{"id":600,"date":"2025-07-31T15:57:04","date_gmt":"2025-07-31T15:57:04","guid":{"rendered":"https:\/\/eloficio.cl\/?p=600"},"modified":"2026-04-05T23:47:38","modified_gmt":"2026-04-05T23:47:38","slug":"pueden-las-partes-liberarse-de-celebrar-el-contrato-prometido-definitivo-si-falla-la-condicion-suspensiva-de-la-que-depende-su-celebracion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eloficio.cl\/index.php\/2025\/07\/31\/pueden-las-partes-liberarse-de-celebrar-el-contrato-prometido-definitivo-si-falla-la-condicion-suspensiva-de-la-que-depende-su-celebracion\/","title":{"rendered":"Contrato de promesa y condici\u00f3n suspensiva fallida"},"content":{"rendered":"\n
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<\/i><\/span>Planteamiento del problema <\/h4>
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Las obligaciones condicionales ostentan gran aplicaci\u00f3n en materia de contrato de promesa. Es frecuente que las partes fijen como \u00e9poca para la celebraci\u00f3n del contrato definitivo, de acuerdo con lo exigido en el art. 1554 circunstancia 3\u00aa del C\u00f3digo Civil<\/a> (CC) condiciones suspensivas mixtas. Es decir, aquellas que suspenden el nacimiento de la obligaci\u00f3n y dependen en parte de la voluntad de uno de los contratantes y en parte de un tercero. Por ejemplo, la realizaci\u00f3n de ciertos tr\u00e1mites para obtener aprobaciones administrativas, que los t\u00edtulos se encuentren ajustados a Derecho, la celebraci\u00f3n de ciertos negocios jur\u00eddicos, entre otras. Normalmente a ello se le a\u00f1ade un plazo dentro del cual debe cumplirse dichas condiciones para hacerlas determinadas.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 pasa si por acci\u00f3n u omisi\u00f3n de una de las partes no se obtienen las aprobaciones administrativas, ajustan los t\u00edtulos, celebran los negocios? El art. 1482 CC<\/a> dispone que \u201cse reputa haber fallado la condici\u00f3n positiva [\u2026] cuando ha expirado el tiempo dentro del cual el acontecimiento ha debido verificarse, y no se ha verificado\u201d. Fallida la condici\u00f3n, ninguno de los contratantes debe celebrar el contrato definitivo, pues dicha obligaci\u00f3n no nace.<\/p>\n\n\n\n

Cabe preguntarse si acaso cualquiera de los promitentes, en el intertanto entre la celebraci\u00f3n del contrato de promesa y el contrato definitivo, arrepinti\u00e9ndose de la celebraci\u00f3n de este \u00faltimo, deja transcurrir el plazo l\u00edmite sin emprender las labores necesarias para que la condici\u00f3n se cumpla o realiza acciones orientadas a obstaculizar su cumplimiento. Es decir, no contin\u00faa con las gestiones administrativas o no prosigue tr\u00e1mites para sanear los t\u00edtulos, para producir el efecto de que falle la condici\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Insuficiencia del prisma de las obligaciones condicionales <\/h4>
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Mirado el asunto desde el punto de vista de la condici\u00f3n, la conclusi\u00f3n es clara: que se cumpla la condici\u00f3n es un hecho del cual depende la celebraci\u00f3n del contrato definitivo, no una obligaci\u00f3n del contrato de promesa. La condici\u00f3n est\u00e1 caracterizada por la incerteza y mientras pende los acreedores tienen una simple expectativa de derecho. Al momento de celebrar el contrato ambas partes asumen dicho riesgo, debiendo tomar los resguardos necesarios para evitar un efecto contrario a sus intereses.<\/p>\n\n\n\n

Tal categ\u00f3rica conclusi\u00f3n se ve, sin embargo, desafiada por dos \u00f3rdenes de consideraciones. El llamado \u201ccumplimiento ficto de la condici\u00f3n\u201d y la integraci\u00f3n de obligaciones a la promesa seg\u00fan la buena fe.<\/p>\n\n\n\n

El art. 1481<\/a> dispone que \u201ccon todo, si la persona que debe prestar la asignaci\u00f3n se vale de medios il\u00edcitos para que la condici\u00f3n no pueda cumplirse, o para que la otra persona de cuya voluntad depende en parte su cumplimiento, no coopere a \u00e9l, se tendr\u00e1 por cumplida\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La doctrina ha concordado en que el precepto se aplica, adem\u00e1s de a las disposiciones testamentarias, tambi\u00e9n a los contratos, pero se ha dividido en cuanto a su operatividad: una tesis amplia se\u00f1ala que el precepto aplica siempre que el fin que persigue el deudor condicional sea il\u00edcito, m\u00e1s all\u00e1 de que los medios no lo sean (Pe\u00f1ailillo, 1985, p. 17; Gil y Letelier, 2025, p. 215). El hecho de evitar que se cumpla la condici\u00f3n mediante cualquier actuaci\u00f3n activa u omisiva ser\u00eda suficiente. Por otra parte, una postura restrictiva indica que la regla no aplica si el deudor condicional, ejecutando un hecho l\u00edcito, en ejercicio de un derecho suyo, hubiera indirectamente producido un obst\u00e1culo que impidiera ese cumplimiento (Claro Solar, t. x, n. 100) y que, si no son medios il\u00edcitos los empleados, no aplica esta sanci\u00f3n (V\u00edo V\u00e1squez, 1945, p. 115). De forma m\u00e1s restrictiva a\u00fan, Corral (2023, n\u00b0 117, p. 148) indica que si se trata de una condici\u00f3n simplemente potestativa que depende de un hecho voluntario del deudor no debe aplicarse en ning\u00fan caso la regla, porque si fuera as\u00ed el hecho dejar\u00eda de ser voluntario.<\/p>\n\n\n\n

Dos legislaciones, bajo el mismo principio, establecen distintos par\u00e1metros para determinar cu\u00e1ndo se reputa cumplida la condici\u00f3n. El art. 1304-3 inc. 1 (antiguo 1178) del C\u00f3digo franc\u00e9s dispone que: \u201cLa condici\u00f3n suspensiva se reputa cumplida si quien ten\u00eda inter\u00e9s en ello impide su cumplimiento\u201d. El \u00a7162 BGB, \u201cSi la parte a quien perjudica el cumplimiento de la condici\u00f3n impide de forma contraria a la buena fe su cumplimiento, se tiene por cumplida la condici\u00f3n\u201d. Nos parece que nuestro art. 1481 se acerca m\u00e1s al segundo par\u00e1metro. De esta forma, debe poder detectarse una actitud al menos contraria a la buena fe contractual del caso concreto para que pueda aplicarse el precepto. Los ejemplos que proporcionaba Bello en nota del Proyecto de 1853<\/a> al precepto dan cuenta de que los medios que determinan que la condici\u00f3n falle no son irrelevantes: \u201c\u00abMi heredero dar\u00e1 tal cosa a Pedro si este se casare con su hija Mar\u00eda\u00bb. El heredero se vale de medios violentos para que su hija se case con Mart\u00edn o abrace la profesi\u00f3n religiosa, o calumnia a Pedro para que Mar\u00eda reh\u00fase casarse con \u00e9l; deber\u00e1 el legado\u201d. Es decir, o violencia o calumnia.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, hablar de mala fe es demasiado amplio. Debe buscarse en el contenido contractual del contrato de promesa algo que permita sustentar el dar, hacer o no hacer que se le va a imponer a aquel de cuya conducta depende el cumplimiento de la condici\u00f3n. Por una parte, debe interpretarse el contrato de promesa (arts. 1560 a 1566<\/a>) y la precisa condici\u00f3n de que depende el nacimiento de la obligaci\u00f3n de celebrar el contrato (arts. 1483 y 1484<\/a>). Adem\u00e1s, en su caso, pueden incorporarse obligaciones de acuerdo con el art. 1546 (en este sentido, Abeliuk, 2012, p. 149; de la Maza, 2014, p. 276). Sin embargo, el se\u00f1alado precepto no opera en abstracto, sino de acuerdo con la naturaleza de cada relaci\u00f3n contractual. As\u00ed, deben analizarse las distintas peculiaridades de la concreta promesa sometida a examen que emanan de las obligaciones que el contrato establece de acuerdo con la finalidad de este.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed se razon\u00f3 en un caso. En una promesa de compraventa de inmueble se estipul\u00f3 que el contrato definitivo se celebrar\u00eda bajo la condici\u00f3n suspensiva, entre otras, de que el promitente comprador firmare con el arrendatario actual del inmueble un nuevo contrato de arrendamiento a m\u00e1s tardar dentro de cierta fecha. Sin embargo, despu\u00e9s de celebrada la promesa, el promitente vendedor arrend\u00f3 el inmueble a un tercero, en condiciones m\u00e1s beneficiosas para \u00e9ste que el anterior contrato: por escritura p\u00fablica y con un plazo de vigencia de ocho a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

En primera instancia el juez razon\u00f3 sobre la base de que la condici\u00f3n habr\u00eda fallado, no estando obligadas las partes a la celebraci\u00f3n del contrato definitivo. Si bien le reprocha al promitente vendedor su \u201cproceder apartado de la buena fe contractual\u201d, se\u00f1ala que \u00e9ste \u201cno asumi\u00f3 ninguna obligaci\u00f3n en torno a lo descrito\u201d, por lo que \u201cno puede ten\u00e9rsele como incumplidor\u201d. La Corte de Apelaciones de Santiago (sentencia de 12 de agosto de 2024, rol N\u00b0 7062-2022) revoc\u00f3 la sentencia, se\u00f1alando que \u201cfue el promitente vendedor deudor en el contrato de promesa quien despleg\u00f3 acciones que impidieron la ejecuci\u00f3n de una de las condiciones pactadas, faltando de paso a la buena fe contractual, que le exig\u00eda conducirse de un modo correcto, sin entorpecer las gestiones que la actora y promitente compradora deb\u00eda y pod\u00eda llevar adelante con cierta comodidad, respecto del contrato de arriendo vigente a la \u00e9poca de celebraci\u00f3n de la promesa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

De esta forma, sin aplicar el art. 1481<\/a> inc. 2\u00b0, aunque mencion\u00e1ndolo, la Corte razon\u00f3 sobre la base del incumplimiento de una obligaci\u00f3n que se habr\u00eda integrado por la buena fe de acuerdo con el art. 1546<\/a> a la promesa: mantener un cierto estado de cosas respecto del contrato de arrendamiento que deb\u00eda celebrar el promitente comprador para que la condici\u00f3n suspensiva de la que depend\u00eda la promesa se cumpliera. Solo as\u00ed puede sostenerse que el promitente incumpli\u00f3 el contrato de promesa: de otra forma, al fallar la condici\u00f3n, la obligaci\u00f3n de celebrar el contrato prometido no nace.<\/p>\n\n\n\n

Finalmente, es mejor prevenir antes que curar: la utilizaci\u00f3n de condiciones simplemente potestativas o mixtas como forma de determinar la \u00e9poca de celebraci\u00f3n del contrato prometido est\u00e1 expuesta a contingencias que a veces no se valoran del todo en el contexto de la operaci\u00f3n econ\u00f3mica realizada. Pareciera ser que lo m\u00e1s conveniente es contemplar obligaciones expresas que deben asumir las partes dentro de la promesa misma con sus pertinentes garant\u00edas y, si ello es posible, adem\u00e1s, incorporar un plazo de caducidad, antes que confiar en la recta utilizaci\u00f3n de buena fe ante una controversia judicial que seguramente las partes querr\u00e1n evitar.<\/p>\n\n\n\n

<\/i><\/span>Bibliograf\u00eda <\/h4>
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