{"id":2237,"date":"2026-09-10T08:00:00","date_gmt":"2026-09-10T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=2237"},"modified":"2026-09-09T20:45:48","modified_gmt":"2026-09-09T20:45:48","slug":"nota-jurisprudencial-la-comunidad-hereditaria-a-geometria-variable-nota-critica-a-dos-sentencias-sobre-arrendamiento-y-sucesion-por-causa-de-muerte","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2026\/09\/10\/nota-jurisprudencial-la-comunidad-hereditaria-a-geometria-variable-nota-critica-a-dos-sentencias-sobre-arrendamiento-y-sucesion-por-causa-de-muerte\/","title":{"rendered":"Nota jurisprudencial: La comunidad hereditaria a geometr\u00eda variable. Nota cr\u00edtica a dos sentencias sobre arrendamiento y sucesi\u00f3n por causa de muerte"},"content":{"rendered":"\n
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<\/i><\/span>Dos casos, un mismo nudo: la comunidad hereditaria en el arrendamiento que sobrevive a la muerte de una de las partes <\/h4>
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La muerte de un contratante no extingue el arrendamiento: el art. 1950 del C\u00f3digo Civil (CC) no la contempla entre las causales de expiraci\u00f3n, y sus herederos suceden en la posici\u00f3n contractual del causante por el solo ministerio de la ley (arts. 951 y 1097 CC). El enunciado es simple, pero esconde una dificultad pr\u00e1ctica considerable cuando quien fallece deja, no un heredero \u00fanico, sino una pluralidad de ellos, y s\u00f3lo algunos \u2013o incluso uno solo\u2013 act\u00faan o son demandados en relaci\u00f3n con el contrato que sobrevive. Dos sentencias recientes, dictadas por dos Cortes de Apelaciones distintas con apenas un d\u00eda de diferencia, exponen esa dificultad desde \u00e1ngulos opuestos.<\/p>\n\n\n\n

En la primera, falleci\u00f3 el arrendatario. Su arrendadora, Compa\u00f1\u00eda Industrial El Volc\u00e1n S.A., persigui\u00f3 a dos de las cinco hijas de Francisco \u2013Ana y Silvia, las que ocupaban el inmueble\u2013 primero trat\u00e1ndolas, sin m\u00e1s, como \u201ccontinuadoras legales\u201d del contrato, y luego, ya en un segundo juicio, expresamente como herederas.<\/p>\n\n\n\n

En la segunda, falleci\u00f3 el arrendador, don Luis. Una de sus herederas, Ximena, celebr\u00f3, por s\u00ed sola y \u201cen representaci\u00f3n de sus hermanos coherederos\u201d, un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble que antes hab\u00eda arrendado, sin invocar representaci\u00f3n alguna de la c\u00f3nyuge sobreviviente, Kerima.<\/p>\n\n\n\n

Ambos casos exig\u00edan a los tribunales una misma operaci\u00f3n: decidir cu\u00e1ndo el acto de uno o algunos herederos \u2013ser demandado, o contratar\u2013 puede identificarse con un acto de la comunidad hereditaria toda. Y, como se ver\u00e1, cada tribunal resolvi\u00f3 esa pregunta con un rasero distinto, seg\u00fan si ensanchar la noci\u00f3n de \u201ccomunidad\u201d beneficiaba o perjudicaba a quien la invocaba.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El primer caso: dos hijas, dos demandas, y una cosa juzgada que impide saber qui\u00e9n ten\u00eda raz\u00f3n <\/h4>
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Compa\u00f1\u00eda Industrial El Volc\u00e1n S.A. demand\u00f3, en un primer juicio, la terminaci\u00f3n de un contrato de arrendamiento de 2005 en contra de Ana y Silvia, hijas del arrendatario ya fallecido, sosteniendo que eran sus \u201ccontinuadoras legales\u201d. La demanda fue rechazada por sentencia firme del 1\u00b0 Juzgado Civil de Puente Alto: el tribunal exigi\u00f3 a la actora acreditar la \u201ccesi\u00f3n\u201d del contrato conforme a los arts. 1901 y siguientes CC, prueba que \u2013por tratarse del v\u00ednculo puramente filial invocado\u2013 nunca pudo rendir.<\/p>\n\n\n\n

A\u00f1os despu\u00e9s, la misma sociedad dedujo una segunda demanda contra las mismas dos personas, esta vez invocando expresamente su calidad de herederas del arrendatario. El tribunal de primera instancia la acogi\u00f3 parcialmente, razonando esta vez sobre la base correcta: la muerte no extingue el arriendo (art. 1950 CC), los herederos suceden de pleno derecho (art. 951 CC), y la aceptaci\u00f3n t\u00e1cita de la herencia por las demandadas quedaba acreditada por su ocupaci\u00f3n del inmueble y por sus propias manifestaciones en el proceso (art. 1241 CC).<\/p>\n\n\n\n

La Corte de Apelaciones de San Miguel revoc\u00f3 ese fallo y acogi\u00f3 la excepci\u00f3n de cosa juzgada, por concurrir la triple identidad del art. 177 del C\u00f3digo de Procedimiento Civil (CPC). Sobre la identidad de personas, razon\u00f3 que llamar \u201cherederas\u201d a las demandadas en la segunda demanda no bastaba para alterar el sujeto pasivo del litigio, porque la pretensi\u00f3n no se dirigi\u00f3 contra la comunidad hereditaria completa \u2013integrada por cinco herederos\u2013 ni contra un representante de ella, sino contra las mismas dos personas naturales demandadas la primera vez. Sobre la cosa pedida y la causa de pedir, estim\u00f3 irrelevante que se reclamaran rentas de per\u00edodos distintos, porque en ambos procesos se persegu\u00eda el mismo beneficio jur\u00eddico \u2013la terminaci\u00f3n, restituci\u00f3n y cobro de rentas del mismo contrato de 2005\u2013 fundado en la misma vinculaci\u00f3n de las demandadas a \u00e9l (para lo cual tuvo a la vista lo resuelto en casos similares, como el fallo de la Corte Suprema, rol N\u00b0 21.225-2020; y la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, rol N\u00b0 717-2021). El car\u00e1cter de tracto sucesivo del contrato, agreg\u00f3, no autoriza a reabrir indefinidamente el debate sobre su existencia y exigibilidad respecto de las mismas demandadas.<\/p>\n\n\n\n

El primer fallo, sin embargo, pudo estar construido sobre una premisa doctrinal equivocada, y ese error nunca fue corregido. Al exigir la prueba de una \u201ccesi\u00f3n\u201d para vincular a las hijas con el contrato del padre fallecido, la sentencia parece confundir dos instituciones distintas: la cesi\u00f3n voluntaria de cr\u00e9ditos entre vivos y la sucesi\u00f3n por causa de muerte, que opera de pleno derecho (arts. 951, 1097 y el propio art. 1950 CC, que no contempla la muerte del arrendatario como causal de expiraci\u00f3n). El sucesor no necesita \u201cun nuevo contrato\u201d ni un acto de cesi\u00f3n: sucede autom\u00e1ticamente en la posici\u00f3n contractual del causante. Si esto es correcto, el primer juicio se perdi\u00f3 por exigirse una prueba que, en rigor, nunca era necesaria \u2013y ese error de encuadre no pudo ser corregido, porque la cosa juzgada que produjo ese fallo (err\u00f3neo en su premisa) termin\u00f3 blindando definitivamente a esas dos demandadas frente a cualquier reclamo fundado en ese contrato\u2013.<\/p>\n\n\n\n

Con todo, la propia ratio<\/em> de la Corte en el segundo caso deja entrever, casi como una hoja de ruta, la v\u00eda que s\u00ed funcionar\u00eda. Todo el razonamiento sobre identidad de personas descansa en que la segunda demanda, pese a invocar la calidad de herederas, se dirigi\u00f3 \u00fanicamente contra las mismas dos demandadas del primer juicio, y no contra la comunidad hereditaria completa \u2013los cinco herederos\u2013 ni contra quien la representara. Eso sugiere que una tercera demanda dirigida contra la totalidad de la comunidad, o contra un representante con poder suficiente de todos sus integrantes, probablemente no compartir\u00eda la \u201cidentidad legal de personas\u201d con ninguno de los dos juicios anteriores, porque el sujeto pasivo ser\u00eda entonces la comunidad como tal, y no dos de sus integrantes a t\u00edtulo individual. Si es as\u00ed, la cosa juzgada aqu\u00ed declarada opera m\u00e1s como una sanci\u00f3n a la imprecisi\u00f3n en la integraci\u00f3n de la litis que como un cierre sustantivo y definitivo de la controversia sobre si el arriendo de 2005 subsiste para los herederos del arrendatario fallecido.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El segundo caso: la arrendadora que nunca lo fue, y la heredera que contrat\u00f3 por todos <\/h4>
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En el segundo caso, la titularidad del inmueble arrendado pertenec\u00eda a una comunidad hereditaria, y ese dato \u2013antes que la muerte misma del arrendador\u2013 es lo que explica el problema.<\/p>\n\n\n\n

En abril de 2017, cuando el propietario del inmueble a\u00fan viv\u00eda, se suscribi\u00f3 un primer contrato de arrendamiento en el cual compareci\u00f3 su c\u00f3nyuge como arrendadora, sin invocar representaci\u00f3n alguna de su marido. El instrumento la describe \u00fanicamente como quien declara \u201cestar a cargo\u201d del local comercial y lo da en arrendamiento a t\u00edtulo propio.<\/p>\n\n\n\n

El propietario, don Luis, falleci\u00f3 en enero de 2020. En abril de ese mismo a\u00f1o, una hija del causante, Ximena, celebr\u00f3 un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la misma arrendataria, esta vez invocando actuar \u201cen representaci\u00f3n de sus hermanos coherederos\u201d, sin que constara poder de todos ellos, y en particular, sin que constara el de la propia Kerima, quien tambi\u00e9n integraba la comunidad hereditaria en su calidad de c\u00f3nyuge sobreviviente.<\/p>\n\n\n\n

Demandada la terminaci\u00f3n del primer contrato y el cobro de rentas por la arrendadora original, la arrendataria opuso la excepci\u00f3n de pago, alegando que ese contrato hab\u00eda sido dejado sin efecto y que las rentas posteriores se hab\u00edan solucionado v\u00e1lidamente a la sucesi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

El tribunal de primera instancia \u2013confirmado por la Corte de Apelaciones de La Serena sin agregar consideraciones propias\u2013 acogi\u00f3 esa defensa mediante un razonamiento en dos pasos.<\/p>\n\n\n\n

Primero, calific\u00f3 la celebraci\u00f3n del segundo contrato como un acto de administraci\u00f3n del patrimonio comunitario, amparado por las facultades de los comuneros bajo los arts. 2081 y 2305 CC.<\/p>\n\n\n\n

Segundo, concluy\u00f3 que ese segundo contrato \u201crevoc\u00f3 t\u00e1citamente\u201d el primero \u2013\u201cpor haber sido encargado el mismo negocio a distinta persona a nombre de la comunidad\u201d \u2013, aplicando por analog\u00eda los arts. 2164 y 2173 CC sobre revocaci\u00f3n del mandato, y reforz\u00f3 la conclusi\u00f3n invocando el art. 1958 inc. 1\u00b0 CC, seg\u00fan el cual el arrendamiento expira si se extingue, por causa independiente de su voluntad, el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.<\/p>\n\n\n\n

Este razonamiento merece reparos. La calificaci\u00f3n de \u201crevocaci\u00f3n t\u00e1cita\u201d es dogm\u00e1ticamente forzada: la revocaci\u00f3n es una forma de extinci\u00f3n propia de los contratos de confianza fundados en la voluntad unilateral de una de las partes \u2013el mandato entre ellos\u2013, y no una causal contemplada para el arrendamiento, cuyas formas de terminaci\u00f3n est\u00e1n reguladas taxativamente en el art. 1950 y siguientes CC. Trasladar por analog\u00eda los arts. 2164 y 2173 \u2013concebidos para explicar los efectos de encargar un mismo negocio a distinta persona en sede de mandato\u2013 a un contrato bilateral y sinalagm\u00e1tico como el arrendamiento, sin razonar la extensi\u00f3n de esa analog\u00eda, es un salto argumentativo no fundamentado.<\/p>\n\n\n\n

Y, m\u00e1s de fondo, el an\u00e1lisis pasa por alto un dato que consta en el propio instrumento contractual de 2017: la arrendadora original no comparece invocando representaci\u00f3n alguna del entonces propietario \u2013su c\u00f3nyuge\u2013, sino que declara \u201cestar a cargo\u201d del inmueble y arrienda a t\u00edtulo personal, como arrendadora.<\/p>\n\n\n\n

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Faltando la contemplatio domini<\/em> exigida por el art. 1448 CC, no puede tratarse de un arriendo celebrado por el causante a trav\u00e9s de mandataria \u2013en cuyo caso, ciertamente, los herederos habr\u00edan quedado obligados a respetarlo conforme al art. 1962 N\u00b0 1 CC\u2013, sino de un arrendamiento de cosa ajena (art. 1916 inc. 2\u00b0 CC), v\u00e1lido entre las partes contratantes, pero inoponible al verdadero due\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

Bajo esta calificaci\u00f3n, la muerte del propietario resulta enteramente irrelevante para la suerte de ese primer contrato, que nunca dependi\u00f3 de su t\u00edtulo: no hay \u201cderecho del arrendador sobre la cosa arrendada\u201d que extinguir en los t\u00e9rminos del art. 1958 CC, porque quien contrat\u00f3 como arrendadora jam\u00e1s lo tuvo. El segundo contrato, por su parte, no revoca el primero: constituye un t\u00edtulo distinto e independiente, esta vez emanado de quienes s\u00ed ostentan el dominio.<\/p>\n\n\n\n

La pregunta que debi\u00f3 plantearse \u2013y que el tribunal no lleg\u00f3 a formular\u2013 no es si el primer contrato fue \u201crevocado\u201d, sino si la hija que suscribi\u00f3 el segundo contrato, actuando en representaci\u00f3n de \u201csus hermanos coherederos\u201d sin que constara poder de todos ellos \u2013ni, en particular, de la propia demandante, que tambi\u00e9n integra la comunidad hereditaria\u2013, ten\u00eda facultades para obligar a la totalidad de la comunidad frente a la arrendataria.<\/p>\n\n\n\n

En su recurso de apelaci\u00f3n, la demandante plante\u00f3 algo cercano a esto, pero con un alcance m\u00e1s estrecho. Sostuvo que el segundo contrato le era \u201ccompletamente inoponible\u201d, por no haber concurrido con su voluntad ni haber otorgado poder a Ximena para celebrarlo, y precis\u00f3 expresamente que esa inoponibilidad reg\u00eda \u201cindependiente de los poderes de los coherederos\u201d con que esta hubiera actuado frente a los dem\u00e1s. El argumento, en otras palabras, se limit\u00f3 a la falta de vinculaci\u00f3n personal de la apelante; no lleg\u00f3 a plantear si Ximena ten\u00eda o no facultades para obligar a la totalidad de la comunidad frente a la arrendataria, cuesti\u00f3n distinta que habr\u00eda requerido examinar el consentimiento de los otros tres coherederos, ajenos al pleito.<\/p>\n\n\n\n

La Corte de Apelaciones de La Serena, al confirmar sin consideraciones propias, no tuvo ocasi\u00f3n de pronunciarse sobre ninguna de las dos preguntas.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>El hilo que une ambos casos: la comunidad hereditaria a geometr\u00eda variable <\/h4>
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Le\u00eddas en conjunto, las dos sentencias revelan algo m\u00e1s que dos aplicaciones aisladas de las reglas de la sucesi\u00f3n al arrendamiento: revelan que los tribunales miden con dos varas distintas la misma pregunta \u2013\u00bfcu\u00e1ndo el acto de uno o algunos herederos equivale a un acto de la comunidad hereditaria completa?\u2013, seg\u00fan el lado del contrato en que la respuesta beneficie a quien la invoca.<\/p>\n\n\n\n

En el primer caso, la Corte de Apelaciones de San Miguel fue rigurosa para negar esa equivalencia: dos herederas demandadas individualmente, sin haberse emplazado a los otros tres coherederos ni a un representante de todos ellos, no son \u201cla comunidad hereditaria\u201d para efectos de la cosa juzgada, aunque la demanda las llame \u201cherederas\u201d. Esa misma exigencia \u2013que el acto vincule efectivamente a la comunidad s\u00f3lo si la comunidad, en su integridad, es parte de \u00e9l o est\u00e1 representada por quien pueda obligarla a todos\u2013 es exactamente la que falt\u00f3 examinar en el segundo caso. All\u00ed, una sola heredera, sin poder acreditado de sus cuatro coherederos y en particular sin el de la propia demandante, fue tenida sin m\u00e1s por habilitada para celebrar, \u201ca nombre de la comunidad\u201d, un contrato que los tribunales de instancia utilizaron para declarar extinguidos los derechos de la arrendadora original bajo el primer contrato.<\/p>\n\n\n\n

La asimetr\u00eda es elocuente. Cuando la ampliaci\u00f3n de la noci\u00f3n de comunidad perjudicaba a las demandadas \u2013exponi\u00e9ndolas a un litigio distinto en su objeto, aunque id\u00e9ntico en su fundamento \u00faltimo\u2013, la Corte de San Miguel exigi\u00f3 la m\u00e1xima precisi\u00f3n en la integraci\u00f3n de la litis. Cuando esa misma ampliaci\u00f3n beneficiaba a quien contrataba \u2013permiti\u00e9ndole desconocer los derechos de la arrendadora original sin m\u00e1s respaldo que la sola afirmaci\u00f3n de representar a sus hermanos\u2013, ni el tribunal de primera instancia ni la Corte de Apelaciones de La Serena exigieron acreditaci\u00f3n alguna de esas facultades. La comunidad hereditaria, en suma, existe cuando conviene, y se diluye en sus miembros individuales cuando tambi\u00e9n conviene.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Conclusi\u00f3n <\/h4>
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Ambas sentencias, del lado del arrendatario fallecido o del arrendador fallecido, confirman que la muerte de una parte del contrato no plantea, en rigor, un problema de arrendamiento, sino un problema de comunidad: el de determinar cu\u00e1ndo el acto de uno o algunos de sus integrantes puede imputarse v\u00e1lidamente a todos. Ese problema tiene una respuesta relativamente estable en las reglas generales \u2013los arts. 2081 y 2305 CC exigen, para que la administraci\u00f3n de uno obligue a los dem\u00e1s comuneros, o bien la anuencia de todos, o bien un mandato conferido en tal sentido\u2013, pero ninguna de las dos sentencias la aplic\u00f3 con simetr\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

La Corte de San Miguel acert\u00f3 al negar que dos herederos demandados individualmente pudieran identificarse con la comunidad completa para efectos procesales, y con ello dej\u00f3 abierta la v\u00eda correcta: demandar a todos los herederos, o a quien v\u00e1lidamente los represente. La Corte de La Serena, en cambio, err\u00f3 al aceptar que una sola heredera pudiera disponer, a nombre de todos sus coherederos y sin acreditar poder alguno de ellos, de un derecho de la comunidad completa, recurriendo para justificarlo a una \u201crevocaci\u00f3n t\u00e1cita\u201d que ni el mandato ni el arrendamiento contemplan del modo en que fue aplicada. Un mismo est\u00e1ndar \u2013probar qui\u00e9n, y con qu\u00e9 facultades, act\u00faa por la comunidad\u2013 habr\u00eda bastado para resolver correctamente ambos casos, y evitar que la respuesta dependa de qu\u00e9 parte, en cada caso, tenga inter\u00e9s en que la comunidad exista.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Jurisprudencia <\/h4>
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