjuicio, \u201csi la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi\u00f3 ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de \u00e9ste, intervino estipulaci\u00f3n especial de saneamiento con respecto a ella\u201d. En cambio, \u201csi la causa del referido derecho no era ni deb\u00eda ser conocida del arrendador al tiempo del contrato\u201d, \u00e9ste no estar\u00e1 obligado a abonar el lucro cesante.<\/p>\n\n\n\n

De lo anterior se desprende que el r\u00e9gimen de evicci\u00f3n presupone que la causa de la turbaci\u00f3n sea anterior al contrato de arrendamiento, lo que habilita dos remedios sinalagm\u00e1ticos: la reducci\u00f3n del precio o renta, y la terminaci\u00f3n del contrato, seg\u00fan el grado de afectaci\u00f3n del uso y goce de la cosa. La responsabilidad indemnizatoria del arrendador se intensifica cuando conoce \u2013real o presuntamente\u2013 la causa de la evicci\u00f3n, extendi\u00e9ndose incluso al lucro cesante. En cambio, si el arrendatario conoc\u00eda dicha causa, queda excluido del derecho a indemnizaci\u00f3n, al haberse expuesto voluntariamente al riesgo.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Otras formas de turbaci\u00f3n por derechos de terceros y tutela del arrendatario <\/h4>
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De manera aguda, De la Maza y Ulloa advierten que, si bien la evicci\u00f3n corresponde a una hip\u00f3tesis de turbaci\u00f3n provocada por terceros \u2013espec\u00edficamente aquella que se produce cuando el derecho que \u00e9stos ostentan es anterior al contrato\u2013, resulta perfectamente posible identificar otras afectaciones al goce del arrendatario que tambi\u00e9n presuponen la invocaci\u00f3n de un derecho por parte de un tercero, pero cuya causa es posterior al perfeccionamiento del contrato (De la Maza y Ulloa, 2018, pp. 765-800). De este modo, parece claro que el r\u00e9gimen de protecci\u00f3n del arrendatario contempla soluciones diferenciadas seg\u00fan la causa de la turbaci\u00f3n sea anterior o posterior al contrato.<\/p>\n\n\n\n

A t\u00edtulo ejemplar, cabe mencionar la hip\u00f3tesis prevista en el art. 1965 del C\u00f3digo Civil, conforme a la cual el embargo de la cosa arrendada no implica la terminaci\u00f3n del contrato, sustituy\u00e9ndose en tal caso el acreedor \u2013o los acreedores\u2013 en los derechos y obligaciones del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n resulta ilustrativo el supuesto de expropiaci\u00f3n por causa de utilidad p\u00fablica, regulado en el art. 1960, que contempla diversas t\u00e9cnicas de protecci\u00f3n en favor del arrendatario, ya sea mediante la obtenci\u00f3n de los rendimientos de la cosa, o bien a trav\u00e9s de una reparaci\u00f3n por equivalente cuando ello no sea posible (sobre el tema, v\u00e9ase: Pe\u00f1ailillo, 2004, pp. 90-94, 135-138).<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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