{"id":1435,"date":"2025-12-23T08:00:00","date_gmt":"2025-12-23T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1435"},"modified":"2026-04-06T00:04:30","modified_gmt":"2026-04-06T00:04:30","slug":"2025-un-ano-de-contrastes-para-la-responsabilidad-contractual","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2025\/12\/23\/2025-un-ano-de-contrastes-para-la-responsabilidad-contractual\/","title":{"rendered":"2025: Un a\u00f1o de contrastes para la responsabilidad contractual"},"content":{"rendered":"\n
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<\/i><\/span>La previsibilidad del da\u00f1o moral en los contratos de contenido patrimonial (Corte Suprema, 7 de marzo de 2025, rol N\u00b0 194.783-2023; Corte Suprema, 11 de marzo de 2025, rol N\u00b0 217.959-2023) <\/h4>
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El a\u00f1o que concluye comenz\u00f3 con dos importantes pronunciamientos en torno a uno de los aspectos m\u00e1s complejos y relevantes de la responsabilidad contractual, como es la previsibilidad del da\u00f1o causado por incumplimiento. En ambas sentencias \u2013dictadas con s\u00f3lo cuatro d\u00edas de diferencia\u2013 el m\u00e1ximo tribunal perfila las bases de los criterios en torno a la procedencia del da\u00f1o moral por incumplimiento de contrato, sentando como criterio general que el da\u00f1o moral es previsible en los contratos de contenido personal, en cambio no es previsible en contratos que tienen un contenido puramente patrimonial, salvo dolo o culpa grave, y en casos en que el destino t\u00edpico se relaciona con la satisfacci\u00f3n de intereses no patrimoniales.<\/p>\n\n\n\n

a) El primer fallo: el da\u00f1o moral contractual y la evicci\u00f3n en la compraventa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El primer caso \u2013sentencia de 7 de marzo de 2025\u2013 tiene su origen en el a\u00f1o 2016, cuando una sociedad de inversiones compr\u00f3 un inmueble a una inmobiliaria. Posteriormente, en el a\u00f1o 2017 los demandantes compraron dicho inmueble a la sociedad de inversiones.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, durante el a\u00f1o 2018 la inmobiliaria dedujo una acci\u00f3n de nulidad de la compraventa en contra de la sociedad de inversiones, demandando tambi\u00e9n de reivindicaci\u00f3n a los demandantes. En dicho proceso, los demandantes citaron de evicci\u00f3n a la sociedad de inversiones, la que compareci\u00f3 en su defensa.<\/p>\n\n\n\n

En paralelo, la inmobiliaria dedujo una acci\u00f3n penal en la que se dict\u00f3 sentencia condenatoria por el delito de fraude por suplantaci\u00f3n del verdadero due\u00f1o, orden\u00e1ndose la cancelaci\u00f3n de la inscripci\u00f3n del inmueble.<\/p>\n\n\n\n

En vista de lo anterior, los demandantes iniciaron un nuevo proceso en el cual demandaron de indemnizaci\u00f3n de perjuicios a la sociedad de inversiones por da\u00f1o moral.<\/p>\n\n\n\n

Como se aprecia, en este caso la Corte no s\u00f3lo tuvo que fijar un criterio sobre la previsibilidad del da\u00f1o extrapatrimonial, sino tambi\u00e9n la pertinencia de dicha pretensi\u00f3n en el contexto del saneamiento de la evicci\u00f3n, pero, adem\u00e1s, en un proceso distinto de aquel al que fue citado el vendedor.<\/p>\n\n\n\n

Comencemos por esto \u00faltimo.  Como es sabido, el saneamiento de la evicci\u00f3n es uno de los dos objetos que comprende la obligaci\u00f3n de saneamiento del vendedor, que opera cuando el comprador es privado del todo o parte de la cosa comprada, por sentencia judicial (art. 1838). Si un tercero reclama la cosa como propia puede ejercer una acci\u00f3n reivindicatoria en contra del comprador, en su car\u00e1cter de poseedor. En tal escenario el comprador puede citar de evicci\u00f3n al vendedor para que comparezca a defenderlo. Si la cosa finalmente se pierde, entonces el vendedor debe indemnizar al comprador. Al respecto el art. 1840 establece que el vendedor debe \u201cindemnizarle en dinero\u201d al comprador; y en forma similar el art. 1853 \u2013para la evicci\u00f3n parcial\u2013 refiere a \u201ctodo otro perjuicio que de la evicci\u00f3n resultare al comprador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Pues bien, la doctrina m\u00e1s tradicional siempre entendi\u00f3 que las \u201cindemnizaciones\u201d o prestaciones a que tiene derecho el comprador cuando la evicci\u00f3n es total se encuentran expresamente tipificadas por el legislador en el art. 1847 del C\u00f3digo Civil.  Dichas \u201cindemnizaciones\u201d o prestaciones previstas son las siguientes: a. La restituci\u00f3n del precio, aunque la cosa valga menos al tiempo de la evicci\u00f3n. b. Las costas legales del contrato. c. Los frutos que ha debido restituir, salvo en la hip\u00f3tesis del art. 1845 (o sea, cuando el comprador decide sostener el juicio por s\u00ed mismo y pierde el juicio). d. Las costas judiciales, salvo en la hip\u00f3tesis del art. 1845 (igual caso anterior). e. El aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo (con las excepciones previstas en los arts. 1848 a 1850).<\/p>\n\n\n\n

En el sentido expuesto reci\u00e9n, Alessandri dec\u00eda: \u201cLa enumeraci\u00f3n que hace el art\u00edculo 1847 es taxativa, a nuestro juicio. Fuera de las indicadas no hai otras indemnizaciones que el comprador pueda exigir del vendedor. Para opinar as\u00ed nos fundamos en que si el lejislador hubiera querido que el vendedor indemnizara otros perjuicios, adem\u00e1s de los mencionados, lo habr\u00eda dicho, agregando alguna frase con ese objeto, como ser, \u00abi, en jeneral, los perjuicios que el comprador haya sufrido a consecuencia de la evicci\u00f3n\u00bb. Pero nada dijo, por el contrario, suprimi\u00f3 del Proyecto de C\u00f3digo una frase an\u00e1loga a esa que dec\u00eda: \u00abLa indemnizaci\u00f3n de los perjuicios que directamente procedan de la privaci\u00f3n de la cosa evicta\u00bb. Esta supresi\u00f3n nos est\u00e1 manifestando que las indemnizaciones a que tiene derecho el comprador por causa de la evicci\u00f3n no van m\u00e1s all\u00e1 de las indicadas i si pretende otras, fundadas en los principios jenerales, deben ser rechazadas\u201d (Alessandri, 1918, pp. 157-158).<\/p>\n\n\n\n

Aunque en primera instancia la demanda fue rechazada, el fallo fue revocado por la Corte de Apelaciones de Santiago \u2013sentencia de 13 de julio de 2023, rol N\u00b0 872-2021\u2013, concediendo el da\u00f1o moral, argumentando en forma escueta: \u201cQue en cuanto al da\u00f1o moral pretendido, en concepto de esta Corte es procedente su resarcimiento al tenor de lo dispuesto en el art\u00edculo 1853 del C\u00f3digo Civil que obliga al vendedor a restituir \u201ctodo otro perjuicio que de la evicci\u00f3n resultare el comprador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente la Corte Suprema, conociendo los recursos de casaci\u00f3n en la forma y en el fondo interpuestos por el demandado, que finalmente rechaz\u00f3, sostuvo que el da\u00f1o moral era previsible porque la sociedad de inversiones no cumpli\u00f3 lo pactado en el contrato. En efecto, aunque por regla general la venta de una cosa ajena no constituye incumplimiento, en este caso el vendedor declar\u00f3 en forma expresa que la cosa le pertenec\u00eda en forma exclusiva, lo que gener\u00f3 la razonable expectativa de los compradores en cuanto a su veracidad. La Corte entiende que la norma del art. 1853, que, para la evicci\u00f3n parcial, contempla la indemnizaci\u00f3n de \u201ctodo otro perjuicio que de la evicci\u00f3n resultare al comprador\u201d, es aplicable a la evicci\u00f3n total.<\/p>\n\n\n\n

Junto con lo anterior, el m\u00e1ximo tribunal sostuvo que \u201ca pesar del silencio del art\u00edculo 1847 del C\u00f3digo Civil, el comprador s\u00ed tiene derecho a la indemnizaci\u00f3n de los da\u00f1os que la evicci\u00f3n total le provocare y, ante la ausencia de una regla especial, la indemnizaci\u00f3n queda sometida a las disposiciones generales del T\u00edtulo XII del Libro IV del C\u00f3digo Civil relativas a los efectos de las obligaciones, particularmente, los art\u00edculos 1547, 1556 y 1558\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Una vez despejado lo anterior, la Corte abord\u00f3 el examen de la previsibilidad del da\u00f1o moral contractual. Se trata de un concepto de contornos dif\u00edciles de precisar, pero puede entenderse como el c\u00e1lculo de riesgos que las partes realizan al momento de contratar, traducido en la estimaci\u00f3n del impacto que un eventual incumplimiento puede generar en los intereses del acreedor. De este modo, es la propia obligaci\u00f3n contractual la que fija el sentido y alcance de la regla de previsibilidad de los da\u00f1os. En esta l\u00ednea, Zimmermann, recordando a Rabel, sostiene con acierto que el prop\u00f3sito de la obligaci\u00f3n asumida en el contrato determina el \u00e1mbito de responsabilidad del deudor, de modo que \u201clas consecuencias que no entrasen dentro del \u00e1mbito de protecci\u00f3n no podr\u00edan ser atribuibles al deudor\u201d (Zimmermann, 2014, pp. 214-215). En definitiva, la regla de la previsibilidad implica que no es indemnizable el da\u00f1o a un inter\u00e9s del acreedor cuya tutela o preservaci\u00f3n no constitu\u00eda objeto de protecci\u00f3n contractual.<\/p>\n\n\n\n

Aplicando estos criterios al caso comentado, la Corte concluy\u00f3 que el da\u00f1o moral era indemnizable por dos razones: primero, porque revest\u00eda entidad suficiente, al afectar intereses extrapatrimoniales m\u00e1s all\u00e1 de meras molestias; y segundo, porque resultaba previsible. Para determinar esta previsibilidad, el tribunal distingui\u00f3 seg\u00fan el tipo de contrato: en los de contenido personal \u2013como los m\u00e9dicos, educativos, laborales, de transporte o de servicios tur\u00edsticos\u2013 el resguardo contractual involucra intereses no patrimoniales; mientras que en los de contenido puramente patrimonial, en principio, tales intereses no se ven comprometidos. Sin embargo, incluso en estos \u00faltimos el da\u00f1o moral puede ser indemnizado cuando concurre dolo o culpa grave del deudor, o cuando el destino t\u00edpico del bien se vincula con la satisfacci\u00f3n de intereses extrapatrimoniales, como ocurre en la compraventa de un vestido de novia o de un inmueble destinado a vivienda u ocio. Este \u00faltimo supuesto fue, precisamente, el que \u2013seg\u00fan la Corte\u2013 se verific\u00f3 en la especie.<\/p>\n\n\n\n

b) El segundo fallo: da\u00f1o moral por incumplimiento de un contrato de construcci\u00f3n de una vivienda  <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Por su parte, en el segundo pronunciamiento \u2013sentencia de 11 de marzo de 2025\u2013 se resolvi\u00f3 una acci\u00f3n de resoluci\u00f3n de contrato de construcci\u00f3n con indemnizaci\u00f3n de perjuicios, fundada en el abandono de la obra encargada por el demandante.<\/p>\n\n\n\n

Los demandados reconocieron el incumplimiento, alegando un caso fortuito que no probaron, limit\u00e1ndose a sostener que la ejecuci\u00f3n se hab\u00eda tornado excesivamente onerosa.<\/p>\n\n\n\n

La Corte rechaz\u00f3 esa defensa, recordando que la teor\u00eda de la imprevisi\u00f3n no tiene cabida en nuestro derecho mientras no se reforme el C\u00f3digo Civil. Al no acreditarse el caso fortuito, el incumplimiento fue considerado imputable.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a los da\u00f1os, se desestim\u00f3 el da\u00f1o emergente por falta de prueba, pero se acogi\u00f3 el da\u00f1o moral, atendida su previsibilidad conforme a la destinaci\u00f3n t\u00edpica del contrato \u2013construcci\u00f3n de una vivienda para habitaci\u00f3n\u2013 y por provenir de un incumplimiento con culpa grave. En consecuencia, se acogi\u00f3 parcialmente la demanda, condenando a los demandados al pago conjunto de $30.000.000.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La frustraci\u00f3n de la expectativa de renovaci\u00f3n de un contrato de arrendamiento genera la obligaci\u00f3n de indemnizar al arrendador, a fin de evitar un enriquecimiento injusto derivado de las mejoras introducidas en el inmueble (Corte Suprema, 11 de agosto de 2025, rol N\u00b0 25.313-2024) <\/h4>
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En estricto rigor, aunque la Corte Suprema rechaz\u00f3 el recurso de casaci\u00f3n en el fondo interpuesto por el arrendador, la decisi\u00f3n que merece nuestra atenci\u00f3n se encuentra en el fallo dictado por la Corte de Apelaciones de Santiago (sentencia de 21 de abril de 2025, rol N\u00b0 10.321-2024).<\/p>\n\n\n\n

Los hechos fueron los siguientes: el arrendador dedujo acci\u00f3n de restituci\u00f3n de inmueble por expiraci\u00f3n del plazo del contrato de arrendamiento en contra del arrendatario. Este \u00faltimo, a su vez, reconvino solicitando indemnizaci\u00f3n de perjuicios por las inversiones realizadas en el local comercial. El tribunal de primera instancia acogi\u00f3 ambas pretensiones: declar\u00f3 terminado el contrato por vencimiento del plazo y orden\u00f3 la restituci\u00f3n del inmueble, condicionada al pago o aseguramiento de la indemnizaci\u00f3n fijada en favor del arrendatario; adem\u00e1s, conden\u00f3 al arrendador al pago de una suma por concepto de perjuicios derivados de las obras ejecutadas.<\/p>\n\n\n\n

Al conocer del recurso interpuesto por el arrendatario, la Corte de Apelaciones confirm\u00f3 la procedencia de la indemnizaci\u00f3n, pero aument\u00f3 su monto. Para ello, consider\u00f3 que la relaci\u00f3n arrendaticia se hab\u00eda iniciado en 2015 y continuado mediante un segundo contrato suscrito en 2020, con duraci\u00f3n de dos a\u00f1os y cl\u00e1usula de renovaci\u00f3n autom\u00e1tica, la cual no se concret\u00f3 por decisi\u00f3n unilateral del arrendador. Dicho contrato autorizaba gen\u00e9ricamente al arrendatario a realizar \u2013a su costa\u2013 las modificaciones necesarias para la instalaci\u00f3n del negocio, lo que se tradujo en obras ejecutadas entre febrero y agosto de 2022.<\/p>\n\n\n\n

El tribunal de alzada estim\u00f3 que la inversi\u00f3n del arrendatario fue leg\u00edtima, pues se encontraba amparada en el contrato, y que la ejecuci\u00f3n de las obras a menos de un a\u00f1o del vencimiento del plazo generaba una expectativa razonable de renovaci\u00f3n. En consecuencia, reconoci\u00f3 la existencia de perjuicios indemnizables, derivados tanto de la frustraci\u00f3n de dicha expectativa como de la inversi\u00f3n efectuada bajo condiciones contractuales que permit\u00edan su realizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Como se aprecia, el criterio del tribunal \u2013posteriormente confirmado por la Corte Suprema\u2013 fue que la decisi\u00f3n del arrendador de poner t\u00e9rmino al contrato inmediatamente despu\u00e9s de finalizadas las obras produjo un aprovechamiento injusto de las mejoras, configurando un enriquecimiento sin causa.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfEs correcta la decisi\u00f3n? Desde nuestra perspectiva, no. Por varias razones.<\/p>\n\n\n\n

La primera se relaciona con la naturaleza econ\u00f3mica y jur\u00eddica del contrato de arrendamiento. Seg\u00fan el art. 1915 CC, el arrendamiento de cosas es un contrato en que las partes se obligan rec\u00edprocamente: una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado por dicho goce. La estructura jur\u00eddico-econ\u00f3mica del contrato es relativamente simple, pues se perfecciona con el acuerdo sobre la concesi\u00f3n del uso de la cosa a cambio de una contraprestaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Sobre este eje \u2013concesi\u00f3n del goce y contraprestaci\u00f3n\u2013 la relaci\u00f3n arrendaticia presenta dos rasgos esenciales.<\/p>\n\n\n\n

El primero es su permanencia en el tiempo, aunque sin llegar a ser perpetua, ya que nuestro ordenamiento no admite vinculaciones indefinidas. Por ello, a falta de pacto sobre la duraci\u00f3n, el contrato se entiende de plazo indeterminado, permitiendo a cualquiera de las partes ponerle t\u00e9rmino mediante un aviso previo (el desahucio). Asimismo, las partes pueden convenir un plazo determinado y, para evitar la necesidad de nuevos pactos, es frecuente estipular cl\u00e1usulas de renovaci\u00f3n t\u00e1cita o autom\u00e1tica, salvo comunicaci\u00f3n expresa de no renovaci\u00f3n. Lo que subyace a este pacto es un supuesto de silencio convencional: si las partes nada dicen, el silencio se interpreta como voluntad de renovar.<\/p>\n\n\n\n

El segundo rasgo es que la concesi\u00f3n del goce no implica transferencia de dominio, sino \u00fanicamente un derecho temporal de uso. El arrendamiento pertenece al grupo de contratos traslativos de uso o disfrute, en los que el otorgante, sin transmitir la propiedad, cede a otro el goce o utilidad de la cosa (Cast\u00e1n Tobe\u00f1as, 1985, pp. 276-277). As\u00ed, la propiedad permanece en manos del arrendador y el arrendatario la detenta reconociendo dominio ajeno (art. 714 CC).<\/p>\n\n\n\n

Una manifestaci\u00f3n de este principio se observa respecto de las mejoras \u00fatiles introducidas en la cosa arrendada. El art. 1936 dispone que \u201cel arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras \u00fatiles, en que no ha consentido con la expresa condici\u00f3n de abonarlas\u201d. De ello se desprende el principio seg\u00fan el cual \u201cel arrendatario que gasta en la cosa arrendada por su propia iniciativa y al margen de las provisiones contractuales (\u2026) lo hace a su propio riesgo y no puede pretender, a la extinci\u00f3n del arriendo, que el arrendador le abone por un gasto acerca de cuya oportunidad no se le ha pedido ni siquiera la opini\u00f3n\u201d (Bech, 2015, p. 343).<\/p>\n\n\n\n

\u00bfDe qu\u00e9 modo inciden los caracteres tipol\u00f3gicos del arrendamiento en este caso? Lo primero que llama la atenci\u00f3n es la afirmaci\u00f3n de que habr\u00eda existido una expectativa de renovaci\u00f3n<\/em>, considerando que el contrato tuvo inicialmente una vigencia de cinco a\u00f1os y que, con la modificaci\u00f3n introducida en 2020, dicho plazo se redujo a dos. No s\u00f3lo eso: al igual que el contrato original, el nuevo pacto contempl\u00f3 una modalidad de renovaci\u00f3n t\u00e1cita y autom\u00e1tica, pero limitada a per\u00edodos de dos a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, al momento de modificarse el contrato, tanto el arrendador como, especialmente, el arrendatario, pod\u00edan y deb\u00edan representarse la posibilidad de que la otra parte no tuviera la intenci\u00f3n de prolongar el v\u00ednculo m\u00e1s all\u00e1 del per\u00edodo convenido.<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, la afirmaci\u00f3n de que en este caso se produjo un enriquecimiento injusto no se condice con el pacto contractual. En efecto, si bien se estipul\u00f3 una autorizaci\u00f3n para que el arrendatario introdujera mejoras, tambi\u00e9n se acord\u00f3 expresamente que el costo de ellas ser\u00eda asumido por \u00e9ste, y que, salvo aquellas susceptibles de retirarse sin detrimento, las dem\u00e1s quedar\u00edan en beneficio del inmueble. Bajo estas premisas, las mejoras tuvieron causa suficiente: el propio contrato.<\/p>\n\n\n\n

De hecho, frente al argumento de la Corte en cuanto a que la autorizaci\u00f3n para introducir mejoras fue gen\u00e9rica, cabe replicar que, precisamente por esa amplitud, el arrendatario actu\u00f3 con imprudencia al realizar una inversi\u00f3n significativa en un contexto temporal tan estrecho para recuperar su costo.<\/p>\n\n\n\n

En s\u00edntesis, el fallo pone de relieve una tendencia que se ha ido consolidando en la pr\u00e1ctica jurisprudencial, semejante a la observada en torno al principio de la buena fe: el recurso al enriquecimiento sin causa como fundamento de diversos pronunciamientos judiciales. Sin embargo, este instituto contin\u00faa siendo aplicado de manera fragmentaria y con escaso rigor conceptual, pues la judicatura a\u00fan no ha delimitado con precisi\u00f3n sus presupuestos dogm\u00e1ticos.<\/p>\n\n\n\n

De este modo, lo que se observa es la utilizaci\u00f3n del enriquecimiento injustificado como una cl\u00e1usula de cierre del sistema, invocada para dar respuesta a situaciones que no encuentran acomodo en las reglas contractuales ni en los remedios t\u00edpicos de la responsabilidad civil. Tal recurso, aunque pretende atender una discutible necesidad de justicia material, pone de manifiesto la insuficiencia t\u00e9cnica con que los tribunales abordan esta figura, recurriendo a ella m\u00e1s como un principio general de equidad que como una instituci\u00f3n con contornos dogm\u00e1ticos claramente delimitados.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El car\u00e1cter oculto de los vicios redhibitorios y la diligencia en el examen de la cosa (Corte Suprema, 15 de julio de 2025, rol N\u00b0 17.097-2024) <\/h4>
<\/div><\/div>\n\n\n\n

Los hechos del caso fueron los siguientes. Una sociedad inmobiliaria dedujo una acci\u00f3n de rebaja del precio por vicio redhibitorio, ya que la casa adquirida por ella estaba infestada por una plaga de termitas. Junto con lo anterior, el comprador dedujo una acci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n de perjuicios conforme al art. 1861 del C\u00f3digo Civil, ya que, por la entidad del desperfecto, el vendedor no pod\u00eda menos que conocerlo.<\/p>\n\n\n\n

El vendedor contest\u00f3 la demanda pidiendo su rechazo, afirmando que los vicios no ten\u00edan car\u00e1cter oculto, pues \u00e9stos se encontraban a la vista y por ende eran ostensibles.<\/p>\n\n\n

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El comprador replic\u00f3 se\u00f1alando que al momento de visitar el inmueble y tomar la decisi\u00f3n para adquirirlo, el suelo estaba cubierto por papel y cartones, lo que impidi\u00f3 advertir el defecto.<\/p>\n\n\n

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Las fotograf\u00edas corresponden al acta notarial levantada el d\u00eda que el comprador tom\u00f3 posesi\u00f3n del inmueble.<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Los jueces del fondo acogieron la acci\u00f3n de rebaja del precio, al dejar establecido que \u201clos vicios permanec\u00edan ocultos al tiempo de la compraventa\u201d, atendido que a la \u00e9poca de \u201cofrecer la venta del inmueble por la demandada, el suelo se encontraba cubierto con papel o cartones que no permit\u00edan observar los desperfectos que el piso presentaba por la acci\u00f3n de las termitas, y que luego ser\u00edan descubiertos en una visita posterior a la venta\u201d, mientras que los deterioros producidos en los techos y otros sectores del inmueble no pod\u00edan ser observados a simple vista por los compradores\u201d.<\/p>\n\n\n\n

En este contexto, los sentenciadores establecieron que los defectos \u201cno pudieron ser advertidos por los compradores, ya que al momento de visitar la casa habitaci\u00f3n para decidir su adquisici\u00f3n, el piso estaba cubierto con cartones o papeles, que imped\u00edan su apreciaci\u00f3n o la advertencia de plaga alguna, lo que permite concluir el car\u00e1cter de oculto para el comprador del vicio denunciado\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Junto con lo anterior, acogieron la acci\u00f3n de indemnizaci\u00f3n de perjuicios en los t\u00e9rminos del art. 1861 porque \u201cresulta evidente que una plaga de termitas como la descrita, y cuya magnitud se estableci\u00f3 en los razonamientos precedentes, no pod\u00eda ser ignorada por los due\u00f1os al momento de ofrecer el inmueble para la venta. Lo anterior, por cuanto como ha quedado establecido, en dicha \u00e9poca la propiedad ya presentaba desperfectos, que no pod\u00edan haber sido ignorados por los vendedores, ya que para su descubrimiento bast\u00f3 remover el papel que cubr\u00eda el piso del inmueble\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia que comentamos evidencia con nitidez que la exigencia del car\u00e1cter oculto del vicio se funda en la tensi\u00f3n existente entre el deber del vendedor de informar al comprador sobre los desperfectos que puedan comprometer la funcionalidad de la cosa, y la carga que recae en este \u00faltimo de examinarla al momento de la entrega.<\/p>\n\n\n\n

Como se recordar\u00e1, el r\u00e9gimen de saneamiento en la compraventa se configura como \u201cuna responsabilidad que el C\u00f3digo impone al vendedor, quien debe garantizar al comprador que no sufrir\u00e1 perturbaciones de terceros respecto de la posesi\u00f3n y la titularidad transmitida en la venta, y que la cosa no presentar\u00e1 defectos con los que no se hubiera contado ni pudiera razonablemente contar (\u2026) saneamiento, esto es, hacer la cosa sana, lo que constituye una prolongaci\u00f3n del deber de entrega y la garant\u00eda de su efectividad jur\u00eddica y econ\u00f3mica\u201d (Llamas Pombo, 2018, p. 502; tambi\u00e9n, Rubio Garrido, 1993), pp. 484-486). En ese entendimiento, los vicios redhibitorios en particular \u2013desde sus or\u00edgenes romanos (De la Maza, 2010, pp. 72-74)\u2013 conforman un r\u00e9gimen de responsabilidad esencialmente objetivo, en la medida en que las acciones edilicias \u2013tanto la redhibitoria como la quanti minoris<\/em>\u2013 prescinden de todo reproche subjetivo al deudor. Paralelamente, se configura como un sistema basado en un incumplimiento tipificado, cuyos requisitos resultan de dif\u00edcil acreditaci\u00f3n para el acreedor.<\/p>\n\n\n\n

El car\u00e1cter objetivo de este r\u00e9gimen se proyecta incluso sobre la exigencia de que el vicio sea oculto, pese a que una lectura inicial de la norma pudiera sugerir lo contrario. En efecto, el art. 1858, regla 3\u00aa CC, establece que los vicios son ocultos cuando \u201cno los hubiere manifestado el vendedor\u201d, lo que parecer\u00eda implicar que el defecto debe ser conocido por este \u00faltimo y, adem\u00e1s, que haya guardado silencio al respecto. Sin embargo, esa no es la correcta inteligencia del precepto, pues lo decisivo es que el vicio haya sido \u201cignorado por el comprador\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Ciertamente, la exigencia se cumple si el vendedor conoce el vicio y no lo revela. Pero de ello no se sigue que la ocultaci\u00f3n dependa necesariamente de su insinceridad, ya que la norma a\u00f1ade que el vicio pierde tal car\u00e1cter cuando \u201cel comprador haya podido ignorarlo sin negligencia grave de su parte, o cuando haya podido f\u00e1cilmente conocerlo en raz\u00f3n de su profesi\u00f3n u oficio\u201d. De ah\u00ed que el comprador \u201cno deba limitarse a lo que el vendedor le exprese, sino examinar la cosa vendida; y si omite este examen, incurre en grave negligencia\u201d (Meza Barros, 2002, pp. 144-145). Suponer que el defecto deba ser conocido por el vendedor y que la prueba se oriente a acreditar tal conocimiento implicar\u00eda un severo agravamiento de la posici\u00f3n jur\u00eddica del comprador (De Verda y Beamonte, 2009, p. 98).<\/p>\n\n\n\n

Conforme a la regla 3\u00aa del art. 1858, el car\u00e1cter oculto del vicio se desvanece en dos hip\u00f3tesis. La primera ocurre cuando el comprador incurre en negligencia al examinar la cosa, de lo que se infiere, a contrario sensu<\/em>, que al comprador profano s\u00f3lo se le exige una diligencia razonable, de modo que no haya podido descubrir el desperfecto \u201ca pesar del empe\u00f1o que puso en la observaci\u00f3n de la cosa\u201d (Alessandri, 1918, p. 282). Por ello, el examen no requiere asesoramiento de expertos (De Verda y Beamonte, 2009, pp. 100-103). Si el comprador conoci\u00f3 el defecto porque el vendedor lo revel\u00f3 oportunamente, el vicio pierde su car\u00e1cter oculto y pasa a ser manifiesto (D\u00edez, 2024, p. 257). Incluso la declaraci\u00f3n de que la cosa carece de vicios refleja su car\u00e1cter manifiesto, \u201cpor estar a la vista y ser susceptible de conocimiento por la simple contemplaci\u00f3n de la cosa vendida\u201d (De Verda y Beamonte, 2009, p. 104).<\/p>\n\n\n\n

La segunda hip\u00f3tesis parte de la premisa de que el acreedor no es un simple contratante causal, sino alguien habituado a participar en operaciones jur\u00eddicas de intercambio. Precisamente por la pericia inherente a su actividad, el C\u00f3digo eleva el est\u00e1ndar de diligencia exigible en el examen de la cosa. Bajo ese entendimiento, el comprador experto no puede acogerse al r\u00e9gimen de los vicios redhibitorios cuando, en raz\u00f3n de su profesi\u00f3n u oficio, pudo f\u00e1cilmente advertirlos.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, para privar al comprador experto del ejercicio de las acciones edilicias no es necesario acreditar su conocimiento efectivo del vicio, sino que basta con demostrar su condici\u00f3n de experto. La expresi\u00f3n f\u00e1cilmente<\/em>, utilizada por la regla 3\u00aa in fine<\/em> del art. 1858 CC, opera como una verdadera contraexcepci\u00f3n: el vicio no pierde su car\u00e1cter oculto cuando el comprador profesional, aun desplegando la diligencia propia de un perito, no logra detectar el desperfecto que determina la inaptitud de la cosa.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina y la jurisprudencia comparadas han precisado que la pericia del comprador no s\u00f3lo puede predicarse respecto de personas naturales, sino tambi\u00e9n de personas jur\u00eddicas (De Verda y Beamonte, 2009, p. 115), lo que resulta plenamente l\u00f3gico si se considera que la actividad profesional suele organizarse bajo formas jur\u00eddicas complejas orientadas al cumplimiento de fines econ\u00f3micos.<\/p>\n\n\n\n

Por su parte, el conocimiento del vendedor acerca de la existencia del vicio adquiere relevancia \u00fanicamente para activar la tutela indemnizatoria. Seg\u00fan el art. 1861 CC, \u201csi el vendedor conoc\u00eda los vicios y no los declar\u00f3, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido conocerlos por raz\u00f3n de su profesi\u00f3n u oficio, ser\u00e1 obligado, no s\u00f3lo a la restituci\u00f3n o la rebaja del precio, sino a la indemnizaci\u00f3n de perjuicios\u201d. Como se observa, el precepto distingue dos supuestos: el primero, cuando el vendedor conoc\u00eda positivamente la existencia del vicio al tiempo del contrato; el segundo, cuando el agravamiento de su responsabilidad se satisface con un conocimiento presunto, derivado de su calidad de experto.<\/p>\n\n\n\n

Teniendo a la vista los arts. 1858, regla 3\u00aa, y 1861 CC, cabe concluir que, si bien el vendedor tiene el deber de informar al comprador acerca del estado de la cosa al momento de la entrega, este \u00faltimo tambi\u00e9n debe procurarse activamente la informaci\u00f3n necesaria (D\u00edez-Picazo, 2007, p. 312). En el caso del contratante profano, la carga de autoinformaci\u00f3n exige considerar factores como sus circunstancias personales, la iniciativa desplegada para obtener datos, los obst\u00e1culos que eventualmente hayan dificultado su acceso a ellos o, en \u00faltimo t\u00e9rmino, la existencia de una defraudaci\u00f3n de la leg\u00edtima confianza generada por el vendedor mediante la afirmaci\u00f3n de un hecho no ver\u00eddico (G\u00f3mez Calle, 1994, pp. 86-97). En cambio, cuando el comprador es un profesional, su sola calidad basta para restringir el acceso al saneamiento.<\/p>\n\n\n\n

Bajo estas premisas, podemos volver a la sentencia de la Corte Suprema. En el presente caso concurren tres elementos que resultan insoslayables para la correcta inteligencia del r\u00e9gimen de los vicios redhibitorios. En primer lugar, la existencia de una plaga de termitas que hab\u00eda corro\u00eddo el piso flotante del inmueble, afectando gravemente su aptitud para el uso normal. En segundo t\u00e9rmino, al momento de la visita practicada por un representante del comprador antes de la celebraci\u00f3n del contrato, el piso se encontraba cubierto con cartones f\u00e1cilmente removibles, circunstancia que, de haber mediado una diligencia m\u00ednima en el examen de la cosa, habr\u00eda permitido advertir el desperfecto. Finalmente, el comprador no era un contratante profano, sino una persona jur\u00eddica dedicada a la actividad inmobiliaria, lo que lo sit\u00faa inequ\u00edvocamente en la categor\u00eda de contratante experto.<\/p>\n\n\n\n

Bajo estas premisas, no parece jur\u00eddicamente correcto sostener que el comprador pod\u00eda invocar el r\u00e9gimen protector de los vicios redhibitorios, pues concurr\u00edan precisamente los dos criterios que descartan el car\u00e1cter oculto del vicio: por un lado, la negligencia en el examen de la cosa \u2013si se estimara que no era experto\u2013 y, por otro, la condici\u00f3n de contratante experto \u2013que, a la luz de los hechos, s\u00ed ten\u00eda acreditada\u2013.<\/p>\n\n\n\n

El reconocimiento de la Corte a favor del comprador introduce un germen de incerteza para casos futuros, en la medida en que, en aras del equilibrio de las prestaciones, no puede soslayarse ni el car\u00e1cter reconocible del vicio ni la diligencia exigible al comprador en el examen de la cosa. La decisi\u00f3n resulta a\u00fan m\u00e1s problem\u00e1tica si se considera el agravante de que la Corte no s\u00f3lo concedi\u00f3 la rebaja del precio, sino que adem\u00e1s conden\u00f3 al vendedor al pago de perjuicios, ampliando el alcance de la tutela m\u00e1s all\u00e1 de lo que la l\u00f3gica del sistema parecer\u00eda permitir.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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