{"id":1614,"date":"2026-03-09T08:00:00","date_gmt":"2026-03-09T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1614"},"modified":"2026-04-06T00:06:04","modified_gmt":"2026-04-06T00:06:04","slug":"la-transmision-de-la-posicion-juridica-del-arrendador-a-titulo-lucrativo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2026\/03\/09\/la-transmision-de-la-posicion-juridica-del-arrendador-a-titulo-lucrativo\/","title":{"rendered":"La transmisi\u00f3n de la posici\u00f3n jur\u00eddica del arrendador a t\u00edtulo lucrativo"},"content":{"rendered":"\n
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\u201cLa transmisi\u00f3n de la posici\u00f3n del arrendador a t\u00edtulo lucrativo comprende hip\u00f3tesis como la sucesi\u00f3n mortis causa<\/em>, que plantea el problema de la continuidad del contrato de arrendamiento frente a la muerte del arrendador\u201d
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<\/i><\/span>Introducci\u00f3n <\/h4>
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El art. 1962 N\u00b0 1 CC establece que deben respetar el contrato de arrendamiento \u201ctodo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un t\u00edtulo lucrativo\u201d. De esta disposici\u00f3n se desprenden dos consecuencias jur\u00eddicas de particular relevancia. <\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, consagra un mecanismo de sucesi\u00f3n contractual forzada, en virtud del cual la vigencia del arrendamiento no depende de la forma externa del contrato, de modo que, sea consensual o solemne, los sucesores del arrendador quedan igualmente obligados a su cumplimiento. <\/p>\n\n\n\n

En segundo lugar, si se acoge la tesis mayoritaria que equipara el t\u00edtulo lucrativo al acto gratuito, el precepto se extiende tanto a las transmisiones por actos entre vivos como a las que operan mortis causa, siempre sin contraprestaci\u00f3n en la subrogaci\u00f3n contractual. <\/p>\n\n\n\n

Sobre esta base, resulta pertinente examinar los supuestos de transferencia a t\u00edtulo gratuito (o lucrativo, seg\u00fan la terminolog\u00eda empleada), comenzando por la muerte del arrendador y reservando para otra ocasi\u00f3n el an\u00e1lisis de otros casos, como la donaci\u00f3n de la cosa arrendada o el aporte en sociedad. <\/p>\n\n\n\n

En esta oportunidad, nos detendremos en la noci\u00f3n de t\u00edtulo gratuito y en los aspectos generales de las consecuencias jur\u00eddicas que se derivan del fallecimiento del arrendador. El an\u00e1lisis de esta categor\u00eda resulta indispensable para delimitar el alcance del art. 1962 N\u00b0 1 CC y comprender c\u00f3mo la sucesi\u00f3n mortis causa incide en la continuidad del contrato de arrendamiento, tanto en lo relativo a la transmisi\u00f3n de la posici\u00f3n jur\u00eddica del causante como en la configuraci\u00f3n de los derechos y obligaciones que recaen sobre sus herederos.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La noci\u00f3n de t\u00edtulo lucrativo<\/em> en el arrendamiento de cosas <\/h4>
<\/div><\/div>\n\n\n\n

El art. 1962 N\u00b0 1 CC dispone que deben respetar el contrato de arrendamiento quienes reciben la transferencia del derecho del arrendador por un t\u00edtulo lucrativo. Aunque la noci\u00f3n de t\u00edtulo lucrativo carece de precisi\u00f3n t\u00e9cnica, la doctrina mayoritaria la ha entendido como equivalente a gratuidad, equipar\u00e1ndola a los t\u00edtulos gratuitos (GUZM\u00c1N BRITO, 2005, pp. 48-49; LEITAO, 2015, p. 91). <\/p>\n\n\n\n

Bajo esa interpretaci\u00f3n, se incluyen en esta categor\u00eda los herederos del arrendador, sus legatarios y el donatario, casos en los cuales la subrogaci\u00f3n en la posici\u00f3n contractual opera sin contraprestaci\u00f3n onerosa. Contardo ha se\u00f1alado que la expresi\u00f3n t\u00edtulo lucrativo comprende \u201ctodos aquellos traspasos en que no existe contraprestaci\u00f3n directa para el tradente, sean o no gratuitos\u201d, como la donaci\u00f3n, el aporte en sociedad, la transacci\u00f3n o la novaci\u00f3n por cambio de deudor (CONTARDO, 2023, p. 1292).<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la literalidad del art. 1962 N\u00b0 1, al emplear el verbo \u201ctransfiere\u201d, sugiere un acto entre vivos y excluye la transmisi\u00f3n mortis causa, en concordancia con el art. 1097 CC, que define a los sucesores universales como quienes representan la persona del testador en sus derechos y obligaciones transmisibles, y con el art. 1386 CC, que caracteriza la donaci\u00f3n entre vivos como un acto de transferencia gratuita e irrevocable. A su vez, el art. 2303 CC refuerza esta distinci\u00f3n al regular los efectos del pago de lo no debido frente a terceros, protegiendo al poseedor de buena fe con t\u00edtulo oneroso, pero imponiendo la restituci\u00f3n a quien detenta la especie por t\u00edtulo lucrativo, siempre que sea reivindicable y exista en su poder. El inc. 2\u00b0 de la misma disposici\u00f3n homologa expresamente al donatario con su autor, confirmando que el t\u00edtulo lucrativo implica una transferencia por acto entre vivos sin contraprestaci\u00f3n, con efectos espec\u00edficos en la continuidad y estabilidad de las relaciones jur\u00eddicas.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Consecuencias directas de la muerte del arrendador <\/h4>
<\/div><\/div>\n\n\n\n

Las consecuencias jur\u00eddicas derivadas del fallecimiento del arrendador pueden sistematizarse del siguiente modo. <\/p>\n\n\n\n

Si la sucesi\u00f3n se defiere a t\u00edtulo universal, los herederos adquieren por causa de muerte el derecho real de herencia, que constituye un modo originario de adquirir y cuyo objeto recae sobre la universalidad patrimonial del causante o sobre una cuota de ella (art. 951 inc. 2\u00b0 CC). En tal hip\u00f3tesis, los herederos son comuneros de esa universalidad jur\u00eddica, la cual se distingue de los bienes singulares que la integran, respecto de los cuales devienen copropietarios en proporci\u00f3n a sus cuotas hereditarias.<\/p>\n\n\n\n

Trat\u00e1ndose de los bienes singulares que integran la herencia, la sucesi\u00f3n mortis causa opera como modo derivativo de adquirir (CORRAL, 2020, p. 322), lo que exige que el causante haya sido efectivamente propietario de las cosas singulares comprendidas en la herencia (RAMOS PAZOS, 2008, p. 26). Si existe un solo heredero, \u00e9ste adquiere mortis causa tanto la universalidad como el dominio de cada uno de los bienes singulares (ROZAS, ALLENDE, ASTABURUAGA y D\u00cdAZ DE VALD\u00c9S, 1985, p. 14). <\/p>\n\n\n\n

De este modo, si el causante era due\u00f1o de la cosa arrendada, los herederos suceden conjuntamente en esa calidad (art. 1097 CC), y cada uno, como titular de una cuota indivisa, adquiere tambi\u00e9n el dominio de los frutos que ella produce \u2014v.gr., el precio o renta\u2014, configur\u00e1ndose una comunidad sobre cosa indivisa distinta de la cosa que los origina (arts. 1338 y 2310 CC; SILVA, 2020, p. 385).<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, si el causante no era propietario de la cosa arrendada, el contrato conserva igualmente su validez (art. 1916 inc. 2\u00b0 CC). Sin embargo, al no ser transmisible el dominio, los herederos adquieren \u00fanicamente la posesi\u00f3n, operando la sucesi\u00f3n como t\u00edtulo constitutivo (CORRAL, 2020, p. 384). En este escenario, aunque la posesi\u00f3n habilita a los herederos para asumir la posici\u00f3n jur\u00eddica del arrendador, subsiste el riesgo de que el verdadero due\u00f1o reivindique la cosa, perturbando el goce del arrendatario (art. 1930 incs. 2\u00b0 y 3\u00b0 CC).<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El arrendamiento en la comunidad hereditaria del arrendador <\/h4>
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Seg\u00fan la doctrina, los herederos no adquieren una cuota de dominio sobre cada uno de los bienes que integran el patrimonio hereditario; por el contrario, pasan a ser copropietarios de todos ellos en conjunto. Mientras la comunidad permanece indivisa, cada comunero s\u00f3lo detenta un derecho sobre una cuota ideal e indeterminada, cuya singularizaci\u00f3n se produce mediante la adjudicaci\u00f3n, acto que pone t\u00e9rmino a la comunidad y que implica la atribuci\u00f3n exclusiva de un bien que hasta entonces se pose\u00eda en com\u00fan e indiviso (DELPIANO, 1933, pp. 61-62).<\/p>\n\n\n\n

Sobre esta base, cabe preguntarse qu\u00e9 efectos produce el contrato de arrendamiento celebrado por uno de los comuneros mientras la herencia a\u00fan permanece indivisa. <\/p>\n\n\n\n

Aunque el r\u00e9gimen del cuasicontrato de comunidad (\u00a7 3, T\u00edt. XXXIV, Lib. IV CC) no contiene reglas expresas sobre administraci\u00f3n, la doctrina sostiene que todos los indivisarios poseen igual derecho a intervenir en ella, de modo que, mientras no se designe un administrador com\u00fan, los actos de administraci\u00f3n requieren acuerdo un\u00e1nime.<\/p>\n\n\n\n

El fundamento se encuentra en el art. 2305 CC, que equipara el derecho de cada comunero sobre la cosa com\u00fan al de los socios en el haber social. La norma se refiere a la \u201ccosa com\u00fan\u201d, objeto distinto de la cuota de propiedad que corresponde a cada comunero, lo que explica que su tr\u00e1fico opere por cuerdas separadas. <\/p>\n\n\n\n

Respecto de la cosa com\u00fan \u2014el bien en el cual se radican las cuotas de dominio exclusivo de cada comunero\u2014, se ha entendido que tanto su enajenaci\u00f3n como la constituci\u00f3n de derechos de uso y goce requieren la concurrencia de todos los comuneros.<\/p>\n\n\n\n

Por ello, cuando uno de los comuneros celebra un contrato de arrendamiento sobre la cosa com\u00fan sin contar con el consentimiento de los dem\u00e1s, el acto excede el \u00e1mbito de disposici\u00f3n de su cuota y afecta directamente a la comunidad indivisa. En tal hip\u00f3tesis, no se configura una nulidad absoluta, pues el contrato re\u00fane los requisitos generales de existencia y validez; lo que se plantea es un problema de eficacia frente a los dem\u00e1s comuneros. De este modo, cabe sostener que el arrendamiento celebrado unilateralmente resulta inoponible a los copropietarios restantes, quienes pueden desconocerlo en cuanto compromete el uso y goce de un bien com\u00fan sin su autorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En consecuencia, el arrendamiento celebrado por un solo comunero subsiste como contrato v\u00e1lido entre \u00e9ste y el arrendatario, pero su eficacia queda limitada a la cuota indivisa del comunero que lo otorg\u00f3. Ello implica que el arrendatario no adquiere un derecho pleno sobre la cosa com\u00fan, sino \u00fanicamente sobre la participaci\u00f3n ideal del comunero arrendador, lo que en la pr\u00e1ctica genera una situaci\u00f3n precaria y expuesta a la oposici\u00f3n de los dem\u00e1s copropietarios. La soluci\u00f3n m\u00e1s coherente con el sistema es considerar que el contrato es v\u00e1lido pero inoponible respecto de la comunidad, salvo que posteriormente todos los comuneros lo ratifiquen o se produzca la adjudicaci\u00f3n del bien al comunero que celebr\u00f3 el arrendamiento, en cuyo caso el contrato se consolida plenamente.<\/p>\n\n\n\n

En cambio, cada comunero puede disponer libremente de su cuota, celebrando actos o contratos que impliquen su enajenaci\u00f3n (arts. 1812 y 2417 CC) o que transfieran su uso y disfrute, como el arrendamiento. Aunque esta \u00faltima facultad no se encuentra expresamente regulada, se deduce de diversos preceptos: la cuota constituye una cosa incorporal susceptible de arrendarse (art. 1916 inc. 1 CC; SILVA, 2020, pp. 386-388), y el art. 2310 CC establece que los frutos de la cosa com\u00fan deben dividirse entre los comuneros a prorrata de sus cuotas, lo que se armoniza con el principio de libre disposici\u00f3n de frutos naturales y civiles.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, los actos relativos a la cuota y aquellos que inciden en la cosa com\u00fan tienen vida propia, aunque la comunidad no impide que cada comunero celebre actos traslaticios sobre el uso y goce de su cuota, sujetos a las reglas de divisi\u00f3n de frutos (art. 1338 CC). <\/p>\n\n\n\n

No obstante, ciertos actos pueden tensionar la comunidad, como cuando un acreedor, invocando el derecho de prenda general (art. 2465 CC), dirige su acci\u00f3n contra la cuota de un comunero. El art. 524 CPC permite al acreedor optar entre enajenar directamente la cuota o exigir la liquidaci\u00f3n de la comunidad, aunque los dem\u00e1s comuneros pueden oponerse si existe impedimento legal o perjuicio grave.<\/p>\n\n\n\n

La interacci\u00f3n con el arrendamiento exige armonizar dos l\u00f3gicas: la del proceso ejecutivo y la del derecho personal del arrendatario. El art. 1965 CC establece que, aun cuando se trabe embargo sobre la cosa arrendada, el contrato subsiste y el acreedor ejecutante pasa a ocupar la posici\u00f3n del arrendador. Si la cosa se adjudica, se activa el r\u00e9gimen del art. 1962 CC, que determina cu\u00e1ndo el adquirente debe respetar el arriendo. La tensi\u00f3n surge cuando la cuota embargada corresponde a un comunero y el bien com\u00fan est\u00e1 arrendado: si el acreedor enajena la cuota, el arrendamiento sigue produciendo efectos, pues el adquirente pasa a ocupar la posici\u00f3n del comunero deudor; si exige la liquidaci\u00f3n, la adjudicaci\u00f3n del bien obliga a examinar la oponibilidad del arriendo conforme al art. 1962 CC.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, el art. 524 CPC regula la ejecuci\u00f3n sobre la cuota en comunidad, mientras que los arts. 1965 y 1962 CC determinan los efectos de esa ejecuci\u00f3n respecto de un arrendamiento preexistente. La ejecuci\u00f3n puede alterar la titularidad del derecho del arrendador, pero no extinguir el contrato ni desconocer su oponibilidad, que se mantiene en la medida en que concurran los requisitos legales.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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