Por Andrés Erbetta 
«Los gastos de mudanza, corretaje y habilitación de un nuevo local son desembolsos ordinarios propios del cambio de domicilio, que solo resultan indemnizables al acreditar que el término del contrato fue consecuencia directa del incumplimiento del arrendador»
Al terminar un contrato de arrendamiento, especialmente cuando el arrendatario debe dejar el inmueble y trasladarse a otro, surge una serie de desembolsos asociados al cambio: gastos de mudanza, honorarios de corretaje, garantía del nuevo contrato, habilitación del nuevo local, entre otros. Cuando ese término se vincula, de una u otra forma, a un incumplimiento del arrendador —sea porque este no reparó desperfectos, sea porque el inmueble quedó parcialmente inutilizable— surge la pregunta de si tales “gastos de cobertura” deben ser indemnizados por el arrendador, como parte de la reparación integral del daño. La jurisprudencia reciente entrega pautas relevantes para resolver esta interrogante.
Un primer caso fue resuelto por la Corte de Apelaciones de Santiago el 28 de agosto de 2023 (rol 7085-2022), sentencia confirmada por la Corte Suprema el 14 de febrero de 2024 al rechazar el recurso de casación en el fondo (rol 223.124-2023). En este caso, el arrendatario —una institución pública— sostuvo que los daños sufridos en el inmueble justificaban tanto la rebaja proporcional de la renta como la indemnización de los gastos derivados de su traslado a otro edificio, incluyendo la habilitación de las nuevas dependencias y del comedor institucional. Para acreditar sus pretensiones, acompañó informes técnicos, el contrato de arrendamiento y diversos documentos que daban cuenta del metraje afectado y de los desembolsos incurridos.
El tribunal de primera instancia reconoció que existían daños, pero estimó que la prueba rendida era insuficiente para determinar con precisión qué proporción del inmueble se encontraba inutilizada, y descartó varias partidas de daño emergente —entre ellas los gastos notariales, los honorarios del corredor de propiedades y la diferencia de renta— por falta de respaldo fehaciente. Al conocer la apelación, la Corte de Apelaciones de Santiago confirmó ese criterio y reafirmó que la indemnización contractual se rige por el artículo 1558 del Código Civil, norma que limita la reparación al daño directo y previsto, salvo que medie dolo o culpa grave, y que hace recaer en la víctima la carga de acreditar el perjuicio. La Corte concluyó que los gastos de habilitación del nuevo edificio y del comedor eran previsibles y propios de la decisión —unilateral— de poner término al contrato, por lo que no constituían un daño cierto imputable a la arrendadora.
Un segundo caso, más reciente, fue resuelto por la Corte de Apelaciones de Santiago el 10 de julio de 2026 (rol 14.333-2025). Allí, el arrendatario demandó la restitución de la garantía y el pago de perjuicios derivados de las condiciones en que se le entregó el inmueble. El tribunal reconoció que, en efecto, hubo reparaciones que lo privaron temporalmente del uso de la propiedad, lo que ameritó, conforme al artículo 1928 del Código Civil, una reducción proporcional de la renta. Sin embargo, respecto de los demás gastos reclamados —corretaje, mudanza y el nuevo mes de garantía pagado en el lugar de destino— concluyó que no procedía su indemnización, por tratarse de desembolsos ordinarios que cualquier persona debe asumir al cambiar de domicilio, sin que se hubiese acreditado que derivaran de un incumplimiento contractual del arrendador. Se tuvo además en cuenta que los desperfectos habían sido subsanados y que la decisión de restituir el inmueble obedeció a la propia voluntad del arrendatario, no a una obligación impuesta por la arrendadora.
Ambos fallos, aunque distintos en sus hechos, convergen en una misma línea doctrinal sobre los denominados “gastos de cobertura”: aquellos desembolsos —mudanza, corretaje, habilitación de un nuevo local, diferencia de renta, nueva garantía— en que incurre el arrendatario para reinstalarse en otro inmueble tras el término del contrato.
En ambos casos se aplicó la regla del artículo 1558 del Código Civil, conforme a la cual, fuera de los casos de dolo o culpa grave, solo es indemnizable el daño directo y previsto, correspondiendo a quien lo alega acreditarlo con suficiencia. De ahí se derivan dos exigencias que la jurisprudencia analizada exige copulativamente para que estos gastos sean indemnizables.
En primer lugar, un nexo causal cierto entre el incumplimiento del arrendador y la decisión de terminar el contrato. Cuando es el propio arrendatario quien decide no perseverar en el arriendo —invocando, por ejemplo, una cláusula de término unilateral, o simplemente optando por no continuar pese a que los desperfectos ya habían sido solucionados—, los gastos de reubicación pasan a ser previsibles y ordinarios, propios de esa decisión, y no un daño imputable a la contraparte. En el segundo fallo, ello resultó determinante: el hecho de que los desperfectos hubiesen sido reparados privó de sustento a la pretensión indemnizatoria por los costos del traslado.
En segundo lugar, la certeza y suficiencia de la prueba del daño. En el primer caso, documentos como la “Minuta de Solicitud de Cambio” —pese a no haber sido objetados por la contraparte— fueron considerados insuficientes por emanar de la propia parte que los invocaba, en circunstancias que la prueba en estos procedimientos se aprecia conforme a las reglas de la sana crítica y no según el sistema de prueba tasada. La sola falta de objeción de un documento no lo dota, por sí sola, de mérito suficiente para acreditar el monto exacto del perjuicio.
De la jurisprudencia reciente de la Corte de Apelaciones de Santiago se desprende que los gastos de cobertura —mudanza, corretaje, garantía de un nuevo contrato, habilitación de un nuevo local— no son indemnizables por el solo hecho de terminar el arrendamiento. Se trata, en principio, de desembolsos ordinarios que cualquier persona debe asumir al cambiar de domicilio. Solo resultan indemnizables cuando el arrendatario logra acreditar, con prueba cierta y suficiente, que (i) el término del contrato o la decisión de trasladarse fue consecuencia directa de un incumplimiento del arrendador, y no de su propia voluntad o de una facultad de término unilateral que él mismo ejerció, y (ii) el monto exacto del daño reclamado, conforme a las exigencias del artículo 1558 del Código Civil y a las reglas de la sana crítica. La sola existencia de un incumplimiento contractual del arrendador, por tanto, no basta: es necesario además que ese incumplimiento sea la causa directa y cierta de los gastos de reubicación cuya indemnización se pretende.
Crédito imagen: «Eaton’s Neck«, John F. Kensett
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