Por Andrés Erbetta 
La muerte de un contratante no extingue el arrendamiento: el art. 1950 del Código Civil (CC) no la contempla entre las causales de expiración, y sus herederos suceden en la posición contractual del causante por el solo ministerio de la ley (arts. 951 y 1097 CC). El enunciado es simple, pero esconde una dificultad práctica considerable cuando quien fallece deja, no un heredero único, sino una pluralidad de ellos, y sólo algunos –o incluso uno solo– actúan o son demandados en relación con el contrato que sobrevive. Dos sentencias recientes, dictadas por dos Cortes de Apelaciones distintas con apenas un día de diferencia, exponen esa dificultad desde ángulos opuestos.
En la primera, falleció el arrendatario. Su arrendadora, Compañía Industrial El Volcán S.A., persiguió a dos de las cinco hijas de Francisco –Ana y Silvia, las que ocupaban el inmueble– primero tratándolas, sin más, como “continuadoras legales” del contrato, y luego, ya en un segundo juicio, expresamente como herederas.
En la segunda, falleció el arrendador, don Luis. Una de sus herederas, Ximena, celebró, por sí sola y “en representación de sus hermanos coherederos”, un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble que antes había arrendado, sin invocar representación alguna de la cónyuge sobreviviente, Kerima.
Ambos casos exigían a los tribunales una misma operación: decidir cuándo el acto de uno o algunos herederos –ser demandado, o contratar– puede identificarse con un acto de la comunidad hereditaria toda. Y, como se verá, cada tribunal resolvió esa pregunta con un rasero distinto, según si ensanchar la noción de “comunidad” beneficiaba o perjudicaba a quien la invocaba.
Compañía Industrial El Volcán S.A. demandó, en un primer juicio, la terminación de un contrato de arrendamiento de 2005 en contra de Ana y Silvia, hijas del arrendatario ya fallecido, sosteniendo que eran sus “continuadoras legales”. La demanda fue rechazada por sentencia firme del 1° Juzgado Civil de Puente Alto: el tribunal exigió a la actora acreditar la “cesión” del contrato conforme a los arts. 1901 y siguientes CC, prueba que –por tratarse del vínculo puramente filial invocado– nunca pudo rendir.
Años después, la misma sociedad dedujo una segunda demanda contra las mismas dos personas, esta vez invocando expresamente su calidad de herederas del arrendatario. El tribunal de primera instancia la acogió parcialmente, razonando esta vez sobre la base correcta: la muerte no extingue el arriendo (art. 1950 CC), los herederos suceden de pleno derecho (art. 951 CC), y la aceptación tácita de la herencia por las demandadas quedaba acreditada por su ocupación del inmueble y por sus propias manifestaciones en el proceso (art. 1241 CC).
La Corte de Apelaciones de San Miguel revocó ese fallo y acogió la excepción de cosa juzgada, por concurrir la triple identidad del art. 177 del Código de Procedimiento Civil (CPC). Sobre la identidad de personas, razonó que llamar “herederas” a las demandadas en la segunda demanda no bastaba para alterar el sujeto pasivo del litigio, porque la pretensión no se dirigió contra la comunidad hereditaria completa –integrada por cinco herederos– ni contra un representante de ella, sino contra las mismas dos personas naturales demandadas la primera vez. Sobre la cosa pedida y la causa de pedir, estimó irrelevante que se reclamaran rentas de períodos distintos, porque en ambos procesos se perseguía el mismo beneficio jurídico –la terminación, restitución y cobro de rentas del mismo contrato de 2005– fundado en la misma vinculación de las demandadas a él (para lo cual tuvo a la vista lo resuelto en casos similares, como el fallo de la Corte Suprema, rol N° 21.225-2020; y la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, rol N° 717-2021). El carácter de tracto sucesivo del contrato, agregó, no autoriza a reabrir indefinidamente el debate sobre su existencia y exigibilidad respecto de las mismas demandadas.
El primer fallo, sin embargo, pudo estar construido sobre una premisa doctrinal equivocada, y ese error nunca fue corregido. Al exigir la prueba de una “cesión” para vincular a las hijas con el contrato del padre fallecido, la sentencia parece confundir dos instituciones distintas: la cesión voluntaria de créditos entre vivos y la sucesión por causa de muerte, que opera de pleno derecho (arts. 951, 1097 y el propio art. 1950 CC, que no contempla la muerte del arrendatario como causal de expiración). El sucesor no necesita “un nuevo contrato” ni un acto de cesión: sucede automáticamente en la posición contractual del causante. Si esto es correcto, el primer juicio se perdió por exigirse una prueba que, en rigor, nunca era necesaria –y ese error de encuadre no pudo ser corregido, porque la cosa juzgada que produjo ese fallo (erróneo en su premisa) terminó blindando definitivamente a esas dos demandadas frente a cualquier reclamo fundado en ese contrato–.
Con todo, la propia ratio de la Corte en el segundo caso deja entrever, casi como una hoja de ruta, la vía que sí funcionaría. Todo el razonamiento sobre identidad de personas descansa en que la segunda demanda, pese a invocar la calidad de herederas, se dirigió únicamente contra las mismas dos demandadas del primer juicio, y no contra la comunidad hereditaria completa –los cinco herederos– ni contra quien la representara. Eso sugiere que una tercera demanda dirigida contra la totalidad de la comunidad, o contra un representante con poder suficiente de todos sus integrantes, probablemente no compartiría la “identidad legal de personas” con ninguno de los dos juicios anteriores, porque el sujeto pasivo sería entonces la comunidad como tal, y no dos de sus integrantes a título individual. Si es así, la cosa juzgada aquí declarada opera más como una sanción a la imprecisión en la integración de la litis que como un cierre sustantivo y definitivo de la controversia sobre si el arriendo de 2005 subsiste para los herederos del arrendatario fallecido.
En el segundo caso, la titularidad del inmueble arrendado pertenecía a una comunidad hereditaria, y ese dato –antes que la muerte misma del arrendador– es lo que explica el problema.
En abril de 2017, cuando el propietario del inmueble aún vivía, se suscribió un primer contrato de arrendamiento en el cual compareció su cónyuge como arrendadora, sin invocar representación alguna de su marido. El instrumento la describe únicamente como quien declara “estar a cargo” del local comercial y lo da en arrendamiento a título propio.
El propietario, don Luis, falleció en enero de 2020. En abril de ese mismo año, una hija del causante, Ximena, celebró un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble con la misma arrendataria, esta vez invocando actuar “en representación de sus hermanos coherederos”, sin que constara poder de todos ellos, y en particular, sin que constara el de la propia Kerima, quien también integraba la comunidad hereditaria en su calidad de cónyuge sobreviviente.
Demandada la terminación del primer contrato y el cobro de rentas por la arrendadora original, la arrendataria opuso la excepción de pago, alegando que ese contrato había sido dejado sin efecto y que las rentas posteriores se habían solucionado válidamente a la sucesión.
El tribunal de primera instancia –confirmado por la Corte de Apelaciones de La Serena sin agregar consideraciones propias– acogió esa defensa mediante un razonamiento en dos pasos.
Primero, calificó la celebración del segundo contrato como un acto de administración del patrimonio comunitario, amparado por las facultades de los comuneros bajo los arts. 2081 y 2305 CC.
Segundo, concluyó que ese segundo contrato “revocó tácitamente” el primero –“por haber sido encargado el mismo negocio a distinta persona a nombre de la comunidad” –, aplicando por analogía los arts. 2164 y 2173 CC sobre revocación del mandato, y reforzó la conclusión invocando el art. 1958 inc. 1° CC, según el cual el arrendamiento expira si se extingue, por causa independiente de su voluntad, el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
Este razonamiento merece reparos. La calificación de “revocación tácita” es dogmáticamente forzada: la revocación es una forma de extinción propia de los contratos de confianza fundados en la voluntad unilateral de una de las partes –el mandato entre ellos–, y no una causal contemplada para el arrendamiento, cuyas formas de terminación están reguladas taxativamente en el art. 1950 y siguientes CC. Trasladar por analogía los arts. 2164 y 2173 –concebidos para explicar los efectos de encargar un mismo negocio a distinta persona en sede de mandato– a un contrato bilateral y sinalagmático como el arrendamiento, sin razonar la extensión de esa analogía, es un salto argumentativo no fundamentado.
Y, más de fondo, el análisis pasa por alto un dato que consta en el propio instrumento contractual de 2017: la arrendadora original no comparece invocando representación alguna del entonces propietario –su cónyuge–, sino que declara “estar a cargo” del inmueble y arrienda a título personal, como arrendadora.
Faltando la contemplatio domini exigida por el art. 1448 CC, no puede tratarse de un arriendo celebrado por el causante a través de mandataria –en cuyo caso, ciertamente, los herederos habrían quedado obligados a respetarlo conforme al art. 1962 N° 1 CC–, sino de un arrendamiento de cosa ajena (art. 1916 inc. 2° CC), válido entre las partes contratantes, pero inoponible al verdadero dueño.
Bajo esta calificación, la muerte del propietario resulta enteramente irrelevante para la suerte de ese primer contrato, que nunca dependió de su título: no hay “derecho del arrendador sobre la cosa arrendada” que extinguir en los términos del art. 1958 CC, porque quien contrató como arrendadora jamás lo tuvo. El segundo contrato, por su parte, no revoca el primero: constituye un título distinto e independiente, esta vez emanado de quienes sí ostentan el dominio.
La pregunta que debió plantearse –y que el tribunal no llegó a formular– no es si el primer contrato fue “revocado”, sino si la hija que suscribió el segundo contrato, actuando en representación de “sus hermanos coherederos” sin que constara poder de todos ellos –ni, en particular, de la propia demandante, que también integra la comunidad hereditaria–, tenía facultades para obligar a la totalidad de la comunidad frente a la arrendataria.
En su recurso de apelación, la demandante planteó algo cercano a esto, pero con un alcance más estrecho. Sostuvo que el segundo contrato le era “completamente inoponible”, por no haber concurrido con su voluntad ni haber otorgado poder a Ximena para celebrarlo, y precisó expresamente que esa inoponibilidad regía “independiente de los poderes de los coherederos” con que esta hubiera actuado frente a los demás. El argumento, en otras palabras, se limitó a la falta de vinculación personal de la apelante; no llegó a plantear si Ximena tenía o no facultades para obligar a la totalidad de la comunidad frente a la arrendataria, cuestión distinta que habría requerido examinar el consentimiento de los otros tres coherederos, ajenos al pleito.
La Corte de Apelaciones de La Serena, al confirmar sin consideraciones propias, no tuvo ocasión de pronunciarse sobre ninguna de las dos preguntas.
Leídas en conjunto, las dos sentencias revelan algo más que dos aplicaciones aisladas de las reglas de la sucesión al arrendamiento: revelan que los tribunales miden con dos varas distintas la misma pregunta –¿cuándo el acto de uno o algunos herederos equivale a un acto de la comunidad hereditaria completa?–, según el lado del contrato en que la respuesta beneficie a quien la invoca.
En el primer caso, la Corte de Apelaciones de San Miguel fue rigurosa para negar esa equivalencia: dos herederas demandadas individualmente, sin haberse emplazado a los otros tres coherederos ni a un representante de todos ellos, no son “la comunidad hereditaria” para efectos de la cosa juzgada, aunque la demanda las llame “herederas”. Esa misma exigencia –que el acto vincule efectivamente a la comunidad sólo si la comunidad, en su integridad, es parte de él o está representada por quien pueda obligarla a todos– es exactamente la que faltó examinar en el segundo caso. Allí, una sola heredera, sin poder acreditado de sus cuatro coherederos y en particular sin el de la propia demandante, fue tenida sin más por habilitada para celebrar, “a nombre de la comunidad”, un contrato que los tribunales de instancia utilizaron para declarar extinguidos los derechos de la arrendadora original bajo el primer contrato.
La asimetría es elocuente. Cuando la ampliación de la noción de comunidad perjudicaba a las demandadas –exponiéndolas a un litigio distinto en su objeto, aunque idéntico en su fundamento último–, la Corte de San Miguel exigió la máxima precisión en la integración de la litis. Cuando esa misma ampliación beneficiaba a quien contrataba –permitiéndole desconocer los derechos de la arrendadora original sin más respaldo que la sola afirmación de representar a sus hermanos–, ni el tribunal de primera instancia ni la Corte de Apelaciones de La Serena exigieron acreditación alguna de esas facultades. La comunidad hereditaria, en suma, existe cuando conviene, y se diluye en sus miembros individuales cuando también conviene.
Ambas sentencias, del lado del arrendatario fallecido o del arrendador fallecido, confirman que la muerte de una parte del contrato no plantea, en rigor, un problema de arrendamiento, sino un problema de comunidad: el de determinar cuándo el acto de uno o algunos de sus integrantes puede imputarse válidamente a todos. Ese problema tiene una respuesta relativamente estable en las reglas generales –los arts. 2081 y 2305 CC exigen, para que la administración de uno obligue a los demás comuneros, o bien la anuencia de todos, o bien un mandato conferido en tal sentido–, pero ninguna de las dos sentencias la aplicó con simetría.
La Corte de San Miguel acertó al negar que dos herederos demandados individualmente pudieran identificarse con la comunidad completa para efectos procesales, y con ello dejó abierta la vía correcta: demandar a todos los herederos, o a quien válidamente los represente. La Corte de La Serena, en cambio, erró al aceptar que una sola heredera pudiera disponer, a nombre de todos sus coherederos y sin acreditar poder alguno de ellos, de un derecho de la comunidad completa, recurriendo para justificarlo a una “revocación tácita” que ni el mandato ni el arrendamiento contemplan del modo en que fue aplicada. Un mismo estándar –probar quién, y con qué facultades, actúa por la comunidad– habría bastado para resolver correctamente ambos casos, y evitar que la respuesta dependa de qué parte, en cada caso, tenga interés en que la comunidad exista.
- Corte de Apelaciones de San Miguel, 2 de septiembre de 2026, rol N° 1410-2026 (Compañía Industrial El Volcán S.A. con Bustos Cuello). [Sentencia comentada]
- Corte de Apelaciones de La Serena, 1 de septiembre de 2026, rol N° 1465-2024 (Muñoz Villarroel con Urquieta Flores). [Sentencia comentada]
- 1° Juzgado Civil de Puente Alto, 11 de noviembre de 2021, rol C-15821-2020 (Compañía Industrial El Volcán S.A. con Bustos Cuello). Sentencia firme y ejecutoriada; primer juicio.
- 1° Juzgado de Letras de Ovalle, 17 de abril de 2024, rol C-498-2020 (Muñoz Villarroel con Urquieta Flores).
- Corte Suprema, 12 de mayo de 2022, rol N° 21.225-2020.
- Corte de Apelaciones de Puerto Montt, 27 de diciembre de 2021, rol N° 717-2021.
- Corte Suprema, 23 de noviembre de 2015, rol C-7040-2015 (Chanes Luksic Alejandro con Gómez Serrano Eduardo).
Crédito imagen: «Windsor from Datchet», William Collingwood S.