Por Andrés Erbetta 
La jurisprudencia, cada cierto tiempo, nos recuerda que el encuadre entre un hecho concreto y el supuesto normativo aplicable no siempre resulta sencillo. Los tribunales deben interpretar cómo la realidad vivida por las partes se inserta en la hipótesis prevista por la ley, y en ese ejercicio se revela que la práctica puede tensionar los marcos jurídicos diseñados en abstracto.
En este caso, la Corte de Apelaciones de Valparaíso resolvió una controversia relativa a un contrato de arrendamiento de duración indefinida, extinguido válidamente mediante el mecanismo del desahucio.
Sin embargo, la restitución del inmueble no fue ordenada, pues se acreditó la existencia de un contrato anterior celebrado por partes distintas —el mismo arrendatario, pero con un arrendador diferente, el padre del segundo arrendador—, que seguía produciendo efectos jurídicos. Aunque la restitución se rechazó, el tribunal igualmente condenó al pago de las rentas por ocupación conforme al art. 6 inc. 1 de la Ley N°18.101. En definitiva: ganó la terminación, pero perdió la restitución.
El arrendador demandó la restitución de un inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado en 2007, de duración indefinida. Alegó haber ejercido el desahucio, notificando válidamente al arrendatario por carta certificada en marzo de 2023, y sostuvo que, en consecuencia, este debía devolver la propiedad y pagar las rentas vencidas, así como las que se devengaran hasta la restitución, conforme al art. 6 inc. 1 de la Ley N° 18.101, que dispone: “Cuando el arrendamiento termine por la expiración del tiempo estipulado para su duración, por la extinción del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuará obligado a pagar la renta de arrendamiento y los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efectúe la restitución del inmueble”.
El arrendatario contestó la demanda señalando que su ocupación del inmueble estaba amparada en un contrato anterior, celebrado en 1998 con el propietario original —el padre del actual demandante—, también de duración indefinida y con una renta mensual de $70.000. Sostuvo que ese contrato seguía plenamente vigente y justificaba su permanencia en el inmueble, de modo que el contrato de 2007 carecía de objeto y causa, pues recaía sobre un bien ya arrendado. Con base en ello, afirmó que el contrato invocado por el demandante era nulo de nulidad absoluta, y que, en consecuencia, no podía servir de fundamento para exigir la restitución ni el pago de las rentas.
El tribunal de primera instancia constató la existencia de ambos contratos de arrendamiento. En cuanto al celebrado en 2007, declaró su terminación por desahucio, dado que era de duración indefinida y el arrendador había notificado válidamente al arrendatario su decisión de ponerle fin.
No obstante, rechazó ordenar la restitución del inmueble, pues el arrendatario seguía amparado en el contrato de 1998, que permanecía vigente a pesar de que el arrendador falleció en julio de 2022 y de que sus herederos cedieron sus derechos hereditarios al segundo arrendador. Esa subsistencia se explica conforme al art. 1962 N° 1 CC —del cual se desprende el principio de que el arrendamiento no se extingue por la muerte del arrendador—.
En relación con el contrato de 2007, el tribunal recordó además la regla del art. 1916 CC, que reconoce la validez del arrendamiento de cosa ajena.
Sin embargo, aplicando el art. 6 inc. 1 de la Ley N° 18.101, dispuso igualmente el pago de las rentas devengadas desde marzo de 2023 y hasta la restitución efectiva del inmueble, atendida la ocupación continuada del arrendatario.
La Corte de Apelaciones de Valparaíso confirmó íntegramente esta decisión, la que se encuentra firme y ejecutoriada. Rechazó la nulidad absoluta del contrato de 2007, recordando que el art. 1683 CC impide alegar nulidad a quien celebró el contrato conociendo el vicio, y que además la acción estaba saneada por el transcurso de más de diez años. También descartó que la sentencia de primera instancia fuera contradictoria, pues no había incompatibilidad en su parte resolutiva.
En definitiva, se declaró terminado el contrato de 2007 celebrado con el hijo por desahucio, se rechazó la restitución del inmueble por subsistir el contrato de 1998 celebrado con el padre, se ordenó el pago de las rentas devengadas mientras dure la ocupación y se desestimó la demanda subsidiaria de desahucio.
La respuesta es afirmativa, aunque no en el marco de este juicio, y justamente allí radica la debilidad estratégica de la demanda.
El arrendador original falleció en julio de 2022. Conforme al art. 1962 N° 1 CC, el arrendamiento no se extingue por la muerte del arrendador, de modo que quienes adquieren sus derechos deben respetarlo. En este caso, el hijo adquirió la posición contractual de arrendador en el contrato de 1998 por sucesión por causa de muerte (art. 1097 CC), posición que quedó consolidada a su favor mediante la inscripción especial de herencia y la cesión de cuotas hereditarias otorgada por los demás herederos.
Como nuevo arrendador de ese contrato, también de duración indefinida, estaba plenamente facultado para ejercer la acción de desahucio, bastando con efectuar la notificación en la forma y oportunidad previstas en el art. 3 de la Ley N° 18.101. Si hubiese demandado el desahucio del contrato de 1998 —en lugar de, o además del de 2007— la restitución habría procedido sin obstáculos, pues habría eliminado el único título que legitimaba la ocupación del arrendatario.
La decisión de fundar la demanda únicamente en el contrato de 2007, dejando de lado el celebrado en 1998, terminó por condicionar el resultado del litigio. El tribunal declaró terminado el contrato cuya terminación se solicitó, pero se abstuvo de ordenar la restitución mientras subsistiera el otro título. De este modo, el demandante obtuvo la terminación, pero no la restitución: un desenlace que, en términos prácticos, equivale a perder el juicio.
En nuestra opinión, este constituye el aspecto más discutible del fallo. El tribunal razonó de la siguiente manera: habiéndose declarado la terminación del contrato celebrado en 2007, correspondía aplicar el art. 6 de la Ley N° 18.101, que impone al arrendatario la obligación de seguir pagando la renta hasta la restitución efectiva. Sin embargo, aunque la restitución no podía ordenarse —pues el demandado continuaba ocupando el inmueble bajo el amparo del contrato de 1998—, se decretó igualmente el pago de las rentas devengadas como consecuencia de la terminación del contrato celebrado con el actor. Dichas rentas debían calcularse sobre la base de la suma pactada en el contrato, esto es, $70.000 mensuales, al no existir otro antecedente que permitiera fijar un monto distinto.
El problema es que el razonamiento del tribunal presenta una tensión interna relevante. El art. 6 de la Ley N° 18.101 fue concebido para una hipótesis típica: contrato terminado, arrendatario que permanece en el inmueble sin título y que, por ello, debe seguir pagando una prestación equivalente a la renta. Se trata, en rigor, de una obligación legal de restitución patrimonial por uso de cosa ajena sin título, que obliga a quien obtiene un provecho a compensarlo, con independencia de que el titular esté o no en condiciones de aprovechar directamente la cosa (Díez-Picazo y Ponce de León, 1988, p. 29).
En este caso, sin embargo, el tribunal estableció que el arrendatario no ocupaba sin título, sino amparado en un contrato legítimo y vigente: el de 1998. Esa fue precisamente la razón por la cual desestimó la restitución del inmueble. Surge entonces la pregunta: ¿cómo puede generarse una obligación de pagar rentas por ocupación al amparo del contrato de 2007, ya extinguido, si la ocupación está justificada por otro contrato distinto?
Una primera interpretación, que es la del tribunal, sostiene que ambas obligaciones son independientes. El contrato de 2007 generó una relación jurídica autónoma entre el hijo y el arrendatario, y su terminación activa el art. 6 de la Ley N° 18.101 con independencia de lo que ocurra con el contrato de 1998. Bajo esta lógica, el arrendatario debe pagar las rentas al hijo mientras no restituya.
Una segunda aproximación, más crítica, pone el acento en la incoherencia valorativa interna del fallo. El propio tribunal rechazó la restitución porque el arrendatario ocupa legítimamente en virtud del contrato de 1998, que obliga también al hijo como sucesor del arrendador original. Si esa es la premisa, resulta contradictorio condenar simultáneamente al pago de rentas en virtud del contrato de 2007 extinguido: la causa de esa obligación —la ocupación tras el cese del vínculo contractual— no existe como tal, pues la ocupación está amparada en un título vigente y oponible al propio demandante. El arrendatario está donde tiene derecho a estar. Condenarlo a pagar renta por el contrato de 2007 extinguido, en paralelo con la renta que debe seguir pagando por el contrato de 1998 vigente, equivale a hacerlo pagar dos veces por la misma ocupación, lo que resulta difícil de justificar.
En nuestra opinión, esta segunda lectura es más sólida. El fallo aborda el punto con excesiva brevedad, aplicando el art. 6 de la Ley N° 18.101 de manera automática, sin hacerse cargo de la incoherencia que supone condenar al pago de rentas por ocupación cuando el propio tribunal reconoció que esa ocupación descansa en un título vigente.
Una tercera observación recae sobre la cuantía fijada para las rentas devengadas conforme al art. 6 de la Ley N° 18.101. El tribunal de primera instancia las calculó sobre la base de los $70.000 mensuales pactados en el contrato de 2007, descartando el reajuste del IPC que el propio demandante había invocado —y que, según sus cálculos, elevaba la renta a $131.040— con el lacónico fundamento de que no existía “otro antecedente que permita establecer el monto de la renta”. Esta decisión es cuestionable por dos razones.
La primera es que el propio contrato de 2007 contemplaba un pacto de reajustabilidad anual según la variación del IPC, de modo que la renta vigente al momento de la terminación no era la nominal de $70.000, sino aquella debidamente actualizada. Si el art. 6 de la Ley N° 18.101 obliga al pago de la renta “de arrendamiento” hasta la restitución efectiva, lo coherente es que esa renta sea la que correspondía pagar conforme al contrato cuya terminación se declaró, incluyendo los reajustes pactados. Fijar una cifra nominal después de dieciséis años de vigencia del contrato equivale, en los hechos, a reducir significativamente la obligación del arrendatario.
La segunda razón es que la coincidencia numérica entre ambos contratos —tanto el de 1998 como el de 2007 fijaron originalmente $70.000— no es casual: el contrato de 2007 fue suscrito con las mismas condiciones económicas que el de 1998, lo que refuerza la hipótesis —que el propio fallo deja entrever al analizar la prueba confesional— de que ese segundo instrumento tuvo una finalidad tributaria o instrumental antes que una genuina voluntad negocial autónoma. Ello introduce una ambigüedad adicional que el fallo no despeja: la expresión “a falta de otro antecedente” podría leerse como que el tribunal simplemente tomó la cifra disponible sin discriminar cuál de los dos contratos le servía de fuente, lo que refuerza la crítica formulada en el apartado anterior: si el arrendatario ocupa al amparo del contrato de 1998 —y no del de 2007, ya terminado—, la renta de ocupación debería calcularse conforme a ese contrato vigente, con sus propias reglas de reajustabilidad, y no conforme al que fue declarado extinguido. En cualquiera de las dos lecturas, el fallo resuelve el punto con una brevedad que no hace justicia a su complejidad.
El caso plantea, además, una cuestión que la dogmática arrendaticia ha abordado con escasa sistematicidad: qué consecuencias produce la coexistencia de dos contratos de arrendamiento sobre un mismo inmueble cuando los arrendadores son personas distintas vinculadas por una relación sucesoria. La situación que aquí se presenta no es la de dos contratos entre los mismos contratantes —supuesto al que se refiere la jurisprudencia sobre contratos rector y novación convencional—, sino la de un arrendatario que mantiene vínculos arrendaticios sucesivos con arrendadores distintos sobre la misma cosa.
En ese escenario, cabe preguntarse si el segundo contrato —celebrado en 2007 entre el hijo y el mismo arrendatario— podría considerarse una novación subjetiva por cambio de acreedor (art. 1631 N° 3 CC), que habría extinguido el contrato de 1998 sustituyendo al arrendador original por el hijo. Si esa calificación fuese correcta, ya no existiría duplicidad: habría un único contrato vigente, el de 2007, cuya terminación por desahucio habría debido acarrear la restitución sin obstáculo. Sin embargo, para que opere la novación se requiere el animus novandi, esto es, la voluntad inequívoca de extinguir la obligación anterior (art. 1634 CC). Nada en los antecedentes del caso sugiere que el arrendatario o el padre del demandante hayan tenido esa intención; antes bien, el propio demandante reconoció en la audiencia confesional que el contrato de 2007 se celebró por razones tributarias y que el arrendatario nunca pagó la renta pactada en él, lo que es incompatible con la idea de una sustitución contractual genuina.
Descartada la novación, los dos contratos coexistían con plena vigencia, como acertadamente concluyeron ambos tribunales. Lo que el caso revela entonces es un problema de gestión del patrimonio sucesorio: el hijo, al convertirse en heredero del padre y por tanto en sucesor del arrendador en el contrato de 1998, adquirió ipso iure las facultades para terminarlo mediante el desahucio que la Ley N° 18.101 confiere al arrendador. No haber ejercido esa vía —y haber fundado la demanda exclusivamente en el contrato de 2007— fue la decisión estratégica que determinó el resultado del litigio. El derecho arrendatario chileno ofrece los instrumentos necesarios para recuperar la posesión del inmueble; lo que el caso demuestra es que la correcta identificación del contrato vigente y del título habilitante para demandar la restitución es una condición previa a cualquier estrategia procesal.
Con todo, la jurisprudencia sobre arrendamiento sí ha debido pronunciarse sobre situaciones en que dos contratos entre los mismos contratantes disputan cuál es el instrumento rector de la relación. En la Corte de Apelaciones de Copiapó, sentencia de 16 de marzo de 2020, Rol 396-2019 (la Corte Suprema, por sentencia de 22 de febrero de 2021, Rol 39.633-2020, rechazó el recurso de casación en el fondo del demandado), la Corte privilegió la prueba sobre la voluntad real por sobre la literalidad del instrumento más reciente, concluyendo que la renta vigente correspondía a la del primer contrato, pese a existir uno posterior. En la Corte de Apelaciones de Rancagua, sentencia de 2 de julio de 2021, Rol 1014-2020 (la Corte Suprema, por sentencia de 25 de febrero de 2022, Rol 52.829-2021, declaró inadmisible el recurso de casación en el fondo de la parte demandada), el criterio fue el inverso: la celebración de un nuevo contrato sin vicio que lo afectara determinó la eficacia del instrumento posterior. Lo que ambos fallos ilustran, en consonancia con lo que el caso sub examine confirma desde otro ángulo, es que la mera existencia formal de un instrumento no define por sí sola los efectos del vínculo arrendaticio: la voluntad negocial real, la función práctica del contrato y el título efectivamente invocado para fundar las pretensiones procesales son los factores decisivos.
- Díez-Picazo y Ponce de León, L. (1988). La doctrina del enriquecimiento injustificado. En M. de la Cámara y L. Díez-Picazo, Dos estudios sobre el enriquecimiento sin causa. Civitas.
Crédito imagen: Pichwai representando la celebración del Festival de las Vacas.