{"id":1391,"date":"2025-12-04T08:00:00","date_gmt":"2025-12-04T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1391"},"modified":"2026-04-06T00:03:16","modified_gmt":"2026-04-06T00:03:16","slug":"algunas-tecnicas-de-regulacion-del-riesgo-en-el-arrendamiento-de-cosas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2025\/12\/04\/algunas-tecnicas-de-regulacion-del-riesgo-en-el-arrendamiento-de-cosas\/","title":{"rendered":"T\u00e9cnicas de regulaci\u00f3n del riesgo en el arrendamiento de cosas"},"content":{"rendered":"\n
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El modelo de regulaci\u00f3n del arrendamiento de cosas establece \u00e1mbitos de riesgo que cada parte debe gestionar y que permiten situar los efectos perjudiciales del fracaso de las expectativas e intereses de los contratantes<\/p>\n<\/blockquote>\n<\/div><\/div>\n\n\n\n

Como en todo contrato, el reparto de los riesgos puede ser expreso o impl\u00edcito. Es expreso \u2013o tambi\u00e9n convencional\u2013 cuando las partes regulan la econom\u00eda interna del contrato de forma expl\u00edcita, estableciendo las contingencias que cada una debe asumir. En cambio, la distribuci\u00f3n de los riesgos es impl\u00edcita cuando las partes nada estipulan sobre el particular, debiendo aplicarse en consecuencia la regulaci\u00f3n supletoria que provee el ordenamiento jur\u00eddico.<\/p>\n\n\n\n

En este orden de ideas, el modelo de regulaci\u00f3n del arrendamiento de cosas establece determinados \u00e1mbitos de riesgo que cada parte debe gestionar y permiten situar los efectos perjudiciales del fracaso de las expectativas e intereses de los contratantes (Carrasco, 2021, p. 1056). Al mismo tiempo provee herramientas para alterar el reparto del riesgo, ya sea por la v\u00eda de aumentar la esfera de exoneraci\u00f3n del deudor o limitar el \u00e1mbito de su liberaci\u00f3n (Jordano, 1987, pp. 321-348).<\/p>\n\n\n\n

Me referir\u00e9, en primer lugar, a los \u00e1mbitos de riesgo que t\u00edpicamente subyacen al arrendamiento de cosas, para luego dar paso a ciertos expedientes que permiten alterar dicho reparto.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Mecanismos t\u00edpicos de distribuci\u00f3n de riesgos del arrendamiento de cosas <\/h4>
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a.<\/strong> El <\/strong>car\u00e1cter profesional del arrendador y el origen anterior al contrato de las reparaciones, derechos de terceros y los vicios de la <\/strong>cosa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A lo largo de la regulaci\u00f3n del arrendamiento de cosas encontramos diversas disposiciones en las que el car\u00e1cter profesional del arrendador y el origen anterior al contrato de las reparaciones que deben ejecutarse en la cosa, los derechos que reclamen terceros o de los vicios que impiden el goce pleno de la cosa, constituyen factores determinantes para los efectos de agravar su responsabilidad.<\/p>\n\n\n\n

Un primer ejemplo lo encontramos en el art. 1928<\/a> del C\u00f3digo Civil a prop\u00f3sito de las reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse. Aunque en principio pesa sobre el arrendatario la obligaci\u00f3n de tolerar dichas reparaciones, se establecen diversos mecanismos para salvaguardar la relaci\u00f3n de conmutatividad del contrato. As\u00ed ocurre con el derecho que tiene el arrendatario para pedir una rebaja del precio o renta y el derecho a pedir la terminaci\u00f3n del contrato cuando las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tom\u00f3 en arriendo. Sin embargo, cuando las reparaciones procedieren de causa que exist\u00eda ya el tiempo del contrato y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla o \u201cdebiese por su profesi\u00f3n conocerla\u201d tambi\u00e9n es obligado a reparar los perjuicios que pueda sufrir el arrendatario. <\/p>\n\n\n\n

Conforme al art. 1930<\/a>, la causa anterior al contrato de los derechos que puedan reclamar terceros sobre la cosa arrendada y provoquen una turbaci\u00f3n en el goce tambi\u00e9n agrava la responsabilidad del arrendador. En efecto adem\u00e1s de los derechos que tiene el arrendatario para solicitar una rebaja en el precio o renta o exigir el cese del contrato, seg\u00fan la entidad que posea la turbaci\u00f3n, tambi\u00e9n goza del derecho para pedir una indemnizaci\u00f3n de todos los perjuicios que se le causen cuando la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi\u00f3 ser conocida del arrendador al tiempo del contrato pero no lo fue del arrendatario siendo conocida de este interviene estipulaci\u00f3n especial de saneamiento con respecto a aquella. Pero, por el contrario, si la causa del referido derecho no era ni deb\u00eda ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, \u00e9ste no es obligado al abono del lucro cesante.<\/p>\n\n\n\n

Algo similar se establece a prop\u00f3sito del r\u00e9gimen de garant\u00eda por vicios que impiden el goce de la cosa arrendada previsto en el art. 1932<\/a>. En principio este r\u00e9gimen opera al margen de la culpa del arrendador para que el arrendatario pueda ejercer el derecho a la terminaci\u00f3n o rescisi\u00f3n del contrato, ya que es indiferente que el arrendador haya conocido o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato. Incluso el vicio puede haber empezado a existir despu\u00e9s del contrato, pero sin culpa del arrendatario y aun as\u00ed \u00e9ste conserva tales derechos. Sin embargo, para que el arrendatario tenga derecho a la indemnizaci\u00f3n de perjuicios, se precisa que el vicio de la cosa haya tenido una causa anterior al contrato. Y, de hecho, si el vicio era conocido del arrendador el tiempo el contrato o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesi\u00f3n conocerlo se incluye en la indemnizaci\u00f3n el lucro cesante (art. 1933<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Pero el car\u00e1cter profesional del arrendatario tambi\u00e9n puede tener incidencia en la distribuci\u00f3n de riesgos como lo han reconocido algunas decisiones de los tribunales. As\u00ed ocurri\u00f3, por ejemplo, en una sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepci\u00f3n del 4 de febrero de 2020, ROL 1446-2019. El caso vers\u00f3 sobre una demanda interpuesta por la arrendataria en contra del arrendador, a quien atribuy\u00f3 responsabilidad por la muerte de su hija debido a la inhalaci\u00f3n de mon\u00f3xido de carbono, lo que habr\u00eda ocurrido por la obstrucci\u00f3n de los ductos de ventilaci\u00f3n del inmueble arrendado, defecto que habr\u00eda existido al momento del contrato. El tribunal de alzada revoc\u00f3 el fallo de primera instancia y rechaz\u00f3 la demanda conforme a las declaraciones de conformidad que efectu\u00f3 la arrendataria en el contrato. En concepto de la Corte, adem\u00e1s, la calidad que ostentaba la arrendataria \u2013esto es, corredora de propiedades\u2013, le imped\u00eda alegar falta de experiencia respecto al sentido y alcance de las manifestaciones y declaraciones contractuales<\/p>\n\n\n\n

b.<\/strong> La responsabilidad por el hecho de terceros<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el C\u00f3digo Civil existen diversas disposiciones que tienen por objeto ensanchar la responsabilidad que le cabe tanto al arrendador como al arrendatario por el hecho de los terceros.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed por ejemplo los arts. 1925<\/a> y 1926<\/a> constituyen manifestaciones particulares del principio que el C\u00f3digo Civil establece de un modo general en el art. 1679<\/a> en relaci\u00f3n con los auxiliares del cumplimiento. En efecto en ambas disposiciones se establece de un modo expreso que la responsabilidad del arrendador no solamente opera por el hecho propio, sino tambi\u00e9n por el hecho o culpa atribuible a sus agentes o dependientes.<\/p>\n\n\n\n

Algo similar se infiere del art. 1929<\/a>, en cuya virtud si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquier persona que este pueda verlo, tendr\u00e1 derecho a indemnizaci\u00f3n de perjuicios.<\/p>\n\n\n\n

Por contrapartida el C\u00f3digo tambi\u00e9n establece que la responsabilidad del arrendatario comprende la de ciertas personas con las cuales este est\u00e1 vinculado. As\u00ed se desprende por ejemplo de lo dispuesto en el art. 1941<\/a> a cuyo tenor, \u201cel arrendatario es responsable no s\u00f3lo de su propia culpa, sino de la de su familia, hu\u00e9spedes y dependientes\u201d. Lo mismo acontece con relaci\u00f3n a los subarrendatarios. Aunque por regla general en el arrendamiento de cosas no se entiende conferida la autorizaci\u00f3n para que el arrendatario pueda ceder el contrato o subarrendar, puede hacerlo mediando una autorizaci\u00f3n expresa (art. 1946<\/a>). En tal caso, el arrendatario se erige como un verdadero garante por los hechos del subarrendatario. As\u00ed se desprende, por ejemplo, de lo previsto en el inc. final del 1947<\/a>, cuando establece que, respecto de los da\u00f1os y p\u00e9rdidas sobrevenidos durante el goce de la cosa, deber\u00e1 el arrendatario \u201cprobar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus hu\u00e9spedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta esta prueba ser\u00e1 responsable\u201d. Otra manifestaci\u00f3n de lo anterior la encontramos en el art. 1973<\/a>, que permite expeler tanto al inquilino como al subarrendatario, incluso cuando cuenta el primero con facultades para subarrendar, cuando este \u00faltimo es una persona de notoria mala conducta.<\/p>\n\n\n\n

c.<\/strong> El <\/strong>riesgo por la p\u00e9rdida e indisponibilidad de la <\/strong>cosa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La destrucci\u00f3n total de la cosa arrendada origina la falta de objeto en la obligaci\u00f3n del arrendador, y, rec\u00edprocamente, la desaparici\u00f3n de la causa en la obligaci\u00f3n del arrendatario (art. 1950<\/a> N\u00b0 1). Esta regla expresa un principio distinto del que aparece consagrado en el art. 1550<\/a>, porque en este caso el riesgo recae en el deudor. En efecto, si la cosa se destruye totalmente, el contrato expira y el riesgo debe soportarlo el deudor de la obligaci\u00f3n de conceder el goce de la cosa \u2013o sea, el arrendador\u2013 quien, adem\u00e1s de experimentar la p\u00e9rdida, no tendr\u00e1 derecho para exigir el cumplimiento de la obligaci\u00f3n rec\u00edproca (el pago del precio o renta) (Alessandri, 1917, pp. 817-818).<\/p>\n\n\n\n

Para que el contrato expire por esta causa, la destrucci\u00f3n debe ser total, pues si s\u00f3lo es parcial, queda sometida a la decisi\u00f3n del juez dar por terminado el contrato a conceder una rebaja en el valor de la renta (art. 1932<\/a> inc. 2). La destrucci\u00f3n total de la cosa pone t\u00e9rmino al contrato, ya provenga de un caso fortuito o de la culpa del arrendatario. En este sentido, el reproche subjetivo incide solamente en la pertinencia de la indemnizaci\u00f3n de perjuicios.<\/p>\n\n\n\n

Conforme a lo anterior, la conclusi\u00f3n es que la indisponibilidad de la cosa, sin culpa del arrendatario, se traduce en la liberaci\u00f3n del pago ulterior del precio o renta.<\/p>\n\n\n\n

Aunque el n\u00facleo duro del reparto de riesgos en el arrendamiento de cosas descansa en este principio, es preciso integrar al sistema con las reglas previstas en los arts. 1928<\/a> y 1966<\/a>, sobre todo este \u00faltimo, porque constituyen reglas de reparto del riesgo de la contraprestaci\u00f3n. Como vimos, el art. 1928<\/a> impone al arrendatario la obligaci\u00f3n de tolerar las reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, que en principio s\u00f3lo da derecho para ejercer mecanismos para salvaguardar la equivalencia de las prestaciones (rebaja del precio y la terminaci\u00f3n del contrato), pero no la indemnizaci\u00f3n de perjuicios (a menos que la causa de las reparaciones sea anterior al contrato). Pero, adem\u00e1s de lo anterior, el art. 1966<\/a> faculta al arrendador para \u201chacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o en parte impidan su goce\u201d. O sea, la ley concede al arrendador un derecho para terminar en forma unilateral el contrato a fin de salvaguardar la subsistencia de la cosa cuando \u00e9sta requiere de reparaciones urgentes. Al tratarse de una facultad, la terminaci\u00f3n del contrato por esta causa no constituye un incumplimiento contractual y por ende el arrendatario no tiene m\u00e1s derecho que pedir la rebaja del precio o renta o la terminaci\u00f3n del contrato cuando las reparaciones recaigan sobre tan gran parte de la cosa que el resto parezca insuficiente para los fines del contrato. De este modo, el arrendatario no puede pedir indemnizaci\u00f3n de perjuicios, derecho que s\u00f3lo se le confiere cuando el arrendador ejerce abusivamente esta prerrogativa, lo que suceder\u00e1 cuando la causa de las reparaciones sea anterior al contrato.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Mecanismos de alteraci\u00f3n de ciertos riesgos en el arrendamiento de cosas <\/h4>
<\/div><\/div>\n\n\n\n

a.<\/strong> El <\/strong>conocimiento del arrendatario como una asunci\u00f3n de riesgos que exime de responsabilidad al arrendador<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El conocimiento del arrendatario acerca de determinadas contingencias que puedan afectar su derecho a gozar de la cosa arrendada, incide de un modo particular como una eximente de la responsabilidad indemnizatoria del arrendador. En t\u00e9rminos generales, podr\u00edamos decir que el principio que rige en este \u00e1mbito es que el riesgo por la inaptitud de la cosa para servir a los fines del contrato recae en el arrendador, pero el conocimiento del arrendatario provoca su traslaci\u00f3n a este \u00faltimo.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed ocurre con relaci\u00f3n a la imposibilidad de entregar la cosa. Conforme al art. 1925<\/a>, si el arrendador por hecho culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en dicha hip\u00f3tesis, el arrendatario tendr\u00e1 derecho para desistir del contrato con indemnizaci\u00f3n de perjuicios. En este caso la indemnizaci\u00f3n de perjuicios posee contornos particulares, pues a diferencia del estatuto general de responsabilidad por da\u00f1os, la imputaci\u00f3n opera en forma objetiva, ya que habr\u00e1 lugar a la indemnizaci\u00f3n aun cuando el arrendador haya cre\u00eddo err\u00f3neamente y de buena fe que pod\u00eda arrendar la cosa. Con todo, la responsabilidad del arrendador encuentra un l\u00edmite en el caso fortuito y la circunstancia de que el arrendatario haya conocido la imposibilidad. Se aprecia, entonces, que la cognici\u00f3n acerca de la causa de la imposibilidad despliega su eficacia exonerando al arrendador de los da\u00f1os y perjuicios, en el entendido que al arrendatario le est\u00e1 vedado demandarlos por haberse expuesto imprudentemente a ellos. <\/p>\n\n\n\n

En el caso del art. 1928<\/a> ocurre algo similar, pues el arrendatario pierde el derecho para pedir la indemnizaci\u00f3n de los perjuicios cuando ha tenido conocimiento de la causa de las reparaciones que en principio debe soportar. As\u00ed se infiere a contrario sensu del inc. 4 de dicha disposici\u00f3n. La misma regla opera con relaci\u00f3n a la evicci\u00f3n de la cosa arrendada que causa da\u00f1os, como se deduce del inc. 4 del art. 1930<\/a>.  <\/p>\n\n\n\n

Trat\u00e1ndose del r\u00e9gimen de garant\u00eda por vicios en la cosa arrendada el conocimiento del arrendatario acerca de tales vicios tambi\u00e9n se erige como un impedimento para acceder a la indemnizaci\u00f3n. En efecto, con arreglo al art. 1934<\/a>, el arrendatario no tendr\u00e1 derecho a la indemnizaci\u00f3n de perjuicios si contrat\u00f3 a sabiendas del vicio y no se oblig\u00f3 el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunci\u00f3 expresamente la acci\u00f3n de saneamiento por el mismo vicio design\u00e1ndolo.<\/p>\n\n\n\n

En fin, el conocimiento del arrendatario tambi\u00e9n incide para eximir de responsabilidad al arrendador en la hip\u00f3tesis del art. 1959<\/a>, o sea cuando habiendo arrendado invocando la calidad de propietario absoluto sin tenerla realmente, el arrendatario contrat\u00f3 a sabiendas. En dicho caso, el contrato de arrendamiento expirar\u00e1 al resolverse el derecho del arrendador, sin que el arrendatario pueda reclamar perjuicios. La misma idea se desprende de los arts. 1958<\/a> y 1961<\/a> (Contardo, 2023, pp. 1285-1291).<\/p>\n\n\n\n

b.<\/strong> El <\/strong>riesgo por la falta de prueba con relaci\u00f3n al estado de la cosa arrendada<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Debido al car\u00e1cter eminentemente transitorio del derecho para gozar de la cosa, el arrendatario es obligado a restituirla al fin del arrendamiento (art. 1947<\/a> inc. 1). En cuanto a la forma en que \u00e9sta debe restituirse, el C\u00f3digo asume que el uso, incluso leg\u00edtimo, por parte del arrendatario, tiene el potencial para degradar la cosa. Dicha contingencia es puesta en cabeza del arrendador, en base al criterio general de que las cosas perecen para su due\u00f1o (inc. 2 del art. 1947<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

Aunque la vocaci\u00f3n del art. 1947<\/a> es disciplinar la restituci\u00f3n de la cosa, el precepto agrega que, si no consta el estado en que \u00e9sta fue entregada al arrendatario, se entender\u00e1 haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario.<\/p>\n\n\n\n

Como se observa, el precepto regula momentos tan apartados del iter contractual de la relaci\u00f3n arrendaticia \u2013el comienzo y el fin del contrato\u2013, por la necesidad de precisar el contenido de la obligaci\u00f3n restitutoria que pesa sobre el arrendatario (Erbetta, 2023, p. 540). En este orden de ideas, atendido que la cosa arrendada debe restituirse en el estado en que se recibi\u00f3 \u2013tomando en cuenta el desgaste por el uso y goce leg\u00edtimo\u2013 el inc. 3 del art. 1947<\/a> provee una regla supletoria que opera a falta de prueba en contrario por parte del arrendatario. Conforme a lo anterior, el riesgo por la falta de prueba perjudica al arrendatario cuando este \u00faltimo no observa la carga de examinar la cosa al momento de la entrega, pues en tal caso se entiende haberse recibido en regular estado para servir a los fines del contrato. Luego, si el arrendatario recibi\u00f3 la cosa sin mediar protesta sobre su estado, se produce una aceptaci\u00f3n de la prestaci\u00f3n como principio de prueba de cumplimiento conforme, que impide asignar eficacia a la mera aserci\u00f3n de haberla recibido en un estado diferente. De este modo, para que dicha alegaci\u00f3n prospere, el arrendatario debe demostrar que la cosa era defectuosa al momento de la entrega (Erbetta, 2023, p. 543). El C\u00f3digo establece la misma regla en el art. 1971<\/a> inc. final, con relaci\u00f3n al estado de entrega de un edificio. <\/p>\n\n\n\n

De lo anterior, entonces, no s\u00f3lo se infiere la existencia de una carga probatoria que el arrendatario debe observar, tambi\u00e9n la de examinar la cosa al momento de la entrega. En este contexto, se entiende la importancia jur\u00eddico-pr\u00e1ctica que tiene la confecci\u00f3n de un inventario, para dejar constancia fehaciente del estado en que se entreg\u00f3 la cosa.<\/p>\n\n\n\n

c.<\/strong> La carga de la escrituraci\u00f3n del contrato y las consecuencias de su inobservancia<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aunque por regla general el arrendamiento de cosas se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, existen diversas razones por las cuales es conveniente su escrituraci\u00f3n. El incentivo para formalizar el contrato lo tendr\u00e1 en algunos casos el arrendador y en otros el arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

Por de pronto, trat\u00e1ndose de arrendamientos de predios urbanos, si el contrato consta por escrito y sus firmas se encuentran autorizadas ante notario p\u00fablico, ese solo antecedente ser\u00e1 suficiente para admitir la demanda de cobro de rentas y restituci\u00f3n consecuencial conforme al procedimiento monitorio previsto en la Ley N\u00b0 18.101 (art. 20<\/a> inc. 1 de la Ley N\u00b0 18.101).<\/p>\n\n\n\n

Tambi\u00e9n respecto del contrato de arrendamiento de predios urbanos, si \u00e9ste no consta por escrito \u201cse presumir\u00e1 que la renta es el monto consignado en los dep\u00f3sitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que \u00e9stos no existan, se presumir\u00e1 que la renta es la que declare el arrendatario\u201d (art. 20<\/a> inc. 2 de la Ley N\u00b0 18.101).<\/p>\n\n\n\n

En ambos casos, el incentivo para escriturar el contrato cede en beneficio de la posici\u00f3n jur\u00eddica del arrendador.<\/p>\n\n\n\n

Pero tambi\u00e9n el arrendatario puede obtener provecho de la formalizaci\u00f3n del acuerdo arrendaticio. En efecto, convendr\u00e1 reducir el contrato a escritura p\u00fablica \u2013e incluso, inscribirlo en el Conservador de Bienes Ra\u00edces respectivo\u2013, con el objeto de que el sucesor del arrendador en los derechos sobre la cosa arrendada quede obligado a respetar el contrato cuando se han extinguido los derechos de este \u00faltimo (art. 1962<\/a> N\u00b0 2 y 3 del C\u00f3digo Civil). Esta hip\u00f3tesis, pues, resulta particularmente sensible para la posici\u00f3n del arrendatario, cuando tenga inter\u00e9s en la mantenci\u00f3n del contrato y quedar a cubierto que se produzca su extinci\u00f3n por no revestir las formas que permitan hacerlo oponible a los adquirentes de la cosa arrendada. Vistas las cosas desde esta perspectiva, podr\u00edamos decir, entonces, que pesa sobre el arrendatario una verdadera carga de escriturar el contrato para los efectos se\u00f1alados.  Una excepci\u00f3n \u2013pero s\u00f3lo aparente\u2013 de dicha regla la encontramos en el art. 10<\/a> del Decreto Ley N\u00b0 993 en materia de arrendamiento de predios r\u00fasticos, ya que \u201csi el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier t\u00edtulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar\u00e1 obligado a mantener los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de \u00e9ste con el arrendatario\u201d. En efecto, en este caso la excepci\u00f3n no es tal porque a diferencia del estatuto general del arrendamiento de cosas previsto en el C\u00f3digo Civil, el contrato de arrendamiento de predios r\u00fasticos es un contrato solemne, como establece el art. 5<\/a> del Decreto Ley N\u00b0 993. <\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
<\/div><\/div>\n\n\n\n