{"id":1960,"date":"2026-06-11T08:00:00","date_gmt":"2026-06-11T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=1960"},"modified":"2026-06-11T14:49:06","modified_gmt":"2026-06-11T14:49:06","slug":"nota-jurisprudencial-gano-la-terminacion-perdio-la-restitucion-los-efectos-del-desahucio-frente-a-un-contrato-de-arrendamiento-anterior-vigente","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2026\/06\/11\/nota-jurisprudencial-gano-la-terminacion-perdio-la-restitucion-los-efectos-del-desahucio-frente-a-un-contrato-de-arrendamiento-anterior-vigente\/","title":{"rendered":"Nota jurisprudencial: gan\u00f3 la terminaci\u00f3n, perdi\u00f3 la restituci\u00f3n: los efectos del desahucio frente a un contrato de arrendamiento anterior vigente"},"content":{"rendered":"\n

<\/i><\/span>Comentario a la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valpara\u00edso de 9 de febrero de 2026, Rol 2864-2024 <\/h4>
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La jurisprudencia, cada cierto tiempo, nos recuerda que el encuadre entre un hecho concreto y el supuesto normativo aplicable no siempre resulta sencillo. Los tribunales deben interpretar c\u00f3mo la realidad vivida por las partes se inserta en la hip\u00f3tesis prevista por la ley, y en ese ejercicio se revela que la pr\u00e1ctica puede tensionar los marcos jur\u00eddicos dise\u00f1ados en abstracto.<\/p>\n\n\n\n

En este caso, la Corte de Apelaciones de Valpara\u00edso resolvi\u00f3 una controversia relativa a un contrato de arrendamiento de duraci\u00f3n indefinida, extinguido v\u00e1lidamente mediante el mecanismo del desahucio.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, la restituci\u00f3n del inmueble no fue ordenada, pues se acredit\u00f3 la existencia de un contrato anterior celebrado por partes distintas \u2014el mismo arrendatario, pero con un arrendador diferente, el padre del segundo arrendador\u2014, que segu\u00eda produciendo efectos jur\u00eddicos. Aunque la restituci\u00f3n se rechaz\u00f3, el tribunal igualmente conden\u00f3 al pago de las rentas por ocupaci\u00f3n conforme al art. 6 inc. 1 de la Ley N\u00b018.101. En definitiva: gan\u00f3 la terminaci\u00f3n, pero perdi\u00f3 la restituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El caso <\/h4>
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El arrendador demand\u00f3 la restituci\u00f3n de un inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en 2007, de duraci\u00f3n indefinida. Aleg\u00f3 haber ejercido el desahucio, notificando v\u00e1lidamente al arrendatario por carta certificada en marzo de 2023, y sostuvo que, en consecuencia, este deb\u00eda devolver la propiedad y pagar las rentas vencidas, as\u00ed como las que se devengaran hasta la restituci\u00f3n, conforme al art. 6 inc. 1 de la Ley N\u00b0 18.101, que dispone: \u201cCuando el arrendamiento termine por la expiraci\u00f3n del tiempo estipulado para su duraci\u00f3n, por la extinci\u00f3n del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuar\u00e1 obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efect\u00fae la restituci\u00f3n del inmueble\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El arrendatario contest\u00f3 la demanda se\u00f1alando que su ocupaci\u00f3n del inmueble estaba amparada en un contrato anterior, celebrado en 1998 con el propietario original \u2014el padre del actual demandante\u2014, tambi\u00e9n de duraci\u00f3n indefinida y con una renta mensual de $70.000. Sostuvo que ese contrato segu\u00eda plenamente vigente y justificaba su permanencia en el inmueble, de modo que el contrato de 2007 carec\u00eda de objeto y causa, pues reca\u00eda sobre un bien ya arrendado. Con base en ello, afirm\u00f3 que el contrato invocado por el demandante era nulo de nulidad absoluta, y que, en consecuencia, no pod\u00eda servir de fundamento para exigir la restituci\u00f3n ni el pago de las rentas.<\/p>\n\n\n\n

El tribunal de primera instancia constat\u00f3 la existencia de ambos contratos de arrendamiento. En cuanto al celebrado en 2007, declar\u00f3 su terminaci\u00f3n por desahucio, dado que era de duraci\u00f3n indefinida y el arrendador hab\u00eda notificado v\u00e1lidamente al arrendatario su decisi\u00f3n de ponerle fin.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, rechaz\u00f3 ordenar la restituci\u00f3n del inmueble, pues el arrendatario segu\u00eda amparado en el contrato de 1998, que permanec\u00eda vigente a pesar de que el arrendador falleci\u00f3 en julio de 2022 y de que sus herederos cedieron sus derechos hereditarios al segundo arrendador. Esa subsistencia se explica conforme al art. 1962 N\u00b0 1 CC \u2014del cual se desprende el principio de que el arrendamiento no se extingue por la muerte del arrendador\u2014.<\/p>\n\n\n\n

En relaci\u00f3n con el contrato de 2007, el tribunal record\u00f3 adem\u00e1s la regla del art. 1916 CC, que reconoce la validez del arrendamiento de cosa ajena.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, aplicando el art. 6 inc. 1 de la Ley N\u00b0 18.101, dispuso igualmente el pago de las rentas devengadas desde marzo de 2023 y hasta la restituci\u00f3n efectiva del inmueble, atendida la ocupaci\u00f3n continuada del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La Corte de Apelaciones de Valpara\u00edso confirm\u00f3 \u00edntegramente esta decisi\u00f3n, la que se encuentra firme y ejecutoriada. Rechaz\u00f3 la nulidad absoluta del contrato de 2007, recordando que el art. 1683 CC impide alegar nulidad a quien celebr\u00f3 el contrato conociendo el vicio, y que adem\u00e1s la acci\u00f3n estaba saneada por el transcurso de m\u00e1s de diez a\u00f1os. Tambi\u00e9n descart\u00f3 que la sentencia de primera instancia fuera contradictoria, pues no hab\u00eda incompatibilidad en su parte resolutiva.<\/p>\n\n\n\n

En definitiva, se declar\u00f3 terminado el contrato de 2007 celebrado con el hijo por desahucio, se rechaz\u00f3 la restituci\u00f3n del inmueble por subsistir el contrato de 1998 celebrado con el padre, se orden\u00f3 el pago de las rentas devengadas mientras dure la ocupaci\u00f3n y se desestim\u00f3 la demanda subsidiaria de desahucio.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>\u00bfPod\u00eda el hijo haber demandado el desahucio del contrato de 1998? <\/h4>
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La respuesta es afirmativa, aunque no en el marco de este juicio, y justamente all\u00ed radica la debilidad estrat\u00e9gica de la demanda.<\/p>\n\n\n\n

El arrendador original falleci\u00f3 en julio de 2022. Conforme al art. 1962 N\u00b0 1 CC, el arrendamiento no se extingue por la muerte del arrendador, de modo que quienes adquieren sus derechos deben respetarlo. En este caso, el hijo adquiri\u00f3 la posici\u00f3n contractual de arrendador en el contrato de 1998 por sucesi\u00f3n por causa de muerte (art. 1097 CC), posici\u00f3n que qued\u00f3 consolidada a su favor mediante la inscripci\u00f3n especial de herencia y la cesi\u00f3n de cuotas hereditarias otorgada por los dem\u00e1s herederos.<\/p>\n\n\n\n

Como nuevo arrendador de ese contrato, tambi\u00e9n de duraci\u00f3n indefinida, estaba plenamente facultado para ejercer la acci\u00f3n de desahucio, bastando con efectuar la notificaci\u00f3n en la forma y oportunidad previstas en el art. 3 de la Ley N\u00b0 18.101. Si hubiese demandado el desahucio del contrato de 1998 \u2014en lugar de, o adem\u00e1s del de 2007\u2014 la restituci\u00f3n habr\u00eda procedido sin obst\u00e1culos, pues habr\u00eda eliminado el \u00fanico t\u00edtulo que legitimaba la ocupaci\u00f3n del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La decisi\u00f3n de fundar la demanda \u00fanicamente en el contrato de 2007, dejando de lado el celebrado en 1998, termin\u00f3 por condicionar el resultado del litigio. El tribunal declar\u00f3 terminado el contrato cuya terminaci\u00f3n se solicit\u00f3, pero se abstuvo de ordenar la restituci\u00f3n mientras subsistiera el otro t\u00edtulo. De este modo, el demandante obtuvo la terminaci\u00f3n, pero no la restituci\u00f3n: un desenlace que, en t\u00e9rminos pr\u00e1cticos, equivale a perder el juicio.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>\u00bfPor qu\u00e9 se conden\u00f3 al pago de las rentas ex<\/em> art. 6 Ley N\u00ba 18.101 si el contrato de 2007 estaba terminado y subsist\u00eda el de 1998? <\/h4>
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En nuestra opini\u00f3n, este constituye el aspecto m\u00e1s discutible del fallo. El tribunal razon\u00f3 de la siguiente manera: habi\u00e9ndose declarado la terminaci\u00f3n del contrato celebrado en 2007, correspond\u00eda aplicar el art. 6 de la Ley N\u00b0 18.101, que impone al arrendatario la obligaci\u00f3n de seguir pagando la renta hasta la restituci\u00f3n efectiva. Sin embargo, aunque la restituci\u00f3n no pod\u00eda ordenarse \u2014pues el demandado continuaba ocupando el inmueble bajo el amparo del contrato de 1998\u2014, se decret\u00f3 igualmente el pago de las rentas devengadas como consecuencia de la terminaci\u00f3n del contrato celebrado con el actor. Dichas rentas deb\u00edan calcularse sobre la base de la suma pactada en el contrato, esto es, $70.000 mensuales, al no existir otro antecedente que permitiera fijar un monto distinto.<\/p>\n\n\n\n

El problema es que el razonamiento del tribunal presenta una tensi\u00f3n interna relevante. El art. 6 de la Ley N\u00b0 18.101 fue concebido para una hip\u00f3tesis t\u00edpica: contrato terminado, arrendatario que permanece en el inmueble sin t\u00edtulo y que, por ello, debe seguir pagando una prestaci\u00f3n equivalente a la renta. Se trata, en rigor, de una obligaci\u00f3n legal de restituci\u00f3n patrimonial por uso de cosa ajena sin t\u00edtulo, que obliga a quien obtiene un provecho a compensarlo, con independencia de que el titular est\u00e9 o no en condiciones de aprovechar directamente la cosa (D\u00edez-Picazo y Ponce de Le\u00f3n, 1988, p. 29).<\/p>\n\n\n\n

En este caso, sin embargo, el tribunal estableci\u00f3 que el arrendatario no ocupaba sin t\u00edtulo, sino amparado en un contrato leg\u00edtimo y vigente: el de 1998. Esa fue precisamente la raz\u00f3n por la cual desestim\u00f3 la restituci\u00f3n del inmueble. Surge entonces la pregunta: \u00bfc\u00f3mo puede generarse una obligaci\u00f3n de pagar rentas por ocupaci\u00f3n al amparo del contrato de 2007, ya extinguido, si la ocupaci\u00f3n est\u00e1 justificada por otro contrato distinto?<\/p>\n\n\n\n

Una primera interpretaci\u00f3n, que es la del tribunal, sostiene que ambas obligaciones son independientes. El contrato de 2007 gener\u00f3 una relaci\u00f3n jur\u00eddica aut\u00f3noma entre el hijo y el arrendatario, y su terminaci\u00f3n activa el art. 6 de la Ley N\u00b0 18.101 con independencia de lo que ocurra con el contrato de 1998. Bajo esta l\u00f3gica, el arrendatario debe pagar las rentas al hijo mientras no restituya.<\/p>\n\n\n\n

Una segunda aproximaci\u00f3n, m\u00e1s cr\u00edtica, pone el acento en la incoherencia valorativa interna del fallo. El propio tribunal rechaz\u00f3 la restituci\u00f3n porque el arrendatario ocupa leg\u00edtimamente en virtud del contrato de 1998, que obliga tambi\u00e9n al hijo como sucesor del arrendador original. Si esa es la premisa, resulta contradictorio condenar simult\u00e1neamente al pago de rentas en virtud del contrato de 2007 extinguido: la causa de esa obligaci\u00f3n \u2014la ocupaci\u00f3n tras el cese del v\u00ednculo contractual\u2014 no existe como tal, pues la ocupaci\u00f3n est\u00e1 amparada en un t\u00edtulo vigente y oponible al propio demandante. El arrendatario est\u00e1 donde tiene derecho a estar. Condenarlo a pagar renta por el contrato de 2007 extinguido, en paralelo con la renta que debe seguir pagando por el contrato de 1998 vigente, equivale a hacerlo pagar dos veces por la misma ocupaci\u00f3n, lo que resulta dif\u00edcil de justificar.<\/p>\n\n\n\n

En nuestra opini\u00f3n, esta segunda lectura es m\u00e1s s\u00f3lida. El fallo aborda el punto con excesiva brevedad, aplicando el art. 6 de la Ley N\u00b0 18.101 de manera autom\u00e1tica, sin hacerse cargo de la incoherencia que supone condenar al pago de rentas por ocupaci\u00f3n cuando el propio tribunal reconoci\u00f3 que esa ocupaci\u00f3n descansa en un t\u00edtulo vigente.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La base de c\u00e1lculo de las rentas por ocupaci\u00f3n <\/h4>
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Una tercera observaci\u00f3n recae sobre la cuant\u00eda fijada para las rentas devengadas conforme al art. 6 de la Ley N\u00b0 18.101. El tribunal de primera instancia las calcul\u00f3 sobre la base de los $70.000 mensuales pactados en el contrato de 2007, descartando el reajuste del IPC que el propio demandante hab\u00eda invocado \u2014y que, seg\u00fan sus c\u00e1lculos, elevaba la renta a $131.040\u2014 con el lac\u00f3nico fundamento de que no exist\u00eda \u201cotro antecedente que permita establecer el monto de la renta\u201d. Esta decisi\u00f3n es cuestionable por dos razones.<\/p>\n\n\n\n

La primera es que el propio contrato de 2007 contemplaba un pacto de reajustabilidad anual seg\u00fan la variaci\u00f3n del IPC, de modo que la renta vigente al momento de la terminaci\u00f3n no era la nominal de $70.000, sino aquella debidamente actualizada. Si el art. 6 de la Ley N\u00b0 18.101 obliga al pago de la renta \u201cde arrendamiento\u201d hasta la restituci\u00f3n efectiva, lo coherente es que esa renta sea la que correspond\u00eda pagar conforme al contrato cuya terminaci\u00f3n se declar\u00f3, incluyendo los reajustes pactados. Fijar una cifra nominal despu\u00e9s de diecis\u00e9is a\u00f1os de vigencia del contrato equivale, en los hechos, a reducir significativamente la obligaci\u00f3n del arrendatario.<\/p>\n\n\n\n

La segunda raz\u00f3n es que la coincidencia num\u00e9rica entre ambos contratos \u2014tanto el de 1998 como el de 2007 fijaron originalmente $70.000\u2014 no es casual: el contrato de 2007 fue suscrito con las mismas condiciones econ\u00f3micas que el de 1998, lo que refuerza la hip\u00f3tesis \u2014que el propio fallo deja entrever al analizar la prueba confesional\u2014 de que ese segundo instrumento tuvo una finalidad tributaria o instrumental antes que una genuina voluntad negocial aut\u00f3noma. Ello introduce una ambig\u00fcedad adicional que el fallo no despeja: la expresi\u00f3n \u201ca falta de otro antecedente\u201d podr\u00eda leerse como que el tribunal simplemente tom\u00f3 la cifra disponible sin discriminar cu\u00e1l de los dos contratos le serv\u00eda de fuente, lo que refuerza la cr\u00edtica formulada en el apartado anterior: si el arrendatario ocupa al amparo del contrato de 1998 \u2014y no del de 2007, ya terminado\u2014, la renta de ocupaci\u00f3n deber\u00eda calcularse conforme a ese contrato vigente, con sus propias reglas de reajustabilidad, y no conforme al que fue declarado extinguido. En cualquiera de las dos lecturas, el fallo resuelve el punto con una brevedad que no hace justicia a su complejidad.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>La duplicidad de contratos de arrendamiento: relevancia de las reglas sobre fecha e instrumento rector <\/h4>
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El caso plantea, adem\u00e1s, una cuesti\u00f3n que la dogm\u00e1tica arrendaticia ha abordado con escasa sistematicidad: qu\u00e9 consecuencias produce la coexistencia de dos contratos de arrendamiento sobre un mismo inmueble cuando los arrendadores son personas distintas vinculadas por una relaci\u00f3n sucesoria. La situaci\u00f3n que aqu\u00ed se presenta no es la de dos contratos entre los mismos contratantes \u2014supuesto al que se refiere la jurisprudencia sobre contratos rector y novaci\u00f3n convencional\u2014, sino la de un arrendatario que mantiene v\u00ednculos arrendaticios sucesivos con arrendadores distintos sobre la misma cosa.<\/p>\n\n\n\n

En ese escenario, cabe preguntarse si el segundo contrato \u2014celebrado en 2007 entre el hijo y el mismo arrendatario\u2014 podr\u00eda considerarse una novaci\u00f3n subjetiva por cambio de acreedor (art. 1631 N\u00b0 3 CC), que habr\u00eda extinguido el contrato de 1998 sustituyendo al arrendador original por el hijo. Si esa calificaci\u00f3n fuese correcta, ya no existir\u00eda duplicidad: habr\u00eda un \u00fanico contrato vigente, el de 2007, cuya terminaci\u00f3n por desahucio habr\u00eda debido acarrear la restituci\u00f3n sin obst\u00e1culo. Sin embargo, para que opere la novaci\u00f3n se requiere el animus novandi, esto es, la voluntad inequ\u00edvoca de extinguir la obligaci\u00f3n anterior (art. 1634 CC). Nada en los antecedentes del caso sugiere que el arrendatario o el padre del demandante hayan tenido esa intenci\u00f3n; antes bien, el propio demandante reconoci\u00f3 en la audiencia confesional que el contrato de 2007 se celebr\u00f3 por razones tributarias y que el arrendatario nunca pag\u00f3 la renta pactada en \u00e9l, lo que es incompatible con la idea de una sustituci\u00f3n contractual genuina.<\/p>\n\n\n\n

Descartada la novaci\u00f3n, los dos contratos coexist\u00edan con plena vigencia, como acertadamente concluyeron ambos tribunales. Lo que el caso revela entonces es un problema de gesti\u00f3n del patrimonio sucesorio: el hijo, al convertirse en heredero del padre y por tanto en sucesor del arrendador en el contrato de 1998, adquiri\u00f3 ipso iure las facultades para terminarlo mediante el desahucio que la Ley N\u00b0 18.101 confiere al arrendador. No haber ejercido esa v\u00eda \u2014y haber fundado la demanda exclusivamente en el contrato de 2007\u2014 fue la decisi\u00f3n estrat\u00e9gica que determin\u00f3 el resultado del litigio. El derecho arrendatario chileno ofrece los instrumentos necesarios para recuperar la posesi\u00f3n del inmueble; lo que el caso demuestra es que la correcta identificaci\u00f3n del contrato vigente y del t\u00edtulo habilitante para demandar la restituci\u00f3n es una condici\u00f3n previa a cualquier estrategia procesal.<\/p>\n\n\n\n

Con todo, la jurisprudencia sobre arrendamiento s\u00ed ha debido pronunciarse sobre situaciones en que dos contratos entre los mismos contratantes disputan cu\u00e1l es el instrumento rector de la relaci\u00f3n. En la Corte de Apelaciones de Copiap\u00f3, sentencia de 16 de marzo de 2020, Rol 396-2019 (la Corte Suprema, por sentencia de 22 de febrero de 2021, Rol 39.633-2020, rechaz\u00f3 el recurso de casaci\u00f3n en el fondo del demandado), la Corte privilegi\u00f3 la prueba sobre la voluntad real por sobre la literalidad del instrumento m\u00e1s reciente, concluyendo que la renta vigente correspond\u00eda a la del primer contrato, pese a existir uno posterior. En la Corte de Apelaciones de Rancagua, sentencia de 2 de julio de 2021, Rol 1014-2020 (la Corte Suprema, por sentencia de 25 de febrero de 2022, Rol 52.829-2021, declar\u00f3 inadmisible el recurso de casaci\u00f3n en el fondo de la parte demandada), el criterio fue el inverso: la celebraci\u00f3n de un nuevo contrato sin vicio que lo afectara determin\u00f3 la eficacia del instrumento posterior. Lo que ambos fallos ilustran, en consonancia con lo que el caso sub examine confirma desde otro \u00e1ngulo, es que la mera existencia formal de un instrumento no define por s\u00ed sola los efectos del v\u00ednculo arrendaticio: la voluntad negocial real, la funci\u00f3n pr\u00e1ctica del contrato y el t\u00edtulo efectivamente invocado para fundar las pretensiones procesales son los factores decisivos.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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