{"id":1917,"date":"2026-05-28T08:00:00","date_gmt":"2026-05-28T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1917"},"modified":"2026-05-28T02:17:36","modified_gmt":"2026-05-28T02:17:36","slug":"nota-jurisprudencial-el-riesgo-que-el-arrendatario-asumio-nota-critica-a-giannini-aguilar-con-salvatore-concha","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2026\/05\/28\/nota-jurisprudencial-el-riesgo-que-el-arrendatario-asumio-nota-critica-a-giannini-aguilar-con-salvatore-concha\/","title":{"rendered":"Nota jurisprudencial: el riesgo que el arrendatario asumi\u00f3"},"content":{"rendered":"\n

<\/i><\/span>Corte Suprema, 20 de mayo de 2026, rol N\u00ba 59.593-2024, \u00abGiannini Aguilar con Salvatore Concha\u00bb <\/h4>
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<\/i><\/span>El caso <\/h4>
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Una sociedad dedicada a la fabricaci\u00f3n, venta y arriendo de domos y tensoestructuras suscribi\u00f3 un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la comuna de Macul, destinado exclusivamente<\/em> a su giro. El contrato ten\u00eda una duraci\u00f3n de un a\u00f1o \u2014no renovable\u2014, fijaba una renta mensual y establec\u00eda tres estipulaciones que resultan decisivas para el an\u00e1lisis que sigue. La cl\u00e1usula 2\u00b0 consignaba que el arrendatario declaraba conocer el inmueble y sus edificaciones, recibi\u00e9ndolo a entera satisfacci\u00f3n. La cl\u00e1usula 3\u00b0 establec\u00eda el destino exclusivo del bien al giro del arrendatario. Y la cl\u00e1usula 16\u00b0 dispon\u00eda que era obligaci\u00f3n del arrendatario obtener las licencias, permisos y autorizaciones requeridas para el inicio de la actividad comercial, pesando sobre el arrendador \u00fanicamente el deber de facilitar la documentaci\u00f3n pertinente.<\/p>\n\n\n\n

Durante la ejecuci\u00f3n del contrato, el arrendatario tramit\u00f3 ante la Municipalidad de Macul el informe de factibilidad necesario para iniciar sus operaciones. La respuesta municipal fue negativa: el inmueble se encontraba emplazado en zona ZM-2A \u2014residencial mixta de densidad alta comercial\u2014, y el giro del arrendatario fue calificado como de impacto similar al industrial, uso que dicha zonificaci\u00f3n proh\u00edbe. Ante esa respuesta, el arrendatario comunic\u00f3 el t\u00e9rmino anticipado del contrato, invocando el art. 1932 inc. 1\u00b0 del C\u00f3digo Civil (CC), hizo entrega del inmueble en marzo de 2023 y dej\u00f3 de pagar las rentas a partir de ese mes.<\/p>\n\n\n\n

El arrendador demand\u00f3 el pago de las rentas adeudadas y la multa pactada. En el proceso el arrendatario dedujo una demanda reconvencional, solicitando indemnizaci\u00f3n de perjuicios por incumplimiento de la obligaci\u00f3n de entrega. El tribunal de primera instancia acogi\u00f3 la demanda principal y parcialmente la reconvenci\u00f3n. La Corte de Apelaciones de Santiago modific\u00f3 el fallo, condenando al arrendatario a pagar las rentas de marzo a julio de 2023, sobre la base de que la diligencia ordinaria le impon\u00eda el deber de verificar previamente la factibilidad de los permisos. Asimismo, desestim\u00f3 la demanda reconvencional por falta de incumplimiento atribuible al arrendador.<\/p>\n\n\n\n

La Corte Suprema cas\u00f3 de oficio la sentencia de segunda instancia por omisi\u00f3n de las consideraciones de hecho y de derecho que deb\u00edan sustentarla, y dict\u00f3 sentencia de reemplazo en la que aplic\u00f3 el art. 1932 CC a favor del arrendatario. La Corte razon\u00f3 que la calidad jur\u00eddica del inmueble \u2014determinada por las restricciones urban\u00edsticas que imped\u00edan el giro pactado\u2014 habilitaba al arrendatario para poner t\u00e9rmino al contrato con independencia de si conoc\u00eda o no esa limitaci\u00f3n al momento de contratar. En consecuencia, rechaz\u00f3 el cobro de las rentas de marzo a julio de 2023 y orden\u00f3 \u00fanicamente el pago proporcional por los diez d\u00edas de ocupaci\u00f3n en marzo de ese a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La tesis de la Corte Suprema y sus fundamentos <\/h4>
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La ratio decidendi<\/em> de la sentencia de reemplazo descansa en dos premisas que conviene deslindar. La primera es dogm\u00e1ticamente correcta: la expresi\u00f3n \u201ccalidad\u201d de la cosa contenida en el art. 1932 CC comprende tanto los defectos materiales como las limitaciones jur\u00eddicas que impiden destinar el bien al uso convenido, y el conocimiento o desconocimiento del vicio por parte del arrendador al tiempo del contrato es irrelevante para el ejercicio del derecho de terminaci\u00f3n. La doctrina m\u00e1s reciente avala esta lectura extensiva (De la Maza y Ulloa, 2018, pp. 776-786; Vidal y Aedo, 2024, p. 52), que la propia Corte Suprema hab\u00eda ya adoptado en decisiones anteriores (Corte Suprema, 17 de diciembre de 2025, rol N\u00b0 41.569-2025 (MVSM SpA con Administradora de Supermercados Express Limitada<\/em>); Corte Suprema, 5 de junio de 2012, rol N\u00b0 1078-2010 (Garc\u00eda-Huidobro Larra\u00edn y otros con Subercaseaux P\u00e9rez-Cotapos<\/em>); Corte Suprema, 31 de mayo de 2012, rol N\u00b0 1066-2010 (\u00c1valos Luna con Inmobiliaria I.J.G S.A.<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

La segunda premisa es la que suscita la cr\u00edtica central de esta nota: seg\u00fan la Corte, el conocimiento de la inhabilidad jur\u00eddica del inmueble por parte del arrendatario \u2014al tiempo de contratar\u2014 incide \u00fanicamente<\/em> en la determinaci\u00f3n del derecho a la indemnizaci\u00f3n de perjuicios conforme a los arts. 1933 y 1934 CC, pero no afecta el derecho de terminaci\u00f3n del contrato que concede el art. 1932 CC ni, en lo que es m\u00e1s relevante, la distribuci\u00f3n de riesgos que las partes hab\u00edan pactado contractualmente.<\/p>\n\n\n\n

En efecto, en el considerando 3\u00b0 del fallo de reemplazo, el m\u00e1ximo tribunal se\u00f1ala: \u201cEn nada altera lo concluido el m\u00e9rito de la cl\u00e1usula 2\u00b0 del contrato, en que consta la declaraci\u00f3n del arrendatario respecto al conocimiento del inmueble y sus edificaciones, agregando recibirlo a entera satisfacci\u00f3n, desde que el conocimiento de la inhabilidad del inmueble para ser utilizado para los fines previstos en el contrato por parte del arrendatario \u2014condici\u00f3n que ya exist\u00eda a la celebraci\u00f3n del contrato\u2014 incide \u00fanicamente en la determinaci\u00f3n del derecho a reembolso e indemnizaci\u00f3n, tal como se colige de los art\u00edculos 1933 y 1934 del C\u00f3digo Civil, debiendo descartarse que esta sea una cl\u00e1usula que libere de responsabilidad al arrendador en caso de ineptitud del inmueble\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta segunda premisa es la que merece una revisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La cr\u00edtica: el contrato hab\u00eda distribuido el riesgo de habilitaci\u00f3n <\/h4>
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La tesis de la Corte no resulta problem\u00e1tica en cuanto a la calificaci\u00f3n dogm\u00e1tica del art. 1932 CC \u2014que, como se se\u00f1al\u00f3, es atendible\u2014, sino m\u00e1s bien en la forma en que se aplic\u00f3 dicha norma sin considerar previamente si las partes hab\u00edan desplazado convencionalmente el riesgo que ella asigna al arrendador. En este sentido, la conclusi\u00f3n judicial aparece, al menos, discutible.<\/p>\n\n\n\n

El sistema del C\u00f3digo en materia de vicios de la cosa arrendada no es r\u00edgido ni imperativo en su integridad. Los arts. 1932, 1933 y 1934 CC operan como un r\u00e9gimen supletorio que puede ser modificado por las partes dentro de los l\u00edmites que el propio C\u00f3digo fija: el art. 1934 CC admite expresamente que el arrendatario renuncie a la acci\u00f3n de saneamiento respecto de un vicio que conoce o que no pudo ignorar sin grave negligencia. Esta norma no es una curiosidad t\u00e9cnica: es la expresi\u00f3n positiva de un principio general que permea toda la regulaci\u00f3n del arrendamiento, a saber, que quien contrata asumiendo el conocimiento de las limitaciones de la cosa no puede luego invocarlas en su favor como si fueran vicios ocultos sobrevenidos.<\/p>\n\n\n\n

En el caso concreto, el contrato conten\u00eda tres estipulaciones cuya lectura conjunta compone un cuadro contractual que la Corte desatendi\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

La primera es la cl\u00e1usula 2\u00b0, en que el arrendatario declar\u00f3 conocer el inmueble y sus edificaciones, recibi\u00e9ndolo a entera satisfacci\u00f3n. Esta clase de estipulaciones hace plena fe conforme a los arts. 1700 y 1702 CC, de modo que el arrendatario que declara haber recibido el inmueble en buen estado soporta la carga de desvirtuar esa declaraci\u00f3n si pretende luego imputar responsabilidad al arrendador por defectos iniciales. La Corte Suprema no otorg\u00f3 a esta cl\u00e1usula eficacia alguna sobre la distribuci\u00f3n de riesgos, razonando que el conocimiento de la inhabilidad s\u00f3lo incide en el derecho a pedir la indemnizaci\u00f3n de perjuicios. Esta lectura es parcialmente correcta \u2014el art. 1934 CC vincula el conocimiento del vicio con la limitaci\u00f3n de la tutela indemnizatoria\u2014, pero no agota el problema: la declaraci\u00f3n contractual de conocimiento tambi\u00e9n es relevante para determinar a qui\u00e9n correspond\u00eda el riesgo de que el inmueble no resultara apto para el giro pactado (sobre la funci\u00f3n de la autonom\u00eda privada en la distribuci\u00f3n de riesgos y su relaci\u00f3n con los elementos de la naturaleza del contrato, v\u00e9ase: Brantt Zumar\u00e1n, 2010, pp. 76-78).<\/p>\n\n\n\n

La segunda es la cl\u00e1usula 3\u00b0, que fij\u00f3 el destino exclusivo del inmueble al giro de la arrendataria. Esta cl\u00e1usula cumple una funci\u00f3n ambivalente que la sentencia no ponder\u00f3. Por un lado, define el marco del uso convenido y activa la protecci\u00f3n del art. 1932 CC si ese destino se frustra. Por otro, en conjunci\u00f3n con las dem\u00e1s cl\u00e1usulas, revela que las partes sab\u00edan y acordaron que el inmueble se destinar\u00eda a un giro espec\u00edfico cuya viabilidad depend\u00eda de la obtenci\u00f3n de permisos municipales. Que un giro de esa naturaleza \u2014fabricaci\u00f3n, venta y arriendo de domos y tensoestructuras, calificado como de impacto similar al industrial\u2014 requer\u00eda una verificaci\u00f3n previa de la compatibilidad urban\u00edstica era algo que ambas partes pod\u00edan y deb\u00edan prever al momento de contratar. La cl\u00e1usula de destino exclusivo no era una garant\u00eda del arrendador sobre la factibilidad del giro: era simplemente el marco del uso acordado.<\/p>\n\n\n\n

La tercera \u2014y m\u00e1s decisiva\u2014 es la cl\u00e1usula 16\u00b0, que impuso expresamente al arrendatario la obligaci\u00f3n de obtener las licencias, permisos y autorizaciones requeridas para el inicio de la actividad comercial. La Corte reconoci\u00f3 la existencia de esta cl\u00e1usula, pero la priv\u00f3 de toda eficacia sobre la distribuci\u00f3n de riesgos con un argumento que resulta insatisfactorio: que la circunstancia de haber o no gestionado los permisos no era un hecho que las partes acusaran como incumplido, y que la respuesta negativa de factibilidad se obtuvo precisamente durante la tramitaci\u00f3n de los mismos.<\/p>\n\n\n\n

Este razonamiento invierte la l\u00f3gica contractual. La cl\u00e1usula 16\u00b0 no distribu\u00eda entre las partes el resultado<\/em> de la tramitaci\u00f3n de los permisos, sino el riesgo<\/em> de esa tramitaci\u00f3n. Asignar al arrendatario la obligaci\u00f3n de obtener los permisos equivale, en t\u00e9rminos de distribuci\u00f3n de riesgos, a colocar de su cargo la contingencia de que esos permisos no puedan obtenerse. Si las partes hubieran querido que el riesgo de la incompatibilidad urban\u00edstica permaneciera en cabeza del arrendador, la cl\u00e1usula pertinente habr\u00eda sido la inversa: que el arrendador garantizara la factibilidad del giro o que el contrato quedara sujeto a la condici\u00f3n de que se obtuviera la factibilidad municipal. Nada de eso se pact\u00f3. Lo que se pact\u00f3 fue lo contrario: que el arrendatario asumir\u00eda las gestiones de habilitaci\u00f3n administrativa y, con ellas, los riesgos que esas gestiones conllevan.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El l\u00edmite de la distribuci\u00f3n convencional: la mala fe del arrendador <\/h4>
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La cr\u00edtica que precede no debe conducir a una conclusi\u00f3n errada. La distribuci\u00f3n convencional del riesgo de habilitaci\u00f3n tiene un l\u00edmite que la propia doctrina y la jurisprudencia han reconocido: el arrendador no puede ampararse en una cl\u00e1usula que desplaza el riesgo hacia el arrendatario si conoc\u00eda el defecto jur\u00eddico del inmueble y no lo inform\u00f3. En ese caso, la estipulaci\u00f3n no puede cubrir aquello que fue deliberadamente ocultado, porque ello implicar\u00eda, en los hechos, una condonaci\u00f3n anticipada del dolo o de la culpa lata del arrendador, en contravenci\u00f3n al art. 1465 inc. final CC.<\/p>\n\n\n\n

Este l\u00edmite es relevante y la Corte debi\u00f3 haberlo examinado, pero no lo hizo: en lugar de indagar si el arrendador conoc\u00eda la incompatibilidad urban\u00edstica al tiempo de contratar \u2014y si esa circunstancia privaba de eficacia a la cl\u00e1usula 16\u00b0\u2014, la sentencia sencillamente prescindi\u00f3 de la cl\u00e1usula y aplic\u00f3 el r\u00e9gimen legal supletorio del art. 1932 CC, como si la distribuci\u00f3n convencional del riesgo no existiera.<\/p>\n\n\n\n

La diferencia entre ambos razonamientos no es menor. Si la Corte hubiera constatado que el arrendador conoc\u00eda<\/em> la zonificaci\u00f3n ZM-2A y su incompatibilidad con el giro de la arrendataria al tiempo de celebrar el contrato \u2014y que ocult\u00f3 o silenci\u00f3 esa circunstancia\u2014, habr\u00eda tenido bases s\u00f3lidas para declarar ineficaz la cl\u00e1usula 16\u00b0 en cuanto a la asunci\u00f3n de ese riesgo espec\u00edfico, y el resultado podr\u00eda haber sido el mismo.<\/p>\n\n\n\n

Pero ese razonamiento es radicalmente distinto del que sigui\u00f3 la Corte, que ni siquiera intent\u00f3 examinar si el arrendador actu\u00f3 de mala fe. El C\u00f3digo Civil y Comercial argentino, en su art. 1200, ofrece en este punto un modelo m\u00e1s depurado: excluye de la garant\u00eda del arrendador los defectos \u201cque el locatario conoci\u00f3 o pudo haber conocido\u201d, lo que implica, a<\/em> contrario sensu<\/em>, que el locador s\u00ed responde por los defectos que el locatario no conoci\u00f3 ni pudo conocer, especialmente cuando eran de exclusivo conocimiento del propietario. En este sentido, el Proyecto In\u00e9dito de 1854 suprimi\u00f3 deliberadamente la norma del Proyecto de 1853 (art. 2101) que exig\u00eda que la cosa arrendada fuera entregada \u201cen estado de servir para el fin a que se destina\u201d y que facultaba al arrendatario para \u201chabilitar la cosa arrendada a expensas del arrendador\u201d. La supresi\u00f3n no fue un descuido, sino una decisi\u00f3n consciente de confiar la cuesti\u00f3n al acuerdo de las partes.<\/p>\n\n\n\n

En el caso concreto, los antecedentes del proceso indicaban que el informe de factibilidad fue emitido por la Municipalidad de Macul en diciembre de 2022 \u2014esto es, cuatro meses despu\u00e9s de suscrito el contrato\u2014 y que, en ese momento, por primera vez, se constat\u00f3 formalmente la incompatibilidad entre la zonificaci\u00f3n y el giro de la arrendataria. No consta que el arrendador conociera previamente esa incompatibilidad ni que la hubiera ocultado. Si ello es as\u00ed, el arrendatario \u2014empresa comercial de cierta envergadura, dedicada precisamente a una actividad que por su naturaleza podr\u00eda calificarse de impacto similar al industrial\u2014 asumi\u00f3 el riesgo de una contingencia que habr\u00eda podido verificar con la diligencia ordinaria antes de suscribir el contrato. La cl\u00e1usula 16\u00b0, en ese contexto, no es una trampa tendida por el arrendador: es el resultado de una negociaci\u00f3n en que las partes distribuyeron los costos y riesgos de la habilitaci\u00f3n del local.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La tensi\u00f3n con la jurisprudencia precedente sobre distribuci\u00f3n de riesgos <\/h4>
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La sentencia no s\u00f3lo desatiende la estructura del contrato concreto, sino que se aparta del criterio que la propia jurisprudencia hab\u00eda venido consolidando en materia de distribuci\u00f3n de riesgos en el arrendamiento.<\/p>\n\n\n\n

En Riquelme Urrea con Llanos Campos<\/em>, la Corte de Apelaciones de Concepci\u00f3n \u2014 sentencia de 4 de febrero de 2020, rol N\u00b0 1446-2019, respecto del cual la demandante se desisti\u00f3 del recurso de casaci\u00f3n\u2014 resolvi\u00f3 que las cl\u00e1usulas contractuales en que el arrendatario declara recibir el inmueble en buen estado hacen plena fe conforme a los arts. 1700 y 1702 CC, impidiendo imputar responsabilidad al arrendador por defectos iniciales salvo prueba en contrario.<\/p>\n\n\n\n

En Zurich Chile con Bioequilibrio<\/em>, sentencia de 23 de diciembre de 2025, rol N\u00b0 10.650-2024, y en Inversiones Mary con Arcos Dorados<\/em>, de 15 de enero de 2026, rol N\u00b0 8998-2025, la Corte de Apelaciones de Santiago rechaz\u00f3 la excepci\u00f3n de contrato no cumplido invocada por los arrendatarios que hab\u00edan asumido contractualmente la tramitaci\u00f3n de los permisos de edificaci\u00f3n, razonando que la sola dificultad administrativa no basta para configurar el incumplimiento del arrendador, especialmente cuando el propio arrendatario asumi\u00f3 esa tramitaci\u00f3n. Respecto de ambas sentencias la Corte Suprema declar\u00f3 inadmisibles los respectivos recursos de casaci\u00f3n y queja.<\/p>\n\n\n\n

La sentencia comentada no se hace cargo de esa l\u00ednea jurisprudencial, sino que la omite por completo. Al hacerlo, genera una inconsistencia: por un lado, la jurisprudencia sostiene que la distribuci\u00f3n convencional del riesgo de habilitaci\u00f3n es v\u00e1lida y debe respetarse; por otro, afirma que el art. 1932 CC faculta al arrendatario para terminar el contrato con independencia de esa distribuci\u00f3n. Ambas proposiciones dif\u00edcilmente pueden conciliarse, y la Corte no ofreci\u00f3 las razones que permitir\u00edan armonizarlas.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El papel de los arts. 1933 y 1934 CC en el sistema: \u00bfs\u00f3lo para la indemnizaci\u00f3n de perjuicios? <\/h4>
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La sentencia sostiene que el conocimiento de la inhabilidad jur\u00eddica del inmueble por parte del arrendatario \u201cincide \u00fanicamente en la determinaci\u00f3n del derecho a reembolso e indemnizaci\u00f3n\u201d conforme a los arts. 1933 y 1934 CC. Esta afirmaci\u00f3n merece ser matizada.<\/p>\n\n\n\n

Es efectivo que el C\u00f3digo, al aludir a estos efectos del conocimiento, los vincula principalmente con el r\u00e9gimen indemnizatorio. El art. 1933 CC priva de indemnizaci\u00f3n al arrendatario que \u201ccontrat\u00f3 a sabiendas del vicio y no lo hizo saber al arrendador\u201d, o que \u201clo conoci\u00f3 o debi\u00f3 conocer por la misma especie o calidad de la cosa\u201d. El art. 1934 CC refuerza esta regla al privar de indemnizaci\u00f3n al que \u201ccontrat\u00f3 a sabiendas del vicio\u201d sin haber exigido al arrendador el compromiso de sanearlo.<\/p>\n\n\n\n

Pero de esa regulaci\u00f3n no se sigue que el conocimiento del vicio sea absolutamente irrelevante para la procedencia de la terminaci\u00f3n. Lo que el C\u00f3digo dispone es que la facultad resolutoria no requiere acreditar que el arrendador conoc\u00eda el vicio. No dice \u2014ni puede leerse as\u00ed\u2014 que el conocimiento del vicio por parte del arrendatario<\/em> sea siempre irrelevante para todo prop\u00f3sito. Cuando ese conocimiento se ha traducido en una estipulaci\u00f3n contractual que asigna al arrendatario el riesgo de la habilitaci\u00f3n, el conocimiento no opera como un simple dato f\u00e1ctico, sino como el fundamento de una distribuci\u00f3n convencional de riesgos que el ordenamiento debe respetar (art. 1545 CC).<\/p>\n\n\n\n

El art. 1934 CC, precisamente, es la expresi\u00f3n de esa l\u00f3gica: el arrendatario que conoce el vicio y renuncia expresamente al saneamiento, asume convencionalmente ese riesgo, y el C\u00f3digo le niega entonces la indemnizaci\u00f3n. La conclusi\u00f3n sistem\u00e1tica es que el r\u00e9gimen de los arts. 1932 a 1934 CC no puede leerse como si el conocimiento del arrendatario fuera siempre inocuo: su eficacia sobre la distribuci\u00f3n de riesgos depende de la configuraci\u00f3n contractual concreta.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Conclusi\u00f3n <\/h4>
<\/div><\/div>\n\n\n\n

En el fallo que comentamos la Corte Suprema acierta en calificar la restricci\u00f3n urban\u00edstica como un defecto de \u201ccalidad\u201d de la cosa en el sentido del art. 1932 CC y en reconocer que el conocimiento o desconocimiento del arrendador sobre ese defecto es irrelevante para el ejercicio de la facultad resolutoria. Este aspecto de la doctrina del fallo es valioso y coherente con la l\u00ednea que la jurisprudencia m\u00e1s reciente hab\u00eda venido consolidando.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la sentencia incurre en un error que compromete el resultado: al aplicar el art. 1932 CC como si el r\u00e9gimen legal fuera imperativo e inmodificable, prescinde de la lectura sistem\u00e1tica del contrato, que mediante las cl\u00e1usulas 2\u00b0, 3\u00b0 y 16\u00b0 hab\u00eda distribuido el riesgo de habilitaci\u00f3n en cabeza del arrendatario. Esta distribuci\u00f3n no era arbitraria: el arrendatario era una empresa comercial dedicada precisamente a un giro que por su naturaleza requer\u00eda verificaci\u00f3n de compatibilidad urban\u00edstica, y que asumi\u00f3 expresamente la gesti\u00f3n de los permisos administrativos. El contrato, en suma, guard\u00f3 su propio silencio sobre qui\u00e9n responder\u00eda si los permisos no se obten\u00edan; y ese silencio no era un vac\u00edo, sino una regla: el riesgo correspond\u00eda al arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La Corte debi\u00f3 haber examinado, en primer lugar, si esa distribuci\u00f3n convencional era eficaz \u2014lo que habr\u00eda exigido indagar si el arrendador conoc\u00eda y ocult\u00f3 la incompatibilidad urban\u00edstica\u2014 y, s\u00f3lo si conclu\u00eda que la cl\u00e1usula era ineficaz por mala fe del arrendador, proceder a aplicar el r\u00e9gimen supletorio del art. 1932 CC. Al omitir ese examen, la sentencia no solo desatiende la voluntad de las partes: crea el riesgo de que los arrendadores celebren contratos sobre inmuebles cuya aptitud jur\u00eddica no garantizan, confiando en que una eventual incompatibilidad urban\u00edstica \u2014incluso asumida contractualmente por el arrendatario\u2014 les ser\u00e1 oponible sin mayor an\u00e1lisis.<\/p>\n\n\n\n

Una lectura del art. 1932 CC que ignore la distribuci\u00f3n convencional del riesgo desalienta la contrataci\u00f3n diligente: si el arrendatario puede siempre invocar el art. 1932 para terminar el contrato cuando el giro no resulta factible, con independencia de que haya asumido contractualmente ese riesgo, el mecanismo contractual de distribuci\u00f3n de riesgos pierde eficacia. Las partes dejar\u00e1n de negociar cl\u00e1usulas de habilitaci\u00f3n, o negociar\u00e1n cl\u00e1usulas en que el arrendador garantice expresamente la factibilidad del giro \u2014con el consiguiente aumento del precio del arrendamiento\u2014, en circunstancias en que hoy pueden distribuir ese riesgo de manera flexible y eficiente. La distinci\u00f3n entre la obligaci\u00f3n de entrega de un inmueble jur\u00eddicamente apto para ser habilitado<\/em> para un giro y la garant\u00eda de que ese giro es factible<\/em> es una distinci\u00f3n que el contrato puede realizar con precisi\u00f3n, y que la jurisprudencia debe respetar (en ese sentido, por mencionar un caso, en A.G. Sociedad An\u00f3nima con Olavarr\u00eda Salazar<\/em>, sentencia de 20 de febrero de 2019, rol N\u00b0 31.512-2018, el m\u00e1ximo tribunal distingue con precisi\u00f3n entre la obligaci\u00f3n del arrendatario de realizar obras de habilitaci\u00f3n interior<\/em> del local y la obligaci\u00f3n del arrendador de entregar un local \u201cal menos apto para el desarrollo de una actividad comercial\u201d. La primera puede ser v\u00e1lidamente pactada; la segunda permanece en cabeza del arrendador como contenido m\u00ednimo de su obligaci\u00f3n de entrega).<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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