Por Andrés Erbetta 
Una sociedad dedicada a la fabricación, venta y arriendo de domos y tensoestructuras suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la comuna de Macul, destinado exclusivamente a su giro. El contrato tenía una duración de un año —no renovable—, fijaba una renta mensual y establecía tres estipulaciones que resultan decisivas para el análisis que sigue. La cláusula 2° consignaba que el arrendatario declaraba conocer el inmueble y sus edificaciones, recibiéndolo a entera satisfacción. La cláusula 3° establecía el destino exclusivo del bien al giro del arrendatario. Y la cláusula 16° disponía que era obligación del arrendatario obtener las licencias, permisos y autorizaciones requeridas para el inicio de la actividad comercial, pesando sobre el arrendador únicamente el deber de facilitar la documentación pertinente.
Durante la ejecución del contrato, el arrendatario tramitó ante la Municipalidad de Macul el informe de factibilidad necesario para iniciar sus operaciones. La respuesta municipal fue negativa: el inmueble se encontraba emplazado en zona ZM-2A —residencial mixta de densidad alta comercial—, y el giro del arrendatario fue calificado como de impacto similar al industrial, uso que dicha zonificación prohíbe. Ante esa respuesta, el arrendatario comunicó el término anticipado del contrato, invocando el art. 1932 inc. 1° del Código Civil (CC), hizo entrega del inmueble en marzo de 2023 y dejó de pagar las rentas a partir de ese mes.
El arrendador demandó el pago de las rentas adeudadas y la multa pactada. En el proceso el arrendatario dedujo una demanda reconvencional, solicitando indemnización de perjuicios por incumplimiento de la obligación de entrega. El tribunal de primera instancia acogió la demanda principal y parcialmente la reconvención. La Corte de Apelaciones de Santiago modificó el fallo, condenando al arrendatario a pagar las rentas de marzo a julio de 2023, sobre la base de que la diligencia ordinaria le imponía el deber de verificar previamente la factibilidad de los permisos. Asimismo, desestimó la demanda reconvencional por falta de incumplimiento atribuible al arrendador.
La Corte Suprema casó de oficio la sentencia de segunda instancia por omisión de las consideraciones de hecho y de derecho que debían sustentarla, y dictó sentencia de reemplazo en la que aplicó el art. 1932 CC a favor del arrendatario. La Corte razonó que la calidad jurídica del inmueble —determinada por las restricciones urbanísticas que impedían el giro pactado— habilitaba al arrendatario para poner término al contrato con independencia de si conocía o no esa limitación al momento de contratar. En consecuencia, rechazó el cobro de las rentas de marzo a julio de 2023 y ordenó únicamente el pago proporcional por los diez días de ocupación en marzo de ese año.
La ratio decidendi de la sentencia de reemplazo descansa en dos premisas que conviene deslindar. La primera es dogmáticamente correcta: la expresión “calidad” de la cosa contenida en el art. 1932 CC comprende tanto los defectos materiales como las limitaciones jurídicas que impiden destinar el bien al uso convenido, y el conocimiento o desconocimiento del vicio por parte del arrendador al tiempo del contrato es irrelevante para el ejercicio del derecho de terminación. La doctrina más reciente avala esta lectura extensiva (De la Maza y Ulloa, 2018, pp. 776-786; Vidal y Aedo, 2024, p. 52), que la propia Corte Suprema había ya adoptado en decisiones anteriores (Corte Suprema, 17 de diciembre de 2025, rol N° 41.569-2025 (MVSM SpA con Administradora de Supermercados Express Limitada); Corte Suprema, 5 de junio de 2012, rol N° 1078-2010 (García-Huidobro Larraín y otros con Subercaseaux Pérez-Cotapos); Corte Suprema, 31 de mayo de 2012, rol N° 1066-2010 (Ávalos Luna con Inmobiliaria I.J.G S.A.).
La segunda premisa es la que suscita la crítica central de esta nota: según la Corte, el conocimiento de la inhabilidad jurídica del inmueble por parte del arrendatario —al tiempo de contratar— incide únicamente en la determinación del derecho a la indemnización de perjuicios conforme a los arts. 1933 y 1934 CC, pero no afecta el derecho de terminación del contrato que concede el art. 1932 CC ni, en lo que es más relevante, la distribución de riesgos que las partes habían pactado contractualmente.
En efecto, en el considerando 3° del fallo de reemplazo, el máximo tribunal señala: “En nada altera lo concluido el mérito de la cláusula 2° del contrato, en que consta la declaración del arrendatario respecto al conocimiento del inmueble y sus edificaciones, agregando recibirlo a entera satisfacción, desde que el conocimiento de la inhabilidad del inmueble para ser utilizado para los fines previstos en el contrato por parte del arrendatario —condición que ya existía a la celebración del contrato— incide únicamente en la determinación del derecho a reembolso e indemnización, tal como se colige de los artículos 1933 y 1934 del Código Civil, debiendo descartarse que esta sea una cláusula que libere de responsabilidad al arrendador en caso de ineptitud del inmueble”.
Esta segunda premisa es la que merece una revisión.
La tesis de la Corte no resulta problemática en cuanto a la calificación dogmática del art. 1932 CC —que, como se señaló, es atendible—, sino más bien en la forma en que se aplicó dicha norma sin considerar previamente si las partes habían desplazado convencionalmente el riesgo que ella asigna al arrendador. En este sentido, la conclusión judicial aparece, al menos, discutible.
El sistema del Código en materia de vicios de la cosa arrendada no es rígido ni imperativo en su integridad. Los arts. 1932, 1933 y 1934 CC operan como un régimen supletorio que puede ser modificado por las partes dentro de los límites que el propio Código fija: el art. 1934 CC admite expresamente que el arrendatario renuncie a la acción de saneamiento respecto de un vicio que conoce o que no pudo ignorar sin grave negligencia. Esta norma no es una curiosidad técnica: es la expresión positiva de un principio general que permea toda la regulación del arrendamiento, a saber, que quien contrata asumiendo el conocimiento de las limitaciones de la cosa no puede luego invocarlas en su favor como si fueran vicios ocultos sobrevenidos.
En el caso concreto, el contrato contenía tres estipulaciones cuya lectura conjunta compone un cuadro contractual que la Corte desatendió.
La primera es la cláusula 2°, en que el arrendatario declaró conocer el inmueble y sus edificaciones, recibiéndolo a entera satisfacción. Esta clase de estipulaciones hace plena fe conforme a los arts. 1700 y 1702 CC, de modo que el arrendatario que declara haber recibido el inmueble en buen estado soporta la carga de desvirtuar esa declaración si pretende luego imputar responsabilidad al arrendador por defectos iniciales. La Corte Suprema no otorgó a esta cláusula eficacia alguna sobre la distribución de riesgos, razonando que el conocimiento de la inhabilidad sólo incide en el derecho a pedir la indemnización de perjuicios. Esta lectura es parcialmente correcta —el art. 1934 CC vincula el conocimiento del vicio con la limitación de la tutela indemnizatoria—, pero no agota el problema: la declaración contractual de conocimiento también es relevante para determinar a quién correspondía el riesgo de que el inmueble no resultara apto para el giro pactado (sobre la función de la autonomía privada en la distribución de riesgos y su relación con los elementos de la naturaleza del contrato, véase: Brantt Zumarán, 2010, pp. 76-78).
La segunda es la cláusula 3°, que fijó el destino exclusivo del inmueble al giro de la arrendataria. Esta cláusula cumple una función ambivalente que la sentencia no ponderó. Por un lado, define el marco del uso convenido y activa la protección del art. 1932 CC si ese destino se frustra. Por otro, en conjunción con las demás cláusulas, revela que las partes sabían y acordaron que el inmueble se destinaría a un giro específico cuya viabilidad dependía de la obtención de permisos municipales. Que un giro de esa naturaleza —fabricación, venta y arriendo de domos y tensoestructuras, calificado como de impacto similar al industrial— requería una verificación previa de la compatibilidad urbanística era algo que ambas partes podían y debían prever al momento de contratar. La cláusula de destino exclusivo no era una garantía del arrendador sobre la factibilidad del giro: era simplemente el marco del uso acordado.
La tercera —y más decisiva— es la cláusula 16°, que impuso expresamente al arrendatario la obligación de obtener las licencias, permisos y autorizaciones requeridas para el inicio de la actividad comercial. La Corte reconoció la existencia de esta cláusula, pero la privó de toda eficacia sobre la distribución de riesgos con un argumento que resulta insatisfactorio: que la circunstancia de haber o no gestionado los permisos no era un hecho que las partes acusaran como incumplido, y que la respuesta negativa de factibilidad se obtuvo precisamente durante la tramitación de los mismos.
Este razonamiento invierte la lógica contractual. La cláusula 16° no distribuía entre las partes el resultado de la tramitación de los permisos, sino el riesgo de esa tramitación. Asignar al arrendatario la obligación de obtener los permisos equivale, en términos de distribución de riesgos, a colocar de su cargo la contingencia de que esos permisos no puedan obtenerse. Si las partes hubieran querido que el riesgo de la incompatibilidad urbanística permaneciera en cabeza del arrendador, la cláusula pertinente habría sido la inversa: que el arrendador garantizara la factibilidad del giro o que el contrato quedara sujeto a la condición de que se obtuviera la factibilidad municipal. Nada de eso se pactó. Lo que se pactó fue lo contrario: que el arrendatario asumiría las gestiones de habilitación administrativa y, con ellas, los riesgos que esas gestiones conllevan.
La crítica que precede no debe conducir a una conclusión errada. La distribución convencional del riesgo de habilitación tiene un límite que la propia doctrina y la jurisprudencia han reconocido: el arrendador no puede ampararse en una cláusula que desplaza el riesgo hacia el arrendatario si conocía el defecto jurídico del inmueble y no lo informó. En ese caso, la estipulación no puede cubrir aquello que fue deliberadamente ocultado, porque ello implicaría, en los hechos, una condonación anticipada del dolo o de la culpa lata del arrendador, en contravención al art. 1465 inc. final CC.
Este límite es relevante y la Corte debió haberlo examinado, pero no lo hizo: en lugar de indagar si el arrendador conocía la incompatibilidad urbanística al tiempo de contratar —y si esa circunstancia privaba de eficacia a la cláusula 16°—, la sentencia sencillamente prescindió de la cláusula y aplicó el régimen legal supletorio del art. 1932 CC, como si la distribución convencional del riesgo no existiera.
La diferencia entre ambos razonamientos no es menor. Si la Corte hubiera constatado que el arrendador conocía la zonificación ZM-2A y su incompatibilidad con el giro de la arrendataria al tiempo de celebrar el contrato —y que ocultó o silenció esa circunstancia—, habría tenido bases sólidas para declarar ineficaz la cláusula 16° en cuanto a la asunción de ese riesgo específico, y el resultado podría haber sido el mismo.
Pero ese razonamiento es radicalmente distinto del que siguió la Corte, que ni siquiera intentó examinar si el arrendador actuó de mala fe. El Código Civil y Comercial argentino, en su art. 1200, ofrece en este punto un modelo más depurado: excluye de la garantía del arrendador los defectos “que el locatario conoció o pudo haber conocido”, lo que implica, a contrario sensu, que el locador sí responde por los defectos que el locatario no conoció ni pudo conocer, especialmente cuando eran de exclusivo conocimiento del propietario. En este sentido, el Proyecto Inédito de 1854 suprimió deliberadamente la norma del Proyecto de 1853 (art. 2101) que exigía que la cosa arrendada fuera entregada “en estado de servir para el fin a que se destina” y que facultaba al arrendatario para “habilitar la cosa arrendada a expensas del arrendador”. La supresión no fue un descuido, sino una decisión consciente de confiar la cuestión al acuerdo de las partes.
En el caso concreto, los antecedentes del proceso indicaban que el informe de factibilidad fue emitido por la Municipalidad de Macul en diciembre de 2022 —esto es, cuatro meses después de suscrito el contrato— y que, en ese momento, por primera vez, se constató formalmente la incompatibilidad entre la zonificación y el giro de la arrendataria. No consta que el arrendador conociera previamente esa incompatibilidad ni que la hubiera ocultado. Si ello es así, el arrendatario —empresa comercial de cierta envergadura, dedicada precisamente a una actividad que por su naturaleza podría calificarse de impacto similar al industrial— asumió el riesgo de una contingencia que habría podido verificar con la diligencia ordinaria antes de suscribir el contrato. La cláusula 16°, en ese contexto, no es una trampa tendida por el arrendador: es el resultado de una negociación en que las partes distribuyeron los costos y riesgos de la habilitación del local.
La sentencia no sólo desatiende la estructura del contrato concreto, sino que se aparta del criterio que la propia jurisprudencia había venido consolidando en materia de distribución de riesgos en el arrendamiento.
En Riquelme Urrea con Llanos Campos, la Corte de Apelaciones de Concepción — sentencia de 4 de febrero de 2020, rol N° 1446-2019, respecto del cual la demandante se desistió del recurso de casación— resolvió que las cláusulas contractuales en que el arrendatario declara recibir el inmueble en buen estado hacen plena fe conforme a los arts. 1700 y 1702 CC, impidiendo imputar responsabilidad al arrendador por defectos iniciales salvo prueba en contrario.
En Zurich Chile con Bioequilibrio, sentencia de 23 de diciembre de 2025, rol N° 10.650-2024, y en Inversiones Mary con Arcos Dorados, de 15 de enero de 2026, rol N° 8998-2025, la Corte de Apelaciones de Santiago rechazó la excepción de contrato no cumplido invocada por los arrendatarios que habían asumido contractualmente la tramitación de los permisos de edificación, razonando que la sola dificultad administrativa no basta para configurar el incumplimiento del arrendador, especialmente cuando el propio arrendatario asumió esa tramitación. Respecto de ambas sentencias la Corte Suprema declaró inadmisibles los respectivos recursos de casación y queja.
La sentencia comentada no se hace cargo de esa línea jurisprudencial, sino que la omite por completo. Al hacerlo, genera una inconsistencia: por un lado, la jurisprudencia sostiene que la distribución convencional del riesgo de habilitación es válida y debe respetarse; por otro, afirma que el art. 1932 CC faculta al arrendatario para terminar el contrato con independencia de esa distribución. Ambas proposiciones difícilmente pueden conciliarse, y la Corte no ofreció las razones que permitirían armonizarlas.
La sentencia sostiene que el conocimiento de la inhabilidad jurídica del inmueble por parte del arrendatario “incide únicamente en la determinación del derecho a reembolso e indemnización” conforme a los arts. 1933 y 1934 CC. Esta afirmación merece ser matizada.
Es efectivo que el Código, al aludir a estos efectos del conocimiento, los vincula principalmente con el régimen indemnizatorio. El art. 1933 CC priva de indemnización al arrendatario que “contrató a sabiendas del vicio y no lo hizo saber al arrendador”, o que “lo conoció o debió conocer por la misma especie o calidad de la cosa”. El art. 1934 CC refuerza esta regla al privar de indemnización al que “contrató a sabiendas del vicio” sin haber exigido al arrendador el compromiso de sanearlo.
Pero de esa regulación no se sigue que el conocimiento del vicio sea absolutamente irrelevante para la procedencia de la terminación. Lo que el Código dispone es que la facultad resolutoria no requiere acreditar que el arrendador conocía el vicio. No dice —ni puede leerse así— que el conocimiento del vicio por parte del arrendatario sea siempre irrelevante para todo propósito. Cuando ese conocimiento se ha traducido en una estipulación contractual que asigna al arrendatario el riesgo de la habilitación, el conocimiento no opera como un simple dato fáctico, sino como el fundamento de una distribución convencional de riesgos que el ordenamiento debe respetar (art. 1545 CC).
El art. 1934 CC, precisamente, es la expresión de esa lógica: el arrendatario que conoce el vicio y renuncia expresamente al saneamiento, asume convencionalmente ese riesgo, y el Código le niega entonces la indemnización. La conclusión sistemática es que el régimen de los arts. 1932 a 1934 CC no puede leerse como si el conocimiento del arrendatario fuera siempre inocuo: su eficacia sobre la distribución de riesgos depende de la configuración contractual concreta.
En el fallo que comentamos la Corte Suprema acierta en calificar la restricción urbanística como un defecto de “calidad” de la cosa en el sentido del art. 1932 CC y en reconocer que el conocimiento o desconocimiento del arrendador sobre ese defecto es irrelevante para el ejercicio de la facultad resolutoria. Este aspecto de la doctrina del fallo es valioso y coherente con la línea que la jurisprudencia más reciente había venido consolidando.
Sin embargo, la sentencia incurre en un error que compromete el resultado: al aplicar el art. 1932 CC como si el régimen legal fuera imperativo e inmodificable, prescinde de la lectura sistemática del contrato, que mediante las cláusulas 2°, 3° y 16° había distribuido el riesgo de habilitación en cabeza del arrendatario. Esta distribución no era arbitraria: el arrendatario era una empresa comercial dedicada precisamente a un giro que por su naturaleza requería verificación de compatibilidad urbanística, y que asumió expresamente la gestión de los permisos administrativos. El contrato, en suma, guardó su propio silencio sobre quién respondería si los permisos no se obtenían; y ese silencio no era un vacío, sino una regla: el riesgo correspondía al arrendatario.
La Corte debió haber examinado, en primer lugar, si esa distribución convencional era eficaz —lo que habría exigido indagar si el arrendador conocía y ocultó la incompatibilidad urbanística— y, sólo si concluía que la cláusula era ineficaz por mala fe del arrendador, proceder a aplicar el régimen supletorio del art. 1932 CC. Al omitir ese examen, la sentencia no solo desatiende la voluntad de las partes: crea el riesgo de que los arrendadores celebren contratos sobre inmuebles cuya aptitud jurídica no garantizan, confiando en que una eventual incompatibilidad urbanística —incluso asumida contractualmente por el arrendatario— les será oponible sin mayor análisis.
Una lectura del art. 1932 CC que ignore la distribución convencional del riesgo desalienta la contratación diligente: si el arrendatario puede siempre invocar el art. 1932 para terminar el contrato cuando el giro no resulta factible, con independencia de que haya asumido contractualmente ese riesgo, el mecanismo contractual de distribución de riesgos pierde eficacia. Las partes dejarán de negociar cláusulas de habilitación, o negociarán cláusulas en que el arrendador garantice expresamente la factibilidad del giro —con el consiguiente aumento del precio del arrendamiento—, en circunstancias en que hoy pueden distribuir ese riesgo de manera flexible y eficiente. La distinción entre la obligación de entrega de un inmueble jurídicamente apto para ser habilitado para un giro y la garantía de que ese giro es factible es una distinción que el contrato puede realizar con precisión, y que la jurisprudencia debe respetar (en ese sentido, por mencionar un caso, en A.G. Sociedad Anónima con Olavarría Salazar, sentencia de 20 de febrero de 2019, rol N° 31.512-2018, el máximo tribunal distingue con precisión entre la obligación del arrendatario de realizar obras de habilitación interior del local y la obligación del arrendador de entregar un local “al menos apto para el desarrollo de una actividad comercial”. La primera puede ser válidamente pactada; la segunda permanece en cabeza del arrendador como contenido mínimo de su obligación de entrega).
- Brantt, M. G. (2010). El caso fortuito y su incidencia en el derecho de la responsabilidad civil contractual. Legal Publishing.
- De la Maza, Í., y Ulloa, P. (2018). La tutela del arrendatario frente a las turbaciones jurídicas en el arrendamiento de inmuebles. Ius et Praxis, 24(3).
- Vidal, Á., y Aedo, C. (2024). Algunos aspectos acerca del contenido de las obligaciones de conservación y restitución de la cosa arrendada: Sus perfiles históricos y dogmáticos. Revista de Derecho (Valdivia), 37(2).
Crédito imagen: «Album of Tournaments and Parades in Nuremberg», Rogers Fund